Geo Mărgescu, Forte Partners: Dezvoltarea durabilă în real estate este de preferat unei dezvoltări haotice
Reading Time: 10 minuteÎn 22 mai, unul dintre cei mai activi dezvoltatori imobiliari din țară Forte Parteners, a câștigat premiul „Residential Developer” al categoriei dezvoltări rezidențiale la cea de-a 15-a ediție a SEE Real Estate Awards, care au fost organizate de Europa Property Publications &Events virtual.
Deși a fost o perioadă dificilă, cu starea de urgență și ceea ce se întâmpla din cauza virusului, în toate locațiile unde Forte Partners construiește, s-au luat măsuri suplimentare pentru protejarea sănătății angajaților firmelor de construcție. Din acest motiv, clădirile în construcție, proiectele Sector 0 și U-Center, vor fi inaugurate la termenele stabilite, în ciuda tuturor măsurile draconice de sănătate implementate în această perioadă.
Chiar înainte de a se declanșa pandemia, la începutul lunii martie, am discutat cu Geo Mărgescu, cofondator și CEO al companiei, despre planurile legate de dezvoltările pe care le au în lucru. Chiar Geo se referă la finalul interviului că „viața noastră nu se termină anul viitor și vom continua să dezvoltăm”, iar acum, privind retrospectiv, pare a fi fost ca un soi de premoniție legată de viitor. (La începutul lunii martie, în România abia fuseseră depistate primele cazuri de coronavirus).
Chiar dacă trăim un nou normal și discuția cu Geo pare a fi purtată în altă viață, ea este valabilă în continuare pentru că denotă un mod de gândire și o strategie a unor dezvoltatori care plănuiesc să fie prezenți pe termen lung pe piață. Plus că în construcții și în dezvoltări imobiliare, lucrurile nu s-au modificat atât de dramatic, încât să asistăm la o reinventare a industriei. Este adevărat că în toate clădirile de birouri sunt luate măsuri suplimentare de protecție și igienă pentru sănătatea angajaților, iar birourile au fost reamenajate în această perioadă, dar proiectele de construcții urmează aceeași linie.
Cum a fost anul 2019 pentru Forte Partners?
A fost un an foarte bun, în care ne‑am consolidat poziția pe piață. A fost un an în care am dezvoltat la timp proiectele, am vândut ceea ce era de vândut, și anume Bridge faza 2, care era promis către Dedeman, am continuat Aviației faza 1 și am început proiectele Sector 0 – Millo și Tandem, și am început proiectul U-Center, faza 1. A fost un an așezat de consolidare și de reconfirmare a planurilor noastre pentru București și pentru viitor.
Ați reușit să fiți pioneri pe anumite zone, sau să animați și să revitalizați zone cu proiectele de birouri pe care le-ați realizat.
În prezent, avem în lucru două proiecte de birouri, Sector 0, compus din două clădiri, Millo și Tandem, și proiectul U‑Center, unde am început deja lucrările la prima fază. Cel de-al treilea proiect, de fapt primul nostru mare proiect de birouri, The Bridge, este finalizat, faza a treia este livrată, chiriașii se mută chiar acum (începutului lunii martie 2020). Îl considerăm un proiect terminat cu succes.
Ce aduc nou proiectul Sector 0 și U-Center?
Credem că Sector 0, în special, este un proiect de reconfigurare urbană, pentru că dezvoltăm cele două clădiri cu foarte mulți metri pătrați de servicii la parter, avem restaurante, baruri, suntem în discuții cu diverși retaileri. Ne alegem foarte atent chiriașii pentru parter, evident și pentru birouri, dar credem că succesul unui proiect de genul acesta stă și în mixul de chiriași de la parter. La momentul la care vor fi finalizate cele două clădiri, zona va fi complet schimbată și din punctul de vedere al trotuarelor și al căilor de acces. Foarte important, noi construim un pasaj pietonal între Ion Câmpineanu și Matei Millo și credem că e o inițiativă rară printre dezvoltatorii de birouri din București – dăm ceva nou orașului. Ambiția va fi să mergem și mai departe în a le uni cu bulevardul Elisabeta, dar asta o să vedem în viitor. Această axă între Sala Palatului și Bulevardul Elisabeta va avea mult de câștigat cu noua penetrare pietonală. În același timp, am avut și avem mare grijă la design. De câte ori alegem un concept, îl alegem după concursul de arhitectură, după îndelungi încercări, nu alegem așa de simplu și am încercat foarte tare să păstrăm acest caracter al zonei, cu cele două clădiri. Sper să și reușim și toată lumea să fie mulțumită.
