Piața de investiții imobiliare, oportunitate pentru antreprenorii români

Reading Time: 4 minute

Piața de investiții imobiliare a devenit o alternativă din ce în ce mai atractivă pentru antreprenorii români, care sunt interesați să își diversifice instrumentele prin care să-și plaseze capitalul obținut din alte business-uri.

”În ultima perioadă am văzut un număr important de oameni de afaceri români care investesc în imobiliare, în special în achiziții de proiecte existente, fie după ce și-au vândut business-urile pe care le-au adus la un nivel de maturitate, fie pe lângă dezvoltarea afacerilor care i-au consacrat. Dacă în primele etape ale pieței imobiliare moderne, antreprenorii români au evitat să investească în proprietăți comerciale, acest lucru s-a schimbat dramatic în decursul ultimilor 3 ani”, a declarat Andrei Văcaru, Head of Capital Markets JLL România.

Astfel, de la o medie de aproximativ 5% din volumul anual investit în active imobiliare comerciale, din 2018 capitalul de origine locală a ajuns să cumuleze anual 25% din valoarea pieței de investiții.

Piața imobiliară, în special cea din zona comercială, s-a maturizat și profesionalizat mult în ultimii ani

Această evoluție spectaculoasă a venit pe fondul maturizării pieței imobiliare, care a creat stabilitate, mai multă transparență, profesionalizare și oportunitatea de a obține venituri greu de atins prin alte plasamente cu un profil de risc similar.

Pentru a reduce riscul de a avea tot capitalul imobilizat într-un singur business sau într-un singur domeniu, antreprenorii își diversifică investițiile. Pe lângă depozite bancare, titluri de stat sau acțiuni la diverse alte companii, imobiliarele reprezintă o alternativă stabilă pe termen lung și mai profitabilă.

Clădirile sunt bunuri tangibile care, administrate profesionist, pot aduce profituri importante. Și asta în condițiile în care, spre deosebire de acum 10-15 ani, acum piața imobiliară are specialisti care pot ajuta antreprenorii pe tot parcursul procesului de achiziție, management, închiriere, repoziționare sau vânzare a unei proprietăți.

Ce oportunități oferă piața românească?

Investițiile pot viza clădiri finalizate si stabile din punct de vedere al veniturilor sau proiecte care necesită investiții pentru a fi repoziționate, în funcție de profilul și de apetitul de risc al investitorului.

În primul caz, investițiile în proiecte imobiliare mature implică o investiție inițială mai mare, dar un risc redus și un venit stabil pe termen lung. De aceea, un portofoliu imobiliar de acest tip poate reprezenta pentru antreprenori o garanție solidă pentru bănci sau pentru partenerii de afaceri, un venit suplimentar important după retragerea din activitate, dar și o soluție simplă și eficienta de a crea un patrimoniu pentru generațiile viitoare.

În această categorie ar putea intra mai multe tipuri de proprietăți generatoare de venituri – clădiri de birouri, spații de retail, parcuri industriale și logistice, cu chiriași stabili și contracte semnate pe perioade lungi de timp.

Pe de altă parte, proprietăți care au nevoie de modernizare și renovare sau care necesită schimbarea destinației și repoziționarea pe piață sau proiecte încă nefinalizate necesită o investiție inițială mai mică si o serie de costuri ulterioare. Însă, odată finalizate aceste îmbunătățiri, randamentele care pot fi obținute sunt foarte atractive. Evident, în acest caz vorbim și de riscuri potențiale mai ridicate – legate în special de închiriere, redezvoltare și autorizare.

Acest tip de oportunități pot apărea în toate clasele de proprietăți, fie cu o vechime mai mare de 10 ani, fie neadaptate la cerințele actuale ale pieței, fie cu multe spații neocupate, fie clădiri a căror destinație inițială nu se mai pliază pe cererea disponibilă în zona în care sunt amplasate.

”Oportunitățile de investiții în sectorul imobiliar sunt așadar diverse, atât din punct de vedere al profilului risc vs randament sau al claselor de active, dar și al zonelor. Luând în considerare dinamica pieței, orașele regionale oferă pentru antreprenorii români un mediu concurențial mai redus pentru noi investiții avînd în vedere apetitul mai redus al jucătorilor internaționali de a ieși în afara capitalei”, a adăugat Andrei Văcaru, Head of Capital Markets JLL România.

Un avantaj important al investițiilor în proiecte imobiliare îl reprezintă faptul că pot deveni rapid o sursă de bani lichizi, atât printr-o vânzare directă, cât și prin refinanțare. Mai mult, bunurile imobiliare sunt o garanție universal acceptată de către bănci în cazul accesării unei linii de finanțare pentru celelalte business-uri.

Apariția cumpărătorilor locali în piața imobiliară, un trend regional

Grupul Dedeman, care deține cel mai mare lanț de bricolaj din România, este probabil cel mai elocvent exemplu de investitori autohtoni care și-au diversificat portofoliul achiziționând proprietăți imobiliare. În 2019, afacerile Dedeman au ajuns la aproape 1,6 miliarde de euro, iar până acum în imobiliare au investit peste 300 milioane de euro.

În același timp, există un număr mare de antreprenori mai puțin cunoscuți publicului larg care un investit în proiecte de mai mici dimensiuni, în principal sume de sub 20 milioane de euro/proiect.

România urmează astfel trendul care se manifestă deja în regiune și, dacă ne referim doar la Ungaria sau Cehia, vedem că în ambele țări capitalul autohton ocupă un rol foarte important pe piața investițiilor imobiliare. În Ungaria, în 2020, 47% din volumul tranzacțiilor a fost realizat de investitori locali, iar în Cehia, procentul ajunge la 39%. Principala diferență între România și cele două țări este prezența, pe lângă antreprenori, a cumpărătorilor locali instituționali, a fondurilor de investiții locale și a companiilor de stat (mai ales în Ungaria).