Ghici cine creste pe piata imobiliara

Ghici cine creste pe piata imobiliara

Daca segmentul rezidential este inca blocat, pe zona de birouri si in retail anul 2011 se anunta ca un preambul pozitiv pentru un 2012 care va marca revenirea la nivelul din vremurile bune. Si asta in conditiile in care piata s-a maturizat aproape fortat in ultimii doi ani.

Putine sunt domeniile de business care se pot lauda cu semne pozitive sustenabile in acest an si care privesc cu mult optimism spre 2012. Iar cand vine vorba de imobiliare, sprancenele incruntate par sa domine peisajul. Dar, daca pe segmentul rezidential inghetul pare sa nu vrea inca se lase dus, in cazul birourilor si al spatiilor de retail vestile sunt tot mai bune. “Este un an care se anunta foarte bun. In ultimii doi ani, majoritatea proiectelor aflate in dezvoltare s-au oprit, iar in a doua jumatate din 2010 si in 2011 au reinceput multe proiecte, s-au refinantat, a crescut increderea bancilor in proiecte de retail”, spune Luiza Moraru, Head of Retail Department la CB Richard Ellis (CBRE) Romania. De altfel, compania de consultanta imobiliara are deja inchiriati 150.000 mp in proiecte aflate in constructie in mai multe orase cu peste 300.000 de locuitori – Brasov, Constanta si Craiova.

Pe segmentul de birouri, in Bucuresti, primul trimestru parea sa nu aduca vesti bune, fiind vorba de un minim istoric al livrarii de spatii noi de birouri clasa A si B – doar 31.800 mp. Dar Catalina Jigman, directorul Diviziei de Birouri si Servicii Corporative Globale la CBRE Romania, spune ca exista o explicatie logica: “Este o urmare evident a perioadei de tatonari si asteptari din 2010, cand dezvoltatorii au intampinat greutati”. Mult mai bine a aratat zona de tranzactii, care a atins un nivel de circa 50.000 mp spatii de birouri, nivel comparabil cu 2008. Optimismul vine si din faptul ca dezvoltatori cu experienta in piata, care au cel putin o cladire de birouri, cauta sa securizeze terenuri interesante pentru noi dezvoltari. Specialistii de la CBRE se asteapta ca in 2011 sa se livreze 100.000 mp de spatii de birouri in Bucuresti.

SEMNAL MARCA H&M

Daca in cazul birourilor accentual ramane in continuare pe Bucuresti, zona de retail cunoaste efervescenta maxima in afara capitalei, in special in orasele cu peste 300.000 de locuitori, unde puterea de cumparare este mai mare si mai stabila. Optimismul specialistilor este alimentat si de faptul ca majoritatea proiectelor in dezvoltare au anuntat graduri mari de ocupare. “Retailerii internationali sunt intr-o continua dezvoltare, toti vor sa-si securizeze locatii, incepand cu supermarketurile si hipermarketurile, care au o dezvoltare aparte bazata si pe vehiculele lor imobiliare, si continuand cu retailerii mari de fashion”, arata Luiza Moraru. Aceasta adauga ca, de altfel, ancorele mari de fashion sunt cele care dau tonul pietei si fiecare intrare importanta a avut impact pe piata de retail, cum s-a intamplat cu Inditex (Zara, Pull & Bear, Bershka) si cu C&A in anii de dinaintea crizei.

Piata avea nevoie de o astfel de intrare in perioada dificila din 2010 si, din fericire, a existat un retailer international important care a facut acest pas, si anume H&M. “A fost poate cel mai pozitiv semnal in piata.

Au intrat intr-un moment foarte dificil, cand nu se stia exact in ce directie avea s-o ia piata de retail, si toata lumea a interpretat aceasta intrare drept un semnal foarte bun”, spune Luiza Moraru, de la CBRE. Retailerul suedez a inaugurat in martie doua magazine in Bucuresti (in AFI Cotroceni si Unirea Shopping Center) si a anuntat alte sase pentru acest an: alte trei in capitala si cate unul la Brasov, Timisoara si Cluj-Napoca. “Este un an care se anunta foarte bun. In ultimii doi ani majoritatea proiectelor aflate in dezvoltare s-au oprit, iar in a doua jumatate din 2010 si in 2011 au reinceput multe proiecte, s-au refinantat, a crescut increderea bancilor in proiecte de retail”, spune Luiza Moraru.

Un alt semnal pozitiv este si faptul ca majoritatea proiectelor in dezvoltare au anuntat graduri foarte semnificative de ocupare, ceea ce inseamna ca retailerii si-au reluat extinderea. Aceasta se face, insa, acum mult mai calculat. “A existat un moment cand interesul pentru dezvoltare era atat de mare, incat nu s-a tinut cont de marimea oraselor”, mai spune Luiza Moraru. Acum insa, principala tinta sunt orasele cu peste 300.000 de locuitori, mai ales ca mai exista cateva unde lipsesc proiectele mari, cum este cazul la Craiova sau Galati. Din aceasta cauza, orasele intre 100.000 si 300.000 de locuitori nu sunt azi pe lista de prioritati pentru retail. Singura necunoscuta ramane data la care proiectele vor fi finalizate si deschise. “Logica spune ca suntem pe un trend ascendent. Sa le vedem deschise – santierele sunt in derulare, finantarile exista, dar deschiderile sunt importante”, spune cu precautie reprezentanta CBRE Romania.

