Online-ul umple depozitele. Cererea de spații de logistică și industriale a explodat

Românii sunt tot mai interesați de cumpărăturile online în economia pandemică, iar tendința de creștere se menține la intrarea în 2022. Pentru proprietarii de spații industriale și de logistică, ultimele 18 luni au generat cerere crescută și în anumite orașe este tot mai greu de găsit un spațiu de depozitare gol.

de Ovidiu Nicolae

Piața de profil a depășit deja 5 mili­oane mp, însă extinderea proiectelor se pro­­duce în continuare. În prezent, România este a treia cea mai mare piață de spații de depozitare din regiune, după Polonia, cu un stoc de ­patru ori mai mare, și Cehia, cu proiecte industriale și logistice întinse pe 10 milioane mp.

„Crearea de centre logistice regionale care să deservească nu doar România, ci și alte țări din sud-estul Europei și relocările anumitor companii – care până nu de mult operau în cadrul unor depozite de clasă inferioară – în clădiri de clasa A au fost doi dintre factorii care au contribuit la evoluția pozitivă a cererii pe segmentul spațiilor de depozitare„, a explicat Sînziana Pardhan, managing director al dezvoltatorului industrial P3 România, pentru Biz.

Cererea suplimentară a venit și pe fondul creșterii organice a sectoarelor de retail și logistică, la care se adaugă extinderea companiilor în zona de ­e-commerce. Paradhan estimează că aceste tendințe se vor manifesta și anul viitor.

Pe piața închirierilor, volumul tranzacționat a totalizat 562.000 mp în primele nouă luni ale anului, în scădere cu doar 3% față de peri­oada similară a anului trecut. Stocul nou livrat livrat a totalizat 338.600 mp, potrivit unui raport al agenției de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield (C&W) Echinox. Interesant este faptul că aproape 90% din segmentul de închirieri a fost reprezentat de cererea nouă.

„Bucureștiul, ca și în anii precedenți, a atras solicitări de spații de depozitare atât de la retaileri, cât și de la distribuitori și logisticieni. Gama de segmente pe care aceștia le deservesc este foarte largă, de la bunuri de larg consum la electronice și electrocasnice, produse farmaceutice sau piese auto. Aceeași dinamică am observat-o și în cadrul parcului nostru în 2021„, a explicat exe­cutivul de la P3.

E-commerce-ul este un generator tot mai important de cerere în piață, însă și jucătorii din retailul tradițional caută locații strategice pentru depozitarea produselor. Comerțul electronic a ajuns la o cotă de 10% în România pe fond pandemic, iar vânzările totale au totalizat 5,6 miliarde de euro anul trecut, potrivit GPeC. Anul acesta, ritmul de creștere va atinge 15% potrivit estimărilor din piață. Avansul din ­e-commerce se va traduce și în nevoia de mai multe spații industriale și de logistică, dar și de dezvoltare a segmentului de depozite mai mici din zone urbane.

Infrastructura a rămas în urmă

Perspectivele pieței industriale și de logistică sunt legate de ritmul de dezvoltare a infrastructurii rutiere, iar la acest capitol România a continuat să aibă rezultate sub potențial. Anul trecut s-au dat în folosință 54 km de autostradă, ducând rețeaua națională la 920 km, potrivit datelor Institutului Național de Statistică. Anul acesta ar putea fi gata mai puțin de 50 km din cei aproximativ 250 km aflați în dife­rite faze de construcție.

Proiectele industriale importante sunt poziționate deja lângă autostrăzile cu conexiuni directe către granițe. Bucureștiul este cea mai importantă piață, însă din urmă vin orașe regionale din vestul țării. Proiectele noi urmează să fie construite în București și în marile orașe regionale, dar și în Roman, Turda, Dej, Călan și Buzău pe fondul planurilor de extindere a companiilor chiriașe în orașele cu populație mai mică.

Dan Fleșariu, head of real estate transactions, strategie și tranzacții la firma de servicii profesionale EY România, notează că asistăm la dezvoltarea de centre logistice și în zonele în care rețeaua de autostrăzi nu este prezentă și în proximitatea orașelor secundare. „Autostrăzile existente și investițiile în reabilitare rutieră au reușit să reducă presiunea pe rețeaua națională de drumuri, astfel încât pe drumurile naționale și județene a crescut viteza medie de circulație la un nivel la care logistica poate funcționa decent. Desigur, există și excepții punctuale„, a explicat Fleșariu pentru Biz.

Potrivit expertului de la EY România, creșterea comerțului online este doar unul dintre factorii care au determinat creșterea cererii de spații logistice. Se adaugă creșterea generală a consumului intern în special ca urmare a creșterii salariului mediu și a limitării mobilității externe a populației.

„Dacă cererea este prezentă, iar trendul este de creștere, oferta a fost, cel puțin până înainte de pandemie, limitată de o constrângere majoră. Iar această constrângere nu a fost infrastructura, ci disponibilitatea forței de muncă. Pe fondul acestei penurii de forță de muncă, anul 2020 a găsit piața logistică / industrială într-un dezechilibru, peste care s-a suprapus ce­rerea suplimentară generată de pandemie. Practic, în ultimul an și jumătate, vedem o revenire a pieței către echilibru„, susține Fleșariu.

Ieșirea Marii Britanii din Uniunea Europeană în combinație cu criza sanitară au contribuit la revenirea forței de muncă din străinătate. Companiile de logistică și operatorii industriali au putut recruta din muncitorii întorși în țară, dar este incert dacă angajații nu vor alege iarăși să părăsească țara după terminarea pandemiei.

Nu trebuie ignorat nici impactul inflației, care ar putea atinge chiar 8% la finalul anului, potrivit unor estimări. Acest lucru va eroda veniturile tuturor românilor și ar putea conduce la reducerea consumului gospodăriilor. Pe de altă parte, o situație economică mai dificilă în România ar putea redeschide apetitul angajaților să caute noi oportunități în străinătate, astfel încât companiile locale din domeniul logistic și industrial s-ar confrunta cu un ritm de dezvoltare limitat de lipsa forței de muncă specializate.

Tranzacții de 170 milioane euro

Activitatea de dezvoltare a segmentului industrial s-a reflectat și în volumul tranzacțiilor de investiții. În primele nouă luni, sectorul imobiliar comercial a atras 570 de milioane de euro dintre care 400 de milioane de euro, au fost în zona de birouri și restul pe piața de depozite, potrivit datelor agenției de consultanță imobiliară JLL România.

Cel mai activ cumpărător a fost CTP, dezvoltator care vrea să încheie anul acesta cu un stoc de 2 milioane mp operaționali în România. Compania a achiziționat șapte clădiri industriale de la Olympian Parks Group în suprafață de 153.000 mp. CTP a mai preluat proiecte de 112.000 mp de la Zacaria Industrial în orașe regionale. Globalworth Industrial a fost un alt jucător pe piața tranzacțiilor.

Compania a preluat două proiecte industriale în vestul României pentru aproape 18 milioane de euro. În piață a apărut și un jucător nou în urma tranzacției prin care sud-africanii de la Fortress au preluat un proiect logistic în zona Chitila de la Element Industrial și Pavăl Holding.

Articolul a fost inițial publicat în Biz nr. 358 (15 noiembrie – 15 decembrie 2021). Dacă dorești să primești Revista Biz prin curier, abonează-te aici.

Foto principal: 158654395 © Preechar Bowonkitwanchai | Dreamstime.com