Astfel arată construcția Sector 0 la momentul acesta – clădirea Millo și clădirea Tandem.
Cum a ajuns Forte Partners unul dintre cei mai activi și importanți dezvoltatori din București?
În primul rând, ținându-ne de planul nostru de a ne păstra profilul de dezvoltator și am capitalizat acest fapt. Pe măsură ce am dezvoltat proiectele, am reușit să le vindem, fie că a fost vorba de proiecte mai mici, fie că a fost vorba de proiecte mai mari. Obiectivul nostru a fost să construim și să vindem pentru a ne capitaliza cu forțe proprii și de a dezvolta clădiri de birouri în locuri noi și de a nu merge în linie cu ceea ce au făcut ceilalți dezvoltatori, ci mai degrabă am vrut să fim pionieri în zonele pe care noi le considerăm de interes. Am început cu centrul, am continuat cu zona de vest, ne-am reîntors în centru și am continuat cu zona centru-sud. Această încăpățânare a noastră de a continua să dezvoltăm în zonele considerate de noi de interes și de a combina funcțiunile – rezidențial acolo unde deja erau foarte multe birouri și se crease aglomerație și birouri pentru a ne apropia de locuințele celor care lucrează în zonele centru, centru-vest, centru-sud – ne-a făcut să creștem în mod organic și coerent. Există multe tentații de a nu mai vinde clădirile, de obicei când profiturile de dezvoltator sunt foarte mari, toată lumea vrea să fie dezvoltator, cum a fost în 2015-2017. Acum, profitul dezvoltatorilor s-a redus, pentru că prețurile de construcție au crescut, costul terenului a crescut, yield‑urile nu s-au comprimat foarte mult, chiriile au crescut, dar nu în linie cu piața. Toată lumea vrea acum să fie investitor, iar dezvoltatorii nu mai vor să își vândă clădirile. Noi continuăm să urmărim acest model de business în care dezvoltăm și vindem, bineînțeles nu avem o presiune de a vinde, pentru că la momentul la care noi luăm creditul de dezvoltare, ne asigurăm și creditul de investiție, tocmai pentru a nu fi forțați să vindem clădirile la momentul finalizărilor, ci doar când găsim momentul oportun. Dar una dintre cheile dezvoltării noastre a fost că am vândut tot timpul și ne-am recapitalizat pentru a continua dezvoltarea. Așa am ajuns la un nivel corect pentru noi. Avem 10-15% din piața de birouri din București și cred că este o dimensiune care ni se potrivește.
De ce ați ales un mix de proiecte office și rezidențiale?
Concentrarea noastră principală rămâne pe birouri, dezvoltarea de rezidențial a fost o decizie luată, să spunem, ușor speculativ. Am văzut o nevoie mare a celor care lucrează în clădirile de birouri de a avea rezidențial lângă ei și am considerat că, având competențe de a dezvolta produse imobiliare în general, avem responsabilitatea de a dezvolta și apartamente în zonele unde avem birouri. Planurile noastre legate de rezidențial s-au dovedit a fi încununate de succes și cumpărătorii apartamentelor au fost extrem de mulțumiți, la fel ca și chiriașii de birouri. Repet faptul că principala noastră preocupare este legată de birouri, dacă vreți o balanță, avem 80%-20% în favoarea birourilor.
Știu că preocuparea este legată de piața din București, dar v-ați gândit să construiți clădiri de birouri în țară?
Ne gândim tot timpul. Cred că orice dezvoltator serios revizitează planurile ori de câte ori este nevoie și da, ne-am gândit la restul țării, dar și la țările din jurul nostru, la Bulgaria, însă am hotărât, cel puțin până acum, să rămânem orientați pe București. Credem foarte mult că orașele regionale se vor dezvolta foarte rapid, însă atenția noastră este legată de București. Noi avem o abordare personală asupra businessului, suntem o echipă foarte mică și nu vrem să creștem foarte mult. Ca să fac o comparație cu fotbalul, suntem o echipă scurtă, toată lumea în atac, toată lumea în apărare. Cred că acesta este unul dintre secretele succesului nostru, faptul că reușim să avem o abordare foarte personală asupra dezvoltărilor noastre și cred că am pierde lucrul acesta dacă ne-am dezvolta foarte mult și ne-am duce regional sau național.
Clădirile de birouri pe care le construiți vin cu design și arhitectură diferite. Cât de importante sunt aceste detalii acum?
