Fetele Capitalei

Reading Time: 10 minute

La sapte ani de la inceputul prabusirii preturilor din piata rezidentiala locala, efectele socului din 2008 inca se simt. Incepand cu acest an, Capitala a intrat intr-un nou ciclu de evolutie imobiliara, insa nu toate zonele au aceeasi performanta, arata un studiu HomeFinders.ro, care analizeaza perioada ianuarie – august 2014 si surprinde evolutia principalilor indicatori pentru starea pietei rezidentiale.

Studiul HomeFinders.ro analizeaza perioada medie de vanzare, preturile minime si medii de tranzactionare ale imobilelor din Capitala, raportul cerere-oferta si arata ca Bucurestiul s-a impartit in doua segmente, care functioneaza diferit: piata “mediu si premium” (central, semicentral si Nord) si cea “populara” (cartiere perferice).

Principalul factor de diferentiere nu mai este reprezentat de conditiile de creditare sau lipsa de incredere in piata, ci de stocurile disponibile si de cerere. Dupa o scadere medie a preturilor la nivelul intregii piete rezidentiale, in zona mediu si premium a Capitalei perioada de tranzactionare a unei proprietati a scazut cu 40% fata de anul 2012, pana la 18 zile in unele cazuri, ca urmare a diminuarii raportului ofertei disponibile, comparativ cu volumul total al cererii. De la o medie de 53 de zile necesare pentru vanzarea unei proprietati in zonele analizate, s-a ajuns in prezent la o medie generala de 32 de zile.

Matei Malos, Managing Partner HomeFinders.ro, explica impactul stocului disponibil raportat la cererea solvabila existenta asupra pietei imobiliare:“ Informatiile extrase de HomeFinders.ro arata ca in aceaste zone (centru si nord), adresate clientilor cu venituri medii si mari, numarul ofertelor promovate de proprietari a ramas constant, insa nu a fost demarat niciun proiect rezidential cu peste 100 de unitati in perioada 2009 – 2012, comparativ cu zonele periferice, unde s-au construit zeci de proiecte de dimensiuni medii si mari. Proiectele lansate pe piata in perioada 2006 – 2008 au fost aproape epuizate, inclusiv prin vanzari in stadiu de insolventa, care au crescut substantial incepand cu anul 2013. Incepand cu anul acesta, in segmentul mediu si premium piata rezidentiala a redevenit timid dominata de vanzatori, din cauza lipsei de oferte.”

Efectul intrarii intr-o piata a vanzatorilor este vizibil nu numai prin prisma perioadei de tranzactionare. In zonele “fierbinti” ale Bucurestiului este mai dificil de realizat o tranzactie sub pretul al pietei.

“Daca in cel de-al doilea semestru al anului 2013, in zona Victoriei – Mihalache au fost tranzactionate 7 unitati, cu un discount mai mare de 10% fata de media nivelului minim de tranzactionare, in semestrul I al anului 2014 doar doua apartamente au fost tranzactionate cu un discount similar, la nivelul intregului segment de piata monitorizat din aceeasi zona”, explica Matei Malos.

Studiul HomeFinders.ro arata ca zona populara a Bucurestiului (cartiere periferice) trece printr-un moment diametral opus. Raportul cerere-oferta a ramas subunitar, similar cu perioada 2008 – 2012, iar preturile sunt dictate de cumparatori, in contextul in care stocul de proprietati disponibile spre vanzare a crescut permanent, atat pentru ofertele vechi, cat si pentru ofertele in blocuri noi. Astfel, in zone precum Colentina, Fundeni, Militari, Pantelimon sau Berceni, abundenta de oferte scoase pe piata face ca perioada de tranzactionare sa ajunga si la 120 de zile de la prima listare, iar presiunea exercitata de cumparatori pe preturi sa fie una semnificativa.

