Macarale plâng în soare: Cum inflația pune bețe-n roate dezvoltărilor rezidențiale din România

Reading Time: 4 minute

Întreruperile de lanțurile de furnizare din perioada pandemică s-au accentuat odată cu războiul din Ucraina, iar dezvoltatorii de locuințe care stabiliseră un buget pentru materialele de construcție trebuie să livreze proiectele ținând în echilibru prețurile și rata de profitabilitate.

de Ovidiu Nicolae

Marea întrebare din acest moment este dacă nivelul ridicat al costurilor de construcție va putea fi absorbit de cumpărătorii finali. Prețurile locuințelor se află deja pe o tendință de creștere și doar la în ultimele 12 luni creșterea a fost de 17,9% la nivelul lunii iunie 2022, potrivit indicelui Imobiliare.ro. Prețul mediu solicitat pentru un apartment la nivel național era de 1.745 euro pe metru pătrat în iunie, în scădere cu 0,3% față de luna precedentă.

La costurile crescute cu materialele de construcție se adaugă inflația care a atins 14,5% în luna mai și creșterea succesivă a dobânzii cheie care a atins 4,75% la începutul lunii iulie. Cel din urmă indicator va conduce la o majorare a costurilor pentru accesarea unui credit imobiliar. „În acest moment creșterea costurilor de construcție s-a temperat, chiar o parte au fost ajustate. Pe termen mediu și lung, cel mai probabil își vor relua creșterea și ele vor trebui absorbite în prețurile de vânzare”, a precizat Daniel Tudor, CEO și fondator al agenției The Concept, pentru Biz.

Tendința de creștere a prețurilor era vizibilă de câteva luni, iar la deficitul de materiale s-a adăugat războiul de la graniță. În România, costurile de construcție s-au dublat la nivelul lunii februarie 2022 față de perioada similar a anului trecut, potrivit datelor Federației Europene de Constructori (EFBWW). Și în piața vecină din Bulgaria, prețul fier betonului a crescut de patru ari, iar prețurile țevilor pentru apă și canalizare s-a majorat de două ori. Astfel, lanțul de furnizare din Ucraina a fost înlocuit cu importuri mai scumpe din Turcia și Grecia.

„Rezultatele sunt evidente pentru sectoarele noastre: lucrările de construcție sunt întârziate, suspendate, anulate. Companiile nu doresc să se angajeze în licitații publice și contracte private pentru o sumă care va fi în curând depășită. Licitațiile publice sunt abandonate de către ofertanți, iar blocajele se înmulțesc în gestionarea proceselor de licitație”, subliniază reprezentanții EFBWW într-un comunicat.

Evoluția prețurilor materialelor are un impact la nivel european asupra unei industrii a construcțiilor care reprezintă 9,5% din PIB-ul UE (1.300 de miliarde de euro) și este responsabilă pentru 12,7 milioane de locuri de muncă. Miza este cu atât mai mare cu cât Europa vrea să devină primul continent neutru din punct de vedere al emisiilor până în 2050.

Pentru atingerea acestui obiectiv trebuie renovat un stoc consistent de locuințe, iar rolul companiilor de construcție va fi crucial. Inițiativa UE privind valul de renovări urmărește îmbunătățirea eficienței energetice a 35 de milioane de locuințe în următorul deceniu pe baza unei investiții de 900 de miliarde de euro. Efortul va trebui continuat și în deceniile următoare având în vedere că trei sferturi din imobilele din Europa au fost ridicate fără criterii privind performanța energetică. În România sunt deja dezvoltări rezidențiale care respectă principiile de clădiri verzi nZEB (cu consum de energie aproape zero), însă și aici costul tehnologiilor va fi reflectat în prețul final crescut al locuințe.

Stoc insuficient de locuințe noi

Dacă ne raportăm la creșterile demografice ale marilor centre regionale și analizăm și calitatea stocului locativ existent precum și gradul de reînnoire, suntem deja într-un scenariu de deficit, sugerează Andrei Sârbu, CEO al agenției de consultanță imobiliară SVN România. CEO-ul este de părere că prețurile de vânzare s-au majorat și din cauza costurilor de construcție în creștere, însă situția diferă în funcție de orașe.

„Cluj-Napoca reprezintă în mod constant un subiect când vine vorba de creșterile prețurilor locuințelor sau nivelul la care au ajuns chiriile. Însă livrările de locuințe noi s-au înjumătățit în ultimii trei ani, perioadă în care toate celelalte piețe regionale au înregistrat creșteri semnificative. Acest fapt s-a produs din cauza a doi factori specifici: regimul restrictiv de autorizare al noilor proiecte din Cluj-Napoca și limitările geografice ale orașului. Astfel, prețurile locuințelor din Cluj-Napoca au înregistrat cele mai mari creșteri în ultimii ani iar chiriile au atins de asemenea vârfuri naționale. În București avem o situație similară, problemele întâlnite în ceea ce privește autorizarea proiectelor va face ca oferta nouă să scadă drastic în următorii ani și să asistăm la un posibil dezechilibru”, a precizat Sârbu pentru Biz.

Livrările de locuințe noi din Timișoara, Sibiu sau Constanța sunt mai mici comparativ cu cele din localitățile limitrofe, imediat adiacente orașelor, iar această situație a fost întâlnită și în trecut. „Deci creșterea costurilor de construcție ar putea face ca locuințele din oraș să fie mai puțin accesibile față de cele din zonele limitrofe însă în multe orașe exista deja acest dezechilibru”, a explicat Sârbu.

Datele biroului european de statistică Eurostat relevă că indicele costurilor de construcție pentru locuințele noi din România s-a majorat cu 2% în 2020, primul an de pandemie, față de media UE de 1,3%. Creșterea s-a diminuat după un avans în medie de 10% în 2018 și 2019.

Bucureștiul, accesibil ca preț la nivel regional

În ciuda creșterilor de prețuri din ultimii ani, locuințele din București au rămas accesibile raportat la veniturile din statistici ale locuitorilor din oraș. Din primele 10 capitale UE în funcție de PIB-ul pe cap de locuitor, Bucureștiul ocupă poziția a patra în clasamentul celor mai accesibile locuințe în funcție de salariile medii din fiecare țară în parte și prețurile apartamentelor din orașele analizate de SVN România.

La nivelul Capitalei sunt necesare 115 salarii medii (sau o perioadă de 9,6 ani) la nivel național pentru a cumpăra un apartament cu două camere și o suprafață de 60 de metri pătrați utili. Locuințele din București sunt în topul accesibilității și în Europa Centrală și de Est. Astfel, doar locuințele din Sofia (Bulgaria) sunt mai accesibile pentru potențialii cumpărători, cu un număr de 91 de salarii medii pe economie la nivel local (sau 7,6 ani) pentru a achiziționa un apartament cu două camere.

„Românii câștigă mai bine ca niciodată în termeni relativi față de prețurile imobiliarelor și economiile populației sunt la nivel record. Predilectia culturala a românilor spre investiții imobiliare va face ca o parte din aceste economii și veniturile viitoare să fie duse către această clasă de active, alimentând viitoarea creștere. La pachet cu înlesnirea pe termen mediu a creditării și intrarea pe piață a fondurilor mari de investiții în imobiliare, un scenariu în care să vedem o explozie a prețurilor o dată ce perioada de stagnare sau corecție va fi depășită”, a conchis Tudor.

Articolul a fost inițial publicat în Biz nr. 365 (18 iulie – 15 septembrie 2022). Dacă dorești să primești Revista Biz prin curier, abonează-te aici.