Dacă te gândești efectiv la imagine, arhitectura este o chestiune personală a dezvoltatorului. Dar chiriașii sunt extrem de atenți la funcționalitatea birourilor și la brandingul dezvoltatorului. În goana după atragerea și reținerea de talente pe care o vedem la chiriașii noștri, locul unde lucrează angajații e considerat poate cel mai important beneficiu nefinanciar. Toți pot plăti salarii, dar puțini le pot oferi angajaților lor un mediu de lucru foarte, foarte plăcut. Și atunci totul este în considerarea persoanei, toate căsuțele din chestionarele pe care le primim de la viitorii noștri chiriași au în spate o persoană, au în spate dorințele persoanelor. Noi chiar am mers mai departe, proiectul nostru de la Tineretului, U-Center, este branduit astfel pentru că “U” se referă la tine, la persoană. Cred că viitorul are o față foarte umană și toată lumea se gândește la beneficiile personale și mai puțin la alte lucruri.
Au început chiriașii să aibă pretenții mai multe legate de spațiul pe care îl acordă angajatului?
Eu cred că piața de birouri este extrem de dezvoltată în București și dezvoltatorii sunt foarte bine pregătiți. Cumva, piața s-a consolidat față de anii de dinainte de criză, au rămas câțiva dezvoltatori, deopotrivă de bine pregătiți și profesioniști, și cred că fiecare dintre noi înțelege dinainte nevoile chiriașului, chiar înainte să le înțeleagă el însuși. De câte ori vin chiriașii la noi, găsesc tot ceea ce le trebuie atunci când vorbim de chestiunea macro a clădirii. Evident, fiecare chiriaș dorește apoi o compartimentare specială sau lucruri la nivel micro, în spațiul pe care îl închiriază, însă la nivel macro găsesc tot ceea ce au nevoie și chiar funcțiuni în plus. Și nu numai la noi, ci și la ceilalți dezvoltatori din piață.
Cât de importante sunt certificările BREEAM sau LEED pentru clădirile de birouri?
Foarte importante, nu sunt doar niște căsuțe care trebuie bifate, cel mai important este produsul pe care îl livrezi. Probabil în viitorul apropiat nici nu se vor mai cumpăra sau închiria clădiri care nu au certificarea BREEAM sau LEED. Și chiriașii, și investitorii vin cu niște idei foarte bine conturate în ceea ce privește certificarea verde a clădirilor în care vor lucra sau pe care le vor cumpăra. La un moment dat se va schimba și legislația în domeniu, dar cred că noi suntem înaintea legislației. Motivele noastre comerciale și dorința de a atrage chiriași mulțumiți în clădirile noastre au depășit cerințele din certificările verzi sau din legislația actuală.
Cum vedeți piața office din București?
O văd ca pe o piață matură, o piață în care fiecare știe ce vrea și ce poate. Un ușor motiv de temere ar putea fi existența unei producții prea mari. Dar cred că toate aceste proiecte pot fi absorbite. Nu e ceva foarte îngrijorător, dar sunt multe proiecte anunțate. Probabil nu se vor finaliza toate și lucrurile se vor regla din mers. Aici văd un motiv de ușor pericol, se livrează prea mulți metri pătrați de office pe an, s-a trecut de 300.000 mp pe an, iar eu văd capacitatea undeva între 200.000 și 300.000 mp pe an în București.
Reușesc companiile mici sau antreprenorii să închirieze spații în clădiri de birouri?
Da, reușesc. Cei mai mulți apelează la zonele astea de co-working sau de birouri flexibile și își găsesc acolo nevoile, mai ales nevoia de flexibilitate. Acest gen de companii mici, startup-uri, uneori cresc foarte mult și au nevoie de flexibilitate, pentru ei poate costul e mai puțin important, contează mai mult să se poată dubla la 6 sau la 12 luni, lucru pe care nu îl pot face într-o clădire de birouri ca un chiriaș standard. De aceea noi considerăm ca o chestie obligatorie pentru parcuri mari de afaceri să aibă o componentă de cel puțin 10% spații flexibile. Și noi ne uităm la astfel de spații, până la urmă dacă spațiul este proiectat corespunzător, nici nu mai contează numele operatorului, contează să-i poți oferi acest serviciu chiriașului.
Care sunt tendințele de pe domeniul clădirilor de birouri?
Cred că un lucru evident este atenția la persoană, adică până la urmă componenta de chirie din costul unui angajat a ajuns să fie destul de scăzută, contează mai puțin chiria. Ceea ce văd și sper să văd în continuare sunt întrebările nefinanciare pe care ni le pun chiriașii noștri. Desigur, chiria este importantă, se discută și se agreează între părți, dar în special suntem întrebați cât de flexibil poate fi compartimentat spațiul, ce facilități au angajații, ce calitate are aerul pe care îl respiră, de unde vine apa pe care o beau sau o folosesc. Aceasta ar fi tendința majoră, întoarcerea spre persoană. În același timp, digitalizarea clădirilor – vedem foarte multe aplicații, fiecare dezvoltator încearcă să își creeze propria lui aplicație.
