Un curator de comunități

O dezvoltare imobiliară poate să schimbe fața unui cartier sau chiar a unui oraș. Proiectul Fosta Fabrică, dezvoltat de Hanner România pe locul fostei fabrici de bere Grivița, aduce o premieră pe piața locală: lofturile. New Yorkul este celebru pentru spații de lux create în foste spații industriale, reconstituite și convertite. În exclusivitate pentru Biz, Mindaugas Valuckas, CEO & Member of the Board Hanner Group OU și CEO Hanner România, ne-a explicat de ce este important acest proiect pentru București. 

Care a fost rațiunea din spatele schimbării de management de la începutul acestui an?

România a captat atenția noastră în mod gradual, cu fiecare proiect pe care l-am făcut, până când am ajuns la o investiție cumulată de 100 de milioane de euro pe piața locală. Hanner a evoluat semnificativ în ultimii ani, nu numai în termeni de cifră de afaceri și portofoliu, dar și în termeni de mentalitate. Am ajuns să fim un dezvoltator de comunități (community developer), este marca noastră și în ceea ce noi investim, de fapt. Noul nostru proiect, Fosta Fabrică, este în principal un proiect menit să creeze valoare și context pentru comunitatea locală de antreprenori. Din acest motiv, schimbarea de management, pentru că a fost nevoie să mă implic personal, bazat pe experiența mea din celelalte piețe pe care activăm, împreună cu echipa noastră.

Unul dintre proiectele la care lucrați în prezent și care este o provocare în România este Fosta Fabrică. Spuneți-mi mai multe despre acesta, de la achiziție la proiectare și la autorizări.

Inițial am vrut să cumpărăm doar un lot de teren. Dar apoi am văzut clădirile monument de acolo și am început să ne imaginăm ce am putea crea, conștienți de eforturile pe care trebuie să le facem și de surprizele pe care le-am putea întâlni. De obicei, dezvoltatorii nu sunt foarte încântați să lucreze cu clădiri monument, deoarece controlul costurilor este aproape o utopie, iar autorizările sunt mult mai complicate. Dar locul avea, așa, un vibe pozitiv și am fost inspirați. Aveam de asemenea experiența dezvoltării de noi concepte de co-working în Riga și am vrut să putem dezvolta și aici lofturi, un subiect care este în mintea mea de ceva vreme. Lofturile reale, așa-numitele “hard lofts”, care sunt de fapt conversii ale fostelor fabrici. Am organizat un pitch plătit de arhitecți, în care am invitat câteva birouri de arhitectură alese pe sprânceană. Am încercat să furnizăm un brief atotcuprinzător pentru arhitecți, cu detalii despre sit și de ceea ce ne propunem să realizăm. La final, am ales să lucrăm cu Tecon, biroul de arhitectură fondat de Bogdan Babici, pentru că au înțeles foarte bine cum ne dorim să tratăm monumentele și care este viziunea noastră asupra proiectului. Eu sunt în contact direct și foarte implicat în procesul de desing, dar nu în termeni de concept arhitecturali, unde doresc să las spațiu creativ total arhitecților, dar în termeni de funcționalitate și eficiență. Ne bazăm și pe profesionalismul echipei noastre de constructori și pe suportul celor de la SID Construct, aceeași companie cu care am lucrat și la complexul The Park. Lucrările de structură sunt realizate de către unul dintre cei mai respectați ingi­neri structuriști din România, profesorul Paul Ioan, care a lucrat aproape 2 ani pe proiectul arhitectural și cel tehnic. Încă optimizăm unele detalii, dar sunt foarte încântat de rezultate. Consider că toate echipele au făcut o treabă incredibilă și că vom putea să creăm contextul pentru comunitatea de antreprenori pe care deja am început să o construim.

O noutate a proiectului, unică pe piața din România, sunt lofturile. Dați-mi detalii despre ele.

Vor fi 31 de lofturi, de la studiouri la triplexuri și penthouse. Unele dintre unități vor avea geamuri de 9 metri înălțime, dar valoarea adăugată a acestor spații și șarmul lor vin din restaurarea tuturor aspectelor fostei Mălțării, întreaga identitate a clădirii. Este o restaurare și o conversie care au presupus un efort uriaș și investiții smnificative, de fapt va fi bijuteria coroanei pentru Fosta Fabrică. Am găsit detalii superbe în acest proiect, de la semnăturile celor care făcut lucrătura de lemn inițială, dar și anul în care au finalizat etajul, sau etichetele originale scrise în germană pe fiecare circuit electric, într-o ordine perfectă și perfect păstrate.

Vorbim de lofturi, ați făcut un studiu legat de viitorii cumpărători? Ce prețuri estimative vor avea lofturile?

