Mall-urile, fata in fata cu chiriasii

Mall-urile, fata in fata cu chiriasii

Comertul romanesc a cunoscut transformari dramatice dupa 1989. Pe scurt, s-a concentrat in Romania in ultimii 25 de ani in centre comerciale si mall-uri, fiecare avand specificul lor si tintind un anumit segment de clienti. 

Text scris de Claudiu Costin, proprietar magazine Dolce Natura

Cu toate ca mall-urile si centrele comerciale detin mai mult de 90% din spatiile unde se face comert, criza economica a dus la scaderea drastica a puterii de consum, ajungand ca, in 2014, mall-urile sa fie excedentare pentru “oferta” de clienti, in special in orasele medii si mici. La momentul actual, orice oras, mediu sau mare, are un mall care “merge” si care reuseste sa atraga un trafic suficient pentru a avea magazine profitabile si inca un mall sau doua care “scartaie” si in care se tot inchid magazinele si apar altele noi. Mai mult, avand o oferta relativ similara ca branduri de magazine, competitia intre mall-uri se da din ce in ce mai mult in zona divertismentului. Un mall cu cinema va fi preferat unuia fara, un patinoar sau o partie de schi indoor poate face diferenta intre un mall de succes si unul in care nu ai incasari suficiente ca sa-ti platesti chiria.

Cel care doreste sa deschida un magazin se indreapta spre mall-uri, iar acestea ajung sa detina o pozitie de forta in negocierile cu producatorii, comerciantii sau prestatorii de servicii. Un mall nou, in general, preda un spatiu la rosu, spatiu care se amenajeaza de catre chirias pe cheltuiala lui. Investitiile fixe (pardoseala, climatizare, lumini, vitrina) devin proprietatea mall-ului la sfarsitul contractului. Pentru amenajarea magazinului, exista un ghid de reguli care trebuie respectate, iar proiectul electric si cel arhitectural / de design trebuie aprobate in prealabil de managementul mall-ului. Reprezentantii mall-ului controleaza cu rigurozitate respectarea proiectelor si a termenelor de executie.

In contextul deschiderii unui magazin intr-un mall de succes, nefiind considerat magazin tip “ancora” (magazine de dimensiuni mari care genereaza propriul trafic indiferent de promovarea mall-ului, ca de exemplu Zara, H&M, Carrefour), capacitatea de negociere a contractului cu proprietarul este aproape egala cu zero. Se poate negocia o scadere cu 5 – 10% din nivelul chiriei dorite de proprietar si 1 – 1,5 euro la contributia de marketing si cam aici se opreste puterea de negociere a intreprinzatorului mic si mediu.

Voi prezenta cateva dintre clauzele cele mai impovaratoare pe care mall-urile le impun. Scrisoarea de garantie bancara egala cu contravaloarea a trei chirii nu este in formatul bancar obisnuit, fiind conceputa de avocatii mall-ului ca acestia sa o poata executa chiar si in cazul in care nu ar avea o justificare legala.

Desi sunt semnalate in contract peste 100 de modalitati si situatii in care mall-ul poate rezilia unilateral contractul si cere despagubiri, chiriasul nu are dreptul de a denunta contractul inainte de expirarea perioadei de inchiriere. Daca totusi reziliezi contractul pentru ca, sa zicem, nu exista trafic in mall care sa genereze vanzari suficiente pentru a-ti acoperi chiria, mall-ul este indrituit sa ceara chiria pentru toata perioada de inchiriere, care, de obicei, este de 3-5 ani.

Pe langa plata chiriei, a contributiei de marketing, a cotei de servicii suprafete comune, mall-ul are dreptul sa-ti verifice vanzarile si sa ceara o cota de pana la 8% din vanzarile peste o medie lunara. Aceasta clauza permite cresterea chiriei procentual cu incasarea magazinului pentru acele luni cu vanzari peste medie, cum sunt martie sau decembrie.

Conform contractului, mall-ul are dreptul de retentie asupra tuturor bunurilor din magazin, inclusiv marfa, daca a fost incalcata una din cele peste 100 de conditii din contract. Desi mall-ul nu este organ de control de stat, are dreptul sa puna sechestru pe bunurile chiriasului, chiar daca nu are justificare legala, urmand ca litigiul sa se rezolve in instanta. Daca magazinul comercializeaza produse cu termen de garantie sub un an sau marfa degradabila, putem spune ca toata marfa se pierde.

Pe de alta parte nu exista criterii de performanta pentru mall cu toate ca toate magazinele platesc o contributie de marketing care poate ajunge pana la 8 euro/mp. Nu exista o indatorire clara a mall-ului pentru a atinge un trafic minim sau pentru a avea un plan de marketing de succes in contextul in care bugetul de marketing este platit tot de chirias.

Sunt convins ca sunt suficienti antreprenori care s-au lovit de pozitia inflexibila a mall-urilor si ale caror businessuri au avut de suferit din aceasta cauza, mai ales dupa 2008, cand valoarea vanzarilor s-a diminuat fara ca acestea sa se reflecte si intr-o scadere similara a chiriei in centrele comerciale. Din contra, acele mall-uri care “merg” au marit chiriile pe parcursul anului 2013 cu un procent intre 5 si 10%. Din acest motiv, as dori sa infiintez Asociatia Chiriasilor Comerciali, care sa protejeze antreprenorii mici si medii in relatia cu proprietarii de spatii comerciale care folosesc contracte de inchiriere cu clauze la limita legii sau abuzive.

Invit pe aceasta cale persoanele interesate de acest proiect sa ma contacteze la adresa c.costin [at] consultant.com.