Semnele unei noi invazii a mall-urilor

Reading Time: 6 minute

O stire a retinut atentia investitorilor la inceputul lunii iulie: urcarea cu o treapta a ratingului de tara acordat Romaniei de Fitch la BBB- de la precedentul nivel de BB-, eticheta de junk. Este o veste imbucuratoare in aceasta vara, preconizandu-se revenirea in vestitorilor. Acesta este semnalul mult asteptat de mai bine de trei ani, de toti actorii economiei locale. Eticheta de junk a tinut in loc multe dintre proiectele anuntate sau inceperea de proiecte noi, ca urmare a situatiei economice din Romania. Stirea ar putea fi de bun augur pentru viitorul City Mall, de pilda, care ar putea atrage cu ocazia aceasta investitori interesati sa cumpere obiectivul aflat in faliment. La ultima licitatie, programata pentru 30 iunie, nu a cumparat nimeni caietul de sarcini, astfel ca lichidatorul judiciar, Casa de Insolventa Transilvania (CITR), va discuta cu creditorii vanzarea centrului comercial prin negociere directa, pe baza ofertelor care vor fi primite din partea celor interesati in achizitia City Mall. La ultima licitatie, pretul de pornire a fost stabilit la 20,96 milioane euro, fata de 33 milioane la precedenta licitatie, din luna martie. Adunarea generala a creditorilor va lua decizia de continuare a procedurii de valorificare a City Mall. Pana la momentul acela, “centrul traieste, atrage vizitatori si chiriasi si genereaza venituri din chirii. In ultimele luni s-a inregistrat o crestere a traficului, se organizeaza evenimente pentru cumparatori, iar mixul de chiriasi a fost imbunatatit prin deschiderea a opt noi magazine”, a spus Adrian Lotrean, Partner la CITR. Centrul comercial a intrat in faliment in luna noiembrie a anului trecut, principal cauza fiind imposibilitatea firmei care il detine, Victoria Holding (parte a fondului australian de investitii APN European Retail Trust), de a rambursa creditele contractate pentru achizitia City Mall, in 2006. La vremea respectiva, fondul a platit pentru cumpararea mall-ului peste 100 milioane de euro. Povestea falimentului City Mall este doar o furtuna intr-un pahar cu apa si nu o tendinta generala care sa afecteze piata. Din contra, mall-urile reprezinta o adevarata mina de aur pentru investitori si dezvoltatori, avand in vedere ca, oricate s-ar deschide, afluenta de populatie nu scade, din contra, creste, iar centrele sunt pline ochi in orice zi a saptamanii. Si chiar se observa o revenire a acestui domeniu, reluandu-se proiecte care au fost inghetate in ultimii ani sau dezvoltandu-se noi proiecte. Pentru acest an, sunt anuntate patru deschideri de mall-uri in tara, iar pentru urmatorii doi ani, alte inca cateva proiecte mari. “Dupa o perioada in care dezvoltarea de centre comerciale a fost aproape stopata, incepand de la sfarsitul anului trecut se inregistreaza un reviriment in acest domeniu. Fie s-a reluat activitatea stopata la diverse scheme lasate in conservare pe perioada crizei financiare,fie s-au demarat discutiile in vederea lansarii pe piata a noi proiecte de centre comerciale”, spune Cristina Dumitrache, asociat la Cushman & Wakefield, Departament Retail Centre Comerciale. O dovada ca lucrurile s-au mai imbunatatit, deoarece costurile de constructie au coborat, concurenta din piata a scazut iar bancile se arata mai dispuse sa crediteze, vine si de la dezvoltatorul AFI Palace Cotroceni, care dezvolta mai multe proiecte in Bucuresti si in orase din tara. Proiectele pe care le are in derulare sunt AFI Business Park Cotroceni ca o completare a proiectului principal AFI Palace Cotroceni, AFI Palace Bucurestii Noi, AFI Palace Ploiesti si AFI Palace Arad. Israel Visel, manager mall la AFI Palace Cotroceni, spune ca pentru ei “anul 2010 a fost unul de succes din care am invatat foarte multe, avand in vedere ca in mod obisnuit primul an de activitate al unui mall este considerat a fi cel mai greu. Am inregistrat o cifra de afaceri de 167 milioane euro, depasind estimarile pe care le facusem la inceputul anului 2010”. In prezent, cifra de afaceri a centrului comercial este in crestere cu aproximativ 20% fata de aceeasi perioada a anului trecut. Acesta este semnalul clar al revenirii acestui domeniu, fiind primul semn al dezghetarii sectorului constructiilor. Din acest motiv, in contextul actual, dezvoltarea de mall-uri a devenit mai competitiva, avand in vedere ca in prezent calitatea si locatia sunt decisive in definirea succesului viitor al unui astfel de proiect. “Prin calitate ne referim la design si la calitatea constructiei dar mai ales la adaptarea mixului de chiriasi, care ar trebui sa reflecte specificul zonei pe care centrul comercial o acopera atat din perspectiva gamei de produse oferite, cat si in ceea ce priveste oferta de divertisment”, spune Estera Enache, Senior Retail Consultant la DTZ Echinox. DIN STRADA IN MALL Dezvoltarea de mall-uri este inca o activitate cu mult potential, mai ales ca romanii prefera sa faca cumparaturi indoor, iar zona de retail high-street nu este foarte dezvoltata. Din acest motiv, mai exista loc pe piata pentru a dezvolta noi proiecte in zone ce sunt neacoperite, iar retailerii sunt si ei interesati de unele zone, in special in Bucuresti. O dovada a atractivitatii este si