Nu am făcut un studiu de piață. Am creat un proiect unic, primul de acest fel din România și am avut un răspuns formidabil din partea clienților, deși nici măcar nu am început oficial campania publică de comunicare. Lofturile sunt chiar speciale și va exista un screening al cumpărătorilor înainte de tranzacție, având în vedere că punem mare accent pe comunitate. Pro­babil unii dintre antreprenorii implicați în proiect vor fi printre primii care se vor muta aici, când Mălțăria va fi gata. Ei sunt exact genul de vecini pe care mi-i doresc, creativi, educați, care înțeleg perfect valoarea unui asemenea loft. Deocamdată nu facem publice prețurile lofturilor.

Care sunt provocările, având în vedere clădirile istorice din cadrul proiectului?

Pentru că vorbim de clădiri istorice, avem tot sprijinul Comisiei pentru Monumente și al autorităților locale pentru acest proiect. Fosta fabrică de bere Luther, sau fabrica de bere Grivița, așa cum mai este cunoscută, are o istorie fascinantă. Sunt patru monumente existente: fosta Mălțărie, fosta Orzărie, fosta casă a lui Luther și o fațadă veche de la fosta clădire administrativă. Monumentele vor fi restaurate și convertite în lofturi, spații de co-working, restaurante, patiserii, cafenele și baruri. Vom construi două noi clădiri, una residențială cu grădini suspendate și o extensie a fostei clădiri administrative, pentru co-working. Fosta Fabrică va avea de asemenea spații verzi spectaculoase, pentru că spațiile publice sunt de interes pentru noi. Nu vor exista garduri și cred astfel că exprimă spiritul proiectului. Conceputul nostru de co-working este diferit de ceea ce vedem acum pe piață, de la public țintă la funcționalități și la întreaga abordare a ceea ce ar trebui să fie aceste spații. Proiectul este destinat companiilor locale medii, dar și multinaționalelor care au un număr mai mic de angajați sau caută un spațiu inedit pentru departamentelor lor creative, la fel cum am făcut în alte proiecte la Riga. Fiecare aspect al modului în care este folosit un spațiu a fost gândit îndeaproape, măsurat, anticipat, inclus în proiect. Cel mai mare spațiu de co-working va fi localizat în clădirile monument. Cu toate acestea, Fosta Fabrică nu este despre clădiri. Proiectul este, dar contextul e de a aduce oamenii laolaltă și acesta este principalul nostru scop. Suntem foarte bucuroși să vedem un asemenea răspuns foarte bun din partea pieței. Oamenii au înțeles ce vrem să creăm împreună cu ei și ne răspund cu același entuziasm.

Cu acest proiect intrați și pe un alt segment, al birourilor și al spațiilor de co-working. Cum vedeți acest gen de birouri?

Am urmărit tendințele de pe spațiile de co-working de câțiva ani, am vizitat și am lucrat în asemenea spații eu însumi, în mulțe țări, m-am întâlnit cu alți fondatori, până când am luat decizia să intrăm pe acest segment.

Am văzut cum conceptul inițial a fost schimbat, cum nou veniții au intrat pe acest segment, cu doar câteva locații pentru început. Conceptul s-a tot schimbat de-a lungul timpului, astfel că este loc pentru un nou mod de a face aceste spații diferit, pentru un segment diferit de piață. Spațiile pe care noi le-am dezvoltat în Riga se numesc Teikums (în letonă înseamnă propoziție). Sunt cele mai scumpe din oraș și nu sunt localizate în centru, ci în noua Riga, unde dezvoltăm unul dintre cele mai mari proiecte din capitală, Jauna Teika, tot cu funcții mixte. Este deja închiriat și ne gândim la extindere.

Personal nu cred în tendințele pieței. Nu le ignor, dar cred că cineva poate să își creeze propria nișă. M-am uitat la piața românească. Mai mult de jumătate din PIB este generat de companiile locale. Multe dintre acestea au câțiva angajați, sub 10 sau câteva zeci de angajați. Pentru aceștia nu există o ofertă reală pe segmentul de birouri. Pentru ei construim proiectul Fosta Fabrică.

În zona Orhideea sunt concentrate o serie întreagă de birouri. Cum vedeți această zonă și ce impact are concurența, având în vedere intrarea pe segmentul de birouri?