VERDELE VINDE BINE

Un semn al maturizarii pietei de birouri din Bucuresti este aparitia proiectelor “verzi”. Nu mai este vorba ca pana acum de cladiri clasice convertite apoi pentru a reduce consumul de energie si impactul asupra mediului, ci despre proiecte gandite de la zero in regim eco. “Investitiile vor fi mai mari in aceste produse, iar chiriile vor reflecta calitatea din aceste cladiri”, spune Catalina Jigman.

Un astfel proiect important este centrul de afaceri Willbrook Platinum, cu 38.000 mp spatii de birouri clasa A. Proiectul dispune de un rezervor de apa de ploaie de 923 de metri cubi, care va fi folosita pentru irigarea spatiilor verzi ale cladirii si va recicla apa menajera folosita cu ajutorul unei instalatii speciale de filtrare. Cladirea foloseste de asemenea foarte mult lumina naturala si va avea panouri solare pentru a incalzi apa folosita. Senzorii de lumina si corpurile de iluminat moderne vor reduce consumul de energie electrica cu 28%.

In total, Willbrook estimeaza ca aceasta cladire va fi cu 25-30% mai eficienta energetic decat cele conventionale.Desi chiriile vor fi mai mari, costurile se vor amortiza prin reducerea consumului de energie, o consecinta fiind faptul ca majoritatea chiriasilor nu vor mai parasi aceste cladiri la ciclul normal de 5 ani si vor aparea contracte mai lungi, de 10-15 ani. In plus, multe companii doresc sa arate ca respecta mediul nu doar la nivel declarativ, astfel ca vor prefera cladirile “verzi” si ca beneficiu de imagine, dar si ca ajutor pentru a-si putea atinge tintele de sustenabilitate pe care si le-au impus.

Pe o piata tot mai volatila, calitatea poate face diferenta. De aceea, chiar si cladirile mai vechi care au stiut sa tina mereu pasul cu dezvoltarea pietei, prin modernizari si reamenajari, au reusit sa atraga chiriasi de top. Dupa cum arata Catalina Jigman, exista tendinta de migrare din cladiri vechi catre cele noi, dar chiriasii analizeaza foarte bine costurile unei relocari, nu doar chiria. Un exemplu este chiar Europe House, cladire aflata pe piata de 10 ani si care anul trecut avea o rata de neocupare de peste 30%, cand a pierdut un chirias important. La ora actuala insa, a adus gradul de neocupare sub 10%. In ceea ce priveste dezvoltarea pe zone in Bucuresti, conteaza foarte mult infrastructura existenta, dar si mediul de business din zona respectiva. De aceea zona de nord continua sa atraga dezvoltatori, ca si cea centrala.

Dezvoltarea zonei de sud si a aeroportului va putea atrage proiecte mari de birouri cand se vor crea centre de business care sa dea startul dezvoltarii acestui pol. Exista, totusi, o ascensiune demna de semnalat in partea de vest a Bucurestiului, care are o rata de neocupare foarte mica si datorita infrastructurii, asteptandu-se realizarea proiectelor lansate de primarul Sorin Oprescu la inelul median si autostrada suspendata.

PROFESIONALIZARE FORTATA

Entuziasmul imobiliar din perioada 2005-2008 a dus nu doar la o inflatie de preturi, ci si la la o inflatie de jucatori neprofesionisti pe piata. Criza a schimbat dramatic si rapid situatia. “Corporatiile sunt mult mai atente la partea de consultanta si a crescut numarul tranzactiilor intermediate prin agentii de real estate cu 40% pe sectorul de birouri”, arata Catalina Jigman, de la CBRE Romania. Criza a cernut nu doar consultantii de calitate, ci si dezvoltatorii de calitate. De la un sector pur speculativ, se trece la business imobiliar serios.

Rezultatul a fost cresterea dramatica a gradului de profesionalism pe toate segmentele. “Nu mai investeste oricine in orice. E foarte important sa ai experienta si sa stii ce sa faci, dar si sa te inconjori de consultantii corecti – arhitecti, avocati, auditori, ingineri si brokeri”, subliniaza si Luiza Moraru.

Dezvoltatorii au trecut de la proiectele speculative la cele “fit-to-suit”, cauta mai intai chiriasii cu care sa incheie precontracte si cu care sa inceapa dezvoltarile. In plus, proiectele sunt construite in faze, evitandu-se dezvoltarile foarte mari intr-un singur pas. Doar dezvoltarile mici se fac fara chiriasi. Cele mari raman pe hartie pana cand gasesc chiriasi, mai ales ca si bancile au un cuvant de spus. Un alt semn al nevoii de profesionalism este lansarea initiativei “Imobiliarele sunt bune”, de catre Ilias Papageorgiadis, CEO More Real Estate Services, care doreste promovarea acestui sector pe baza unor principii profesionale comune.

De altfel, profesionalizarea si maturizarea pietei au fost motoarele cresterii CBRE in Romania in ultimii ani, dupa ce liderul mondial a preluat compania locala Eurisko in 2008. Astfel, in primul trimestru din 2011, in cazul a 80% dintre tranzactii pe piata de birouri a fost vorba de clientii globali ai CBRE, cum ar fi Cargill, Pfizer sau HP. In primul trimestru, CBRE a avut o cota de piata de 39% pe segmentul de chiriasi si de 31% pe cel de proprietari. Cat priveste viitorul, anul care vine se anunta a fi spectaculos pe segmentul de birouri, dar si pe cel de retail. “2012 o sa vina cu multe surprize placute – noi proiecte, companii care vor face rebranding, consolidari”, arata Catalina Jigman, de la CBRE Romania. Sunt vesti bune, de care piata imobiliara avea mare nevoie.