Importanța evaluărilor pentru hotelurile existente

Reading Time: 3 minute

În lumea dinamică a imobiliarelor, evaluarea joacă un rol esențial, inclusiv în sectorul hotelier. Înțelegerea valorii unui activ hotelier este crucială pentru diferiți stakeholderi, inclusiv investitori, bănci, proprietari, dezvoltatori și operatori.

De Sevda Cadir, Head of Feasibility and Valuations Win Advisors

Conform Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), valoarea este definită ca prețul agreat într-o tranzacție între un cumpărător și vânzător bine informat care acționează în mod independent și în interes propriu, fără influențe externe sau presiuni, după o acțiune de marketing adecvată. Acest proces nu este doar un exercițiu academic; este un pas critic care poate avea un impact semnificativ asupra finanțării, strategiilor operaționale și succesului general al investiției.

De ce este importantă evaluarea

Evaluările hotelurilor sunt unice prin faptul că reflectă un complex joc de factori interni și externi. Spre deosebire de alte clase de active, venitul generat de hoteluri poate fi extrem de variabil, influențat de tendințele pieței, condițiile economice și comportamentul consumatorilor. Din această cauză, evaluările hotelurilor necesită o combinație de date factuale și predicții informate, recunoscând că valoarea unui activ este legată în mod inerent de anumite ipoteze și condiții de piață la un moment dat.

O evaluare bine realizată îndeplinește mai multe funcții esențiale:

Facilitarea finanțării și vânzărilor: În timpul procesului de vânzare, evaluările precise stabilesc așteptări realiste și sprijină strategii de negociere eficiente atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzători. Spre exemplu, în timpul unei evaluări pentru achiziția unui hotel operat de proprietar, care funcționa sub potențialul său, s-a evidențiat că, după reamenajarea într-o proprietate de nivel superior, câteva surse de venit neexploatate ar avea un impact semnificativ asupra valorii reziduale, crescând-o cu aproximativ 20-30% față de prețul negociat. Acest caz subliniază importanța evaluărilor corecte în prevenirea subevaluării proprietăților de către vânzători și a plății excesive de către cumpărători. De asemenea, acestea influențează opțiunile de finanțare, afectând raporturile împrumut-valoare și ratele dobânzii, care, în cele din urmă, conturează termenii și sumele împrumuturilor.
Selectarea operatorului: În timpul procesului de selecție a operatorului, evaluările pentru proiectele în dezvoltare oferă informații valoroase pentru alegerea structurii operaționale optime, ceea ce afectează semnificativ randamentul, cashflow-ul și valoarea activului. De exemplu, contractele de închiriere sunt, în general, considerate mai puțin riscante decât contractele de management, deși această percepție s-a schimbat ușor după pandemie.
Oferirea de informații despre piață: Rapoartele de evaluare oferă informații critice despre tendințele pieței, permițând investitorilor să evalueze riscurile și să identifice oportunitățile. Un raport cuprinzător nu doar că va contura condițiile actuale ale pieței, dar oferă și previziuni bazate pe o analiză riguroasă a dinamicii cererii și ofertei.

Procesul de evaluare

Procesul de evaluare, deși simplu în concept, implică o serie de pași critici care necesită o execuție atentă:

Utilizarea standardelor din industrie: Pentru a pregăti eficient cashflow-uri, evaluatori utilizează formatul Uniform System of Accounts for the Lodging Industry (USALI). Acest guid recunoscut la nivel internațional ajută la descompunerea precisă a veniturilor și costurilor hotelului pe departamente, asigurând o înțelegere cuprinzătoare a performanței financiare a hotelului. De asemenea, evaluările trebuie să respecte standardele recunoscute, cum ar fi RICS (recunoscut ca autoritate de referință). Respectarea acestor standarde asigură transparență și construiește încredere între stakeholderi.
Analiza proprietății: Procesul începe cu adunarea de date relevante, inclusiv detalii despre proprietate, informații comerciale, detalii privind cheltuielile de capital și contractele de branding/operare. Aceste date trebuie apoi verificate prin inspecții fizice ale activului.
Analiza pieței: O analiză cuprinzătoare a dinamicii pieței—care cuprinde hotelurile competitive, generatoarele de cerere, tendințele macroeconomice și fluxurile de ofertă—formează un cadru crucial pentru evaluator. Această fundație permite dezvoltarea unui model financiar robust care susține pașii următori în procesul de evaluare.
Abordarea metodologiei: Pentru activele care generează venituri variabile, cum ar fi hotelurile, metoda income approach este preferată datorită sensibilității acestora la tendințele macro și micro, ceea ce duce la fluctuații ale NOI (venitul net operativ). DCF (discounted cashflow) cuprinde două componente cheie: NPV (valoarea netă actuală) a cashflow-urilor viitoare pe 10 ani (incluzând inflația) și NPV al valorii terminale, care reprezintă valoarea activului la sfârșitul perioadei de deținere.
Raportul final: finalul acestui proces este un raport detaliat de evaluare, adaptat pentru stakeholderi specifici, fie că sunt bănci, cumpărători, auditori sau proprietari. Acest raport include analizele, metodologiile și ipotezele care stau la baza evaluării.

Provocări și tendințe viitoare

Deși procesul de evaluare este esențial, nu este lipsit de provocări. Disponibilitatea datelor, volatilitatea pieței și șocurile externe—cum ar fi recesiunile economice sau crizele globale—pot afecta semnificativ valorile activelor.

În plus, pe măsură ce industria evoluează, sustenabilitatea devine o considerație critică. Părțile interesate sunt din ce în ce mai concentrate pe factorii de mediu, sociali și guvernanță (ESG), care nu doar că influențează valoarea proprietății, ci și potențialul de venit.

Concluzie

Prin urmare, evaluarea este o piatră de temelie a imobiliarelor hoteliere, având un impact asupra finanțării, selecției operatorilor și procesului de vânzare. Pentru evaluatori, dezvoltarea profesională continuă și respectarea standardelor recunoscute sunt cruciale pentru menținerea credibilității și fiabilității evaluărilor. Prin adoptarea celor mai bune practici în evaluare, stakeholderi pot naviga prin complexitățile pieței și pot maximiza potențialul investițiilor în hoteluri.