Vedem că Orhideea devine un cartier nou de birouri și o privim ca pe oportunitate. Oferta noastră nu intră în competiție cu spațiile clasice de birouri care sunt dezvoltate în zonă. Oferim altceva. În termeni de suprafață de birouri nu intrăm în competiție cu vecinii nosștri. Vom avea 6.000 metri pătrați de co-working, care este o suprafață foarte mare pentru co-working, dar mică comparativ cu spațiile clasice pentru birouri. Ceilalți dezvoltatori vor finaliza deja proiectele înainte să deschidem noi Fosta Fabrică. Sunt sigur că unii dintre cei care lucrează în birourile din apropiere vor cumpăra un apartament în Fosta Fabrică, vor mânca la Fosta Fabrică, vor lăsa copiii la grădinița noastră. Văd proiectul nostru ca pe unul care completează nevoile unui număr semnificativ de oameni care vor trece sau lucra în zonă. Este un nou cartier al Bucureștiului, sper ca toți dezvoltatorii din zonă să vină împreună pentru a crea un mediu potrivit. Este șansa de a crea o nouă parte a acestui oraș și poate că ar trebui să avem și un nume pentru el.

Va fi o dezvoltare mixtă. Ce așteptări aveți de la ea?

Hanner a dezvoltat proiecte mixte de câțiva ani buni. Unul dintre primele proiecte a fsost unul rezidențial, de birouri, și de retail în Vilnius, Lituania, unde am ales să investim într-unul dintre așa-numitele cartiere “rele” ale orașului. Știm ce impact poate avea o dezvoltare potrivită. În prezent, respectivul cartier este complet schimbat, a atras multe investiții noi și acum a devenit un nou district central de business, cea mai bună destinație pentru birouri și unde sunt cele mai multe sedii centrale de bănci. Dar a durat câțiva ani.

Fiecare nou proiect imobiliar, mai ales dacă are o dimensiune importantă, reprezintă o șansă de a avea un impact în viața oamenilor. Fosta Fabrică este un astfel de proiect, cu o șansă puternică de a crea un impact în cartier, într‑un timp scurt. Pentru că separat de acutala dezvoltare, va aduce un nou spirit în zonă și un mare potențial de bine, și mai ales oameni talentați. Oamenii urmează alți oameni și doar timpul ne va spune ce noi proiecte sau idei pot apărea atunci când aceștia vin împreună. Cred în acest lucru și îmi doresc ca Hanner să poată fi capabil să creeze contextul potrivit, să fie un curator de comunități.

Care au fost provocările pentru complexul The Park, o investiție de peste 40 de milioane de euro?

Din punct de vedere ingineresc și al arhitecturii, am investit mult timp pentru a găsi cea mai bună soluție. A trebuit să educăm publicul pentru a înțelege noul produs, iar campania de comunicare a reprezentat un efort semnificativ pentru a închide cercul. Am lucrat cu mai mulți designeri români și arhitecți pentru a da formă showroom-ului, spațiilor publice și spațiilor verzi. Comunitatea de design a adus o mare contribuție succesului proiectului și sunt foarte bucuros să continuăm această colaborare și în cazul proiectului Fosta Fabrica.

În ce stadiu este proiectul? Care este evoluția vânzărilor?

The Park a fost finalizat și este vândut deja. Mai avem doar două unități, care vor fi vândute în viitorul apropiat. Una dintre acestea este fostul birou Hanner, care va fi de asemenea vândut, pentru că suntem în proces de mutare a echipei pe teren, la Fosta Fabrică.

Pentru proiectul The Park ați mers foarte mult pe caracteristici legate de eficiență energetică, mediu, sustenabilitate. Cum vedeți aceste elemente în cadrul proiec­telor imobiliare pe care le dezvoltați?

Am primit câteva premii de sustenabilitate pentru proiectele noastre, iar sustenabilitatea este una din valorile noastre principale. Ne interesează foarte mult protejarea spațiilor verzi, crearea de spații publice și obținerea unui consum eficient de energie, atât pe segmentul rezidențial, cât și pe cel office. În opinia mea, nu poate exista o dezvoltare imobiliară fără aceste caracteristici. Recent, m-am îndrăgostit de un terne în Riga, unde voiam să realizez o clădire de birouri. În mijlocul terenului, care nu era foarte mare, exista un copac secular, foarte frumos. Pentru a dezvolta o clădire eficientă, trebuia să tai acel copac. Așa că am decis să nu mai cumpăr terenul.

Dar, în general, cum pot schimba construcțiile eficiente energetic și sustenabile piața imobiliară în general?

Acest gen de construcții au devenit un standard în cele mai multe țări europene și este pe cale să devină și în Româania. Segmentul de birouri este înaintea celui rezidențial, pentru că respctivii clienți internaționali cer o abordare sustenabilă, ca parte a strategiei globale. Pentru segmentul rezidențial va mai dura ceva timp pentru ca oamenii să înțeleagă ce înseamnă și de ce este imperativ să existe. Dar orice dezvoltator imobiliar responsabil ar trebui să plece la drum cu acesst fapt în minte atunci când se gândește la un proiect. Este o problemă de etica muncii și de respect pentru clienți.

Ați investit peste 100 de milioane de euro în România. Cum au fost direcționate aceste investiții?

