Orașele regionale, oportunități de extindere pentru piața de birouri

Reading Time: 3 minute

Urmând o tendință naturală, principalii chiriași internaționali de spații de birouri au gravitat către București, de departe cel mai mare oraș din țară. Cu toate acestea, pe măsură ce economia României se extinde și se maturizează, dar și pe măsură ce salariile medii cresc, atât investitorii imobiliari, cât și chiriașii clădirilor birouri caută să se extindă dincolo de București, pentru a profita de întregul potențial de dezvoltare al țării.

Stocul modern de spații de birouri din principalele 4 orașe regionale din România totalizează puțin peste un milion de metri pătrați, respectiv ceva mai mult de o treime din stocul Bucureștiului.

Dintre piețele regionale, cel mai mare stoc se regăsește in Cluj-Napoca, cu aproape 350.000 metri pătrați închiriabili, sau circa 12% din stocul din București, fiind urmat de Timișoara, cu 290.000 metri pătrați (aproape 10% din stocul capitalei), Iași, cu 220.000 metri pătrați (7,5% din stocul Bucureștiului) și Brașov, cu 157.000 metri pătrați (5,4% din stocul Bucureștiului).

Chiar dacă diferența dintre orașele regionale și București este foarte mare, așa cum este și diferența de populație, stocul în cele 4 orașe este așteptat să crească cu cel puțin 170.000 metri pătrați până la sfârșitul anului 2022, cele mai importante livrări de clădiri noi fiind anunțate in Iași (aproape 66.000 metri pătrați) și Timișoara (aproximativ 65.000 metri pătrați).

”Dezvoltarea pieței regionale de birouri vine ca o evoluție firească, având în vedere avantajele comparabile cu cele din București pe care principalele orașe din țară le oferă pentru chiriași, dezvoltatori sau investitori. Disponibilitatea și abilitățile forței de muncă, mediul de business care încurajează investițiile, atitudinea proactivă a autorităților, sunt doar câteva elemente foarte importante pentru investitori și care pun pe harta unor nume mari de companii orașe precum Iași, Cluj, Timișoara sau Brașov. Și vom vedea și în perioada următoare tranzacții record pe aceste piețe”, a declarat Marius Șcuta, Head of Office Department & Tenant Representation JLL România.

În pofida pandemiei covid-19, piața închirierilor de spații de birouri a continuat să fie activă în orașele regionale. În primele nouă luni ale anului 2020, au fost tranzacționați peste 57.000 metri pătrați în cele 4 orașe. Pe primul loc s-a situat Cluj-Napoca, cu un volumul total al închirierilor în această perioadă de 32.600 metri pătrați, urmat de Brașov, cu 10.900 metri pătrați și de Timișoara, cu 9.400 metri pătrați. Aproximativ 4.200 metri pătrați au fost închiriați în Iași.

Cererea de spații de birouri în orașele regionale a fost dominată de tranzacții cu suprafețe cuprinse între 500 și 1.000 metri pătrați și de spațiile de birouri de clasa A (73%).

Cei mai importanți chiriași de spații de birouri din orașele regionale tind să fie companiile de IT&C și cele din sectorul de servicii externalizate de tip BPO sau SSC.Chiriile medii au fost stabile în ultimii 5 ani în toate orașele regionale. Astfel, chiriile medii pentru spațiile de birouri clasa A pornesc de la 12,5-13,5 euro / m² / lună în Brașov și ajung la 13,5-14,5 euro/ m² / lună în Cluj-Napoca și Iași, în timp ce în Timișoara se situează între 13 și 14 euro / m² / lună.

Totodată, orașele regionale au intrat și în atenția marilor investitori imobiliari, așa cum a fost cazul in 2019 cu achiziția celui mai mare ansamblu de birouri din Cluj, The Office (aproximativ 60.000 metri pătrați închiriabili) de către Dedeman. De menționat, de asemenea, achiziția de către AFI Europe a proiectului City Business Centre din Timișoara, parte a portofoliului de birouri preluat de NEPI Rockcastle în acest an.

Randamentele investiționale prime pentru clădirile de birouri din orașele secundare se situează în jurul a 8,25% pentru Cluj-Napoca, Timișoara și Iași, în timp ce pentru Brașov sunt ceva mai mari, ajungând la 8,5%, comparativ cu 7% în București.