Investițiile imobiliare din Europa Centrală și de Est continuă în ciuda finanțării mai scumpe

Investițiile imobiliare din Europa Centrală și de Est continuă în ciuda finanțării mai scumpe

Sectorul imobiliar din Europa Centrală și de Est (CEE) continuă să atragă investiții, în special pe segmentele de rezidențial pentru închiriere și logistică, în ciuda războiului din Ucraina, la care se adaugă inflația ridicată și costurile mai ridicate de finanțare.

de Ovidiu Nicolae

Chiar și cu un conflict armat în derulare în regiune, piața investițiilor imobiliare a ajuns la 5,4 miliarde de euro în prima jumătate a acestui an, în creștere cu 30% față de peri­oada similară a anului trecut, potrivit unui raport al firmei de consultanță imobiliară Avison Young. Din volumul total investit, România a atras 320 de milioane de euro, în special pe segmentul de birouri care a avut o cotă de 70% din investițiile noi.

„Inflația, dobânzile în creștere și prețurile la energie sunt provocări din care pot reieși oportunități în următoarele șase luni”, a subliniat Inga Chkhaidze, Investment Director Revetas Capital, în cadrul CEE Property Forum 2022, organizat la finalul lunii septembrie la Viena.

Compania, care deține în România printre altele hotelul Radisson din București, are în plan noi investiții în regiune însă cu o abordare precaută. Revetas Capital are în plan tranzacții cu proiecte logistice pe piețele din România și Polonia. Totodată, compania va transforma birouri din Polonia în locuințe dedicate închirierii, pe fondul cererii crescute pentru acest tip de produs investițional.

Pentru sectorul imobiliar, costul energiei este un subiect mai sensibil mai oricând, iar situația actuală ar putea forța anumite companii să-și reducă suprafața închiriat fie că vorbim de birouri sau spații de retail. În actualul context, cota energiei în costul total de ocupare a unui spațiu s-a majorat de la 10% la 50%, potrivit Annei Duchnowska, Managing Director, Investment Management, Europe, Invesco Real Estate.

O soluție pentru eficientizarea costurilor o reprezintă investițiile în soluțiile ESG, cu accent pe componenta de mediu și sustenabilitate a consumului de resurse. Pe de altă parte, compania are un portofoliu de peste 7.000 de apartamente pentru închiriat sub management sau în faza de construcție, iar cererea pentru aceste unități este ridicată la nivelul CEE pe fondul unui număr redus de livrări noi.

Flexibilitate pentru închirierea de locuințe și birouri

Dacă la nivelul Poloniei putem vorbi deja despre o piață în creștere pe nișa apartamentelor pentru închiriere, în România segmentul se află încă în fază incipientă. AFI Europe România este primul dezvoltator care a anunțat investiții în aproape 500 de apartamente strict pentru închiriere pe piața din București. Evoluția acestui segment este influențată și de mentalitatea românilor de a deține locuința în care stau, deși pe termen mediu și lung prețurile tot mai mari pentru case ar putea transforma închirierea într-o soluție fezabilă. Totodată, nu trebuie ignorate noile generații care poate vor să aloce un buget mai mare pentru experiențe și să prefere un produs rezidențial flexibil, cu posibilitatea de a se muta rapid în altă parte a orașului sau în altă țară.

Flexibilitatea, care este tot mai căutată în cazul segmentului reziden­țial pentru închiriere, o găsim tot mai des și pe piața birourilor. Rata de utilizare a birourilor s-a oprit în jurul valorii de 40% în comparație cu perioada de dinainte de pandemie, arată Hubert Abt, CEO al New Work & workcloud24. „Biroul strict ca spațiu dispare și viitorul este reprezentat de spațiu ca un serviciu”, a punctat acesta în cadrul CEE Property Forum.

Variantele în care un angajat petrecere 2-3 zile la birou și restul perioadei de lucru acasă sau în altă locație vor deveni tot mai populare în actualul context economic. Companiile promovează munca hibridă și din cauza îngrijorărilor privind costurile, arată Giles Bateman, Head of Real Estate Europe – Network Development în cadrul IWG.

„Asistăm la o explozie a cererii în zone apropiate de casă. Mulți oameni vor un spațiu de lucru cât mai aproape de locuință”, a explicat acesta. Situația va avea impact pe termen lung asupra viitorului sectorului de birouri, iar în competiția pentru noile generații de angajați vor câștiga cei care oferă opțiuni oamenilor pentru a fi productivi.

„Companiile se vor muta către un sistem al forței de muncă distribuite și vor începe să ofere alternative pentru munca din alte spații în afara casei”, a explicat reprezentantul IWG, furnizorul britanic de spații flexibile de lucru.

Pentru proprietarii de birouri aceasta este doar una din lanțul de provocări care au apărut odată cu pandemia. Tibor Tatár, CEO Commercial Development în cadrul Futureal Group, susține că dezvoltatorii trebuie să accepte realitatea în care munca hibridă va reduce cererea pentru birouri. „Deprecierea unei clădiri de birouri veche de 10 ani va fi mai mare”, a explicat executivul. Companiile au început deja să reducă suprafețele închiriate, iar parte din sumele economisite sunt folosite pentru lucrările de reamenajare a designului interior, ceea ce poate creștere atractivitatea birourilor pentru potențialii angajați tineri.

Strategia de utilizare a spațiului din birouri depinde și de mărimea companiilor. De exemplu, companiile mici și mijlocii (IMM) au căutat soluții pentru a maximiza beneficiile folosirii birourilor, în timp ce marile corporații sunt primele care pleacă dintr-o clădire de birouri și ultimele care revin, a sugerat Jake Lodge, Principal, Managing Director Unga­ria la Avison Young. Acesta susține că facilitățile sunt importante pentru a convinge oamenii să revină la birou. Însă asemenea investiții nu pot fi realizate de proprietarii de birouri cu un grad scăzut de ocupare.

Costul finanțării influențează tranzacțiile

Într-un mediu cu dobânzi cheie în creștere am putea asista la o reducere a volumului de tranzacții imobiliare comerciale în anul 2023. Evoluția va fi mai accentuată pe piața europeană, unde Banca Centrală Europeană (BCE) a decis să mărească dobânda la 0,75% cu perspective de creștere în continuare pentru a genera o scădere a inflației. Pe piața americană, dobânda cheie a depășit deja 3%. În România, dobânda cheie a ajuns deja la 5,5% și tot nu a avut un impact asupra inflației care a atins 15,3% în luna august.  

„Costul finanțării a avut cea mai mare influență asupra prețului tranzacțiilor în ultimele 6-9 luni”, a precizat Christopher Mertlitz, Managing Director, Head of European Investments la W. P. Carey.  Totuși, reprezentanții marilor dezvoltatori susțin că finanțarea este încă disponibilă, chiar și la un cost mai mare.

„Finanțările alternative vor reveni când piețele se vor calma. Este important să avem un echilibru între piețele de capital și bănci”, a subliniat Ariel Ferstman, CFO al GTC, dezvoltator de birouri prezent și în România.

Foto: 181939188 © Bernard Bialorucki | Dreamstime.com

Articolul a fost inițial publicat în Biz nr. 367 (17 octombrie – 17 noiembrie 2022). Dacă dorești să primești Revista Biz prin curier, abonează-te aici.