dezvoltarea celui mai mare mall din Romania, Colosseum. Acesta se va intinde pe un teren de circa 62 de hectare, situat pe soseaua Chitila, si va necesita o investitie de circa 350 de milioane de euro (incluzand aici zona de retail si infrastructura). Mall-ul va fi dezvoltat in trei etape. Prima etapa consta intr-un parc de retail, cu o suprafata de 53.000 de metri patrati, care va cumula o investitie de circa 42 de milioane de euro. Constructia acestei faze a inceput in septembrie 2010 si va fi inaugurata in toamna acestui an. Zona comerciala este inchiriata in proportie de 70% si include ancore precum Leroy Merlin (primul magazin din Romania), un hipermaket Carrefour cu o suprafata de 8.000 de metri patrati si un magazin Altex. A doua etapa va fi constructia mall-ului propriuzis, care va incepe in primavara lui 2012. Pana in primavara anului viitor, dezvoltatorul estimeaza ca va fi atins un grad de inchiriere de 70% pentru prima etapa de dezvoltare a mall-ului. Aceasta faza presupune constructia unei suprafete de 50.000 de metri patrati, va cumula o investitie de circa 90 de milioane de euro si va fi predata in 2013. Cea de-a treia etapa in dezvoltarea proiectului va avea o suprafata de circa 93.000 de metri patrati, va necesita o investitie de circa 200 milioane de euro si va fi livrata in 2016. “Decizia de a dezvolta proiectul Colosseum a fost luata acum opt ani, cand am sosit in Romania pentru a cauta oportunitati pentru o afacere la standard occidentale. Terenul pe care este construit Colosseum a fost achizitionat in 2003, de la 57 de proprietari diferiti. Eu insa am mizat atat pe potentialul pietei de retail din Romania, cat si pe excelenta pozitionare geografica a zonei Chitila si sunt ferm convins ca nu m-am inselat”, spune Panico Panayi, presedinte al Nova Imobiliare, dezvoltatorul proiectului Colosseum. Acesta spune ca semnele de revenire sunt deja vizibile si partea cea mai buna este ca, odata iesiti din aceasta perioada nefasta din punct de vedere financiar, consumatorii se vor orienta in primul rand spre calitate. Vor plati pentru produse si servicii cu adevarat premium, iar pretul cel mai mic nu va mai fi criteriul principal atunci cand vor iesi la cumparaturi. “Criza le-a aratat ca nu este rentabil sa achizitionezi produse ieftine si de o calitate indoielnica”, a mai spus Panico Panayi. Aparitia unui alt mall, cel mai mare mall din Romania si din Europa, dupa cum spune dezvoltatorul, ridica o intrebare legitima: cate mall-uri mai poate suporta Bucurestiul? Dar Romania? Si in acest context, mai este dezvoltarea de mall-uri o oportunitate? Raspunsul este unul complex. In primul rand trebuie sa tinem cont de cateva aspect legate de dezvoltarea mall-urilor. Pentru multe dintre proiectele in dezvoltare sau anuntate, terenurile au fost deja achizitionate (in cazul Colosseum, inca din 2003), iar de la inceputul acestui an piata de retail a inceput sa creasca (cu pasi mici, dar creste) si pretul materialelor de constructii si al manoperei a ramas la valori scazute. In plus, bancile au relaxat sensibil politica de finantare a noilor dezvoltari pe sectorul retail. Un alt aspect extrem de important este ca retailerii internationali si chiar retelele nationale au reluat politica de expansiune. Astfel, dezvoltarea de mall-uri redevine o activitate profitabila, nu la acelasi parametri din trecut, dar mult mai aproape de normalitate. Si cifrele ne arata ca mai putem “absorbi” malluri. Potrivit Cushman & Wakefield, la nivel de Bucuresti, stocul de metri patrati de centre comerciale este la aceasta ora de 369 mp/1.000 locuitori, in timp ce in Praga este de 590 mp/1.000 locuitori, in Varsovia 619 mp/1.000 locuitori, iar in Bratislava 890 mp/1.000 locuitori. Aceste cifre ne indica faptul ca inca este loc pentru dezvoltarea de centre comerciale in Bucuresti. Acelasi lucru se poate afirma si in cazul dezvoltarilor in afara Bucurestiului. Stocul de retail modern in centre comerciale in Romania este de 106 mp/1.000 locuitori, ceea ce reprezinta aproximativ 45% din stocul existent in tari ca Cehia, Ungaria si Polonia. Media europeana este de 238 mp la mia de locuitori. O analiza realizata de DTZ Echinox in trimestrul al treilea din 2010 estimeaza ca piata romaneasca mai poate absorbi 784.000 mp de spatii moderne de retail pana la saturatie, luand in calcul stocul la zi, veniturile medii ale populatiei, rata somajului, nivelul consumului si statisticile principalelor tari din regiune. De asemenea, daca in tarile din CEE, avand media salariului mediu net de 618 euro, media stocului la 1.000 locuitori este de 204 mp, in Romania (unde salariul mediu net este de aproximativ 50% din cel inregistrat in tarile comparabile) si saturatia spatiilor moderne de retail va fi inregistrata in momentul atingerii unui nivel asemanator. Carmen Ravon, Senior Retail Negotiator la King Sturge, spune ca este greu de spus exact cate mall-uri mai suporta piata, “insa in Bucuresti zona de est este neacoperita, iar in zona de nord-vest vom avea Colosseum, primul mall regional dinRomania si cel mai mare mall din Europa. Referitor la situatia din tara, orase ca Brasov, Galati, Ploiesti, Timisoara sunt inca neacoperite, desi exista in fiecare dintre aceste orase comert modern”.