La început am investit fără să dezvoltăm noi înșine proiectele. City Center Residence și Carol Park Residence au fost dezvoltate astfel. Apoi am decis să proiectăm și să le construim noi înșine, la fel cum am făcut pe celelalte piețe. Primul priect a fost The Park și acum Fosta Fabrică. Proiectul Fosta Fabrică nu este inclus în cele 100 de milioane investite deja, valoarea actualizată a acestei investiții este semnificativă și o vom comunica când vom finaliza toate detaliile proiectului.

Care este potențialul ca pe viitor și alți dezvoltatori să urmeze exemplul dumneavostră, vorbim aici de Fosta Fabrică?

Există câteva foste fabrici interesante, doar în Bucuești, care au potențialul de a deveni noi dezvoltări imobiliare. Noi chiar suntem în tatonări pentru asemenea proprietăți. Sperăm doar că acest model va inspira alți jucători din piață. Credem că este un anume know-how și o dorință pe care cineva trebuie să le posede pentru a finaliza un asemenea proiect. Pentru că așa de dificil cum este în prezent de cons­truit, va deveni și mai provocator odată ce va fi finalizat și livrat către comunitate. Pentru că noi vom fi cei care îl vom administra și vom continua să investim în activități și businessuri pe care le dorim în Fosta Fabrică. Ne dorim să creăm un întreg ecosistem, pentru care este nevoie de muncă continuă și implicare din partea noastră.

Ce alte planuri mai aveți pentru România? Aveți proiecte la care deja lucrați sau pe care le aveți în vedere?

Suntem tot timpul cu ochii pe noi oportunități de investiții, dar acum ne concentrăm toată atenția pe Fosta Fabrică.

Ați început construcția unor proiecte rezidențiale foarte mari într-o vreme în care birourile sunt vedeta pieței imobi­liare. Cum vedeți această această piață la nivel local?

Pentru noi, complexul The Park a fost o oportunitate pentru a aduce pe piață un nou produs pe segmentul rezidențial. Ceilalți dezvoltatori se concentrau pe suprafețe foarte mari, apartamente mai mari, dar nu își concentrau atenția pe calitate, comunitate sau calitatea vieții de fiecare zi. Fără spații verzi, fără amenajări exterioare, doar în câteva dezvoltări premium care nu se adresau clasei de mijloc. Am decis că putem oferi o calitate excelentă a contrucție și a amenajărilor, dar aveam să construim apartamente compacte cu spații foarte bine gândite, pentru clasa de mijloc. Am venit cu un nou model, prin care am vândut chiar noi apartamentele, promovând vânzările asistate și o nouă abordare a clienților. La început, toată lumea ne-a spus că vom eșua. Nu am eșuat. Toți ne spuneau că nimănui nu îi va păsa dacă noi investim în artă stradală, nimeni nu va plăti pentru lucrări de peisajistică, nu le va păsa de design interior. Și s-au înșelat.

Vedem că apartamentele compacte devin o tendință. Doar că pierd ceva din vedere. Ideea nu era să le facem mai mici. Nu acesta este conceptul. Mai mic nu este conceptul nostru. Ideea de la care am plecat este să facem apartamentele atât de mari pentru un confort sporit, dar să oferim calitate, funcționalitate, spații verzi, design frumos și servicii. Și din ceea ce văd eu pe piață există câțiva dezvoltatori care au luat-o într-o direcție greșită, apartamente mici și de calitate slabă.

În prezent pe piața rezidențială există un foarte slab dezvoltat segment de mij­loc. Observ doar extremele, apartamente la preț de intrare sau foarte scumpe. Foarte puține proiecte între. Oamenii au nevoie să găsească un echilibru între aceste două extreme, un mod potrivit de locuință, la fel ca în alte piețe europene care au făcut acest lucru. Văd că sintagma “de lux” este folosită fără nicio legătură cu înțelesul său. Văd dezvoltări “de lux” care nu au nici măcar un copac la care să te uiți, cu toate că legea este foarte clară în această privință, definind dimensiunea spațiului verde pentru proiectele locale. Observ că locurile de parcare sunt prirotizate potrivit legii și că tot Bucureștiul este dedicat mașinilor, nu oamenilor. Este ca în Germania acum 20 de ani, în termeni de urbanism. Nici ei nu aveau piste de biciclete și străzi pietonale. Dar lucrurile acestea se vor schimba. Pentru că oamenii se schimbă și pentru că oamenii fac orașele. Voința lor, stilul lor de viață, presiunea lor, mentalitatea lor. Văd în multe țări estice cum oamenii așteaptă ca autoritățile să le rezolve toate problemele. Dar trebuie să înțeleagă de asemenea că oamenii urmează alți oameni și că este în puterea lor să schimbe mediul, piața imobliară. Pentru că sunt clienți, iar piața îi va urma.