Cum vedeți digitalizarea în construcții?
Din păcate, zona de construcții pare a fi cel mai puțin digitalizată industrie, în afară de agricultură, dar lucrurile se mișcă cu pași mari și la noi. Clădirile de birouri au devenit inteligente, încep să fie foarte ușor accesibile prin diverse aplicații. Noi chiar lucrăm acum la o aplicație pentru managementul parcării, iar eu personal visez la un proiect de a pune la un loc toate locurile de parcare din București, pentru a putea fi folosite cât mai eficient. Managementul clădirii se face total electronic, iar clădirea de birouri a devenit una cu care poți interacționa prin diverse interfețe.
Care sunt provocările în domeniul construcției de birouri?
Cred că sunt legate de urbanism, de multe ori legislația este neclară și trebuie să fii extrem de atent cum o interpretezi. Sigur că nu vrei să o interpretezi la limita ei superioară, pentru a forța anumite interpretări, dar nici la limita ei inferioară, ca să nu mai poți construi. Este o provocare să înțelegem exact ce se prevede legislativ, dar ceea ce vedem în ultima vreme, chiar în ultimii 4-5 ani, este o interacțiune mult mai bună cu autoritățile. Înainte să începem un proiect, îl prezentăm primăriei de sector sau primăriei generale, facem un pre-assessment al situației. În lipsa acestei inițiative, lucrurile pot fi destul de neclare în zona asta și este una dintre provocările principale. O altă chestiune este legată de finanțare, de sursele proprii și de sursele atrase de la bănci. E foarte important să îți organizezi resursele proprii de finanțare în așa fel încât să poți ajunge cu clădirea la un nivel de pre-închiriere care să o califice pentru o finanțare bancară. Băncile, în urma crizei din 2008, au rămas extrem de precaute în ceea ce privește finanțarea clădirilor de birouri și dacă nu ai un grad suficient de închiriere, nu primești credit.
Cum reușiți să vă finanțați?
Din surse proprii și credite. Deocamdată fiecare proiect îl finanțăm separat, adică nu avem o finanțare la nivel de grup. Ne gândim și la chestia asta pentru viitor. Deocamdată fiecare proiect îl finanțăm pe o companie de proiect unde aducem aportul necesar de resurse din surse proprii și atragem finanțarea bancară la momentul la care clădirea este închiriată într-o proporție suficientă, undeva între 70-30 și 50-50. Cred că peste 70% împrumut – 30% equity lucrurile devin mult prea periculoase, iar la 50-50 devin prea puțin profitabile pentru dezvoltator.
Ce urmează pentru Forte Partners?
Să continuăm să avem această abordare personală asupra dezvoltărilor noastre. Eu țin foarte mult ca să gândim foarte bine fiecare clădire și să poarte amprenta noastră. Ne dorim să dezvoltăm suficient, dar nu mult cât să ne depășim condiția din piață. Nu trebuie să considerăm că suntem la New York, unde să clădim zgârie-nori de 80 de etaje, sau la Varșovia, să facem sute de mii, milioane de metri pătrați pe an. Trebuie să știm că suntem într-o piață bună și sănătoasă din București, să ne dimensionăm pe măsura ei. Așa cum spuneam mai devreme, cred că dimensiunea noastră de astăzi e undeva la 10-15% din piața din București și nu aș vrea să creștem mult mai mult de atât. Sigur că vin tot felul de oportunități și trebuie să fii pregătit să beneficiezi de acestea.
Planul nostru pentru următorii patru ani, ceea ce dezvoltăm acum, este suficient pentru noi. E ușor să îți pierzi mintea într-o piață foarte bună, dar trebuie să știm că lucrurile nu vor ține așa la nesfârșit și corecții pot apărea oricând. Dezvoltarea asta durabilă, în care fiecare știe ce are de făcut și când are de făcut, este de preferat unei dezvoltări haotice în care toată lumea vrea să facă totul în același moment. Nu considerăm că mâine este ultima zi și astăzi trebuie să facem tot.
Viața noastră nu se termină anul viitor și vom continua să dezvoltăm. Dar 20-30.000 de mp de birouri pe an, într‑o piață de 200.000-300.000 mp, este ceva rezonabil. Este sănătos și pentru piață, și pentru investitori.
Urmăriți Revista Biz și pe Google News. Abonamente Revista Biz