Intrarea intr-o piata a vanzatorului nu implica neaparat o crestere a preturilor, in contextul in care stocul de oferta va fi suplimentat. Datele furnizate de INS care arata cresterea numarului de proiecte din rezidential cu 46% la nivel national in primele 7 luni ale anului indica un trend ascendent. Segmentul mediu si premium, chiar daca prezinta o tendinta poate numai temporara de dominatie a vanzatorilor, cu siguranta marcheaza sfarsitul unei etape pentru piata rezidentiala din Bucuresti.

Evolutia stocului de oferte disponibile pe piata spre vanzare

In perioada 2006-2008, in zonele centrale, semicentrale si de Nord din Bucuresti a inceput constructia a peste 15.000 de unitati locative noi, in proiecte cu peste 100 de unitati, conform monitorizarilor disponibile. Ulterior, in perioada 2009-2012, cu exceptia ansamblurilor rezidentiale de la periferia sau din afara Capitalei, toate constructiile noi au fost stopate. Timp de 4 ani, pe tot acest segment de piata, nu a mai fost inceput niciun proiect cu mai mult de 100 unitati.

Incepand cu anul 2013, a fost marcat si inceputul reducerii stocului total de unitati in blocuri noi disponibile la vanzare, atunci cand o parte consistenta din unitatile din ansamblurile rezidentiale, incepute in perioada de boom imobiliar si ramase nevandute, au fost absorbite de piata odata cu executarea silita a proiectelor intrate in insolventa. In piata veche, dupa o crestere rapida a numarului de oferte scoase la vanzare incepand cu sfarsitul anului 2007, din cauza panicii create de scaderea iminenta a preturilor, vanzatorii nu au mai fost la fel de activi pe piata rezidentiala.

In ultimii trei ani, numarul unitatilor scoase la vanzare de proprietari, in blocuri construite dupa 1977 in zonele centrale, semicentrale si de Nord ale Bucurestiului s-a pastrat relativ constant: aproximativ 6.000 locuinte /an, variatia numarului total fiind de doar cateva procente. Stocul total de unitati disponibile spre vanzare a fost sustinut, de-a lungul acestei perioade, intr-o masura redusa, si de dezvoltarile rezidentiale de dimensiuni mici si medii, cu pana la cateva zeci de unitati rezidentiale fiecare.

Din cauza lipsei informatiilor publice disponibile transparent legate de piata rezidentiala, nu se poate face o evidentiere riguroasa a acestora. Estimarile HomeFinders.ro indica un numar de circa 3.500 unitati, in dezvoltari de dimensiuni mici si medii, livrate pe piata in zonele analizate in perioada 2010-2013. In cartierele de la periferia Capitalei insa, in aceeasi perioada, estimarile sunt de peste 12.000 unitati locative construite, inclusiv in ansambluri de dimensiuni mari, cu peste 100 de unitati. Au fost dezvoltate ansambluri rezidentiale cu apartamente ieftine, vandute la cheie, cu preturi similare sau chiar mai mici decat cele din blocurile vechi construite in anii `80 din vecinatati. Acestea au concurat in mod direct stocul de oferte vechi disponibile la vanzare in zonele respective si au crescut substantial stocul total de oferte.

Evolutia cererii in piata

Daca inainte de anul 2008, estimarile cele mai optimiste indicau chiar si un necesar de pana la un milion de locuinte noi in Romania si numarul proiectelor anuntate in piata rezidentiala exploda, incepand cu anul 2009 cererea a sucombat si pentru aproape 6 ani, cumparatorii au impus regulile intr-o piata in care oferta disponibila a fost net superioara cererii sustenabile.

Astazi, in Bucuresti, preturile din rezidential sunt cu aproape 60% mai mici fata de momentul de maxim al pietei din 2007-2008. In zonele centrale, semicentrale si de Nord scaderea preturilor s-a incheiat de mai bine de 12 luni si costurile creditelor in lei sunt cu aproape 50% mai mici decat in urma cu 3 ani. In anii de boom imobiliar 2007 – 2008, DAE mediu a fost de 10,25% pentru lei si 8% pentru euro, in timp ce in luna iulie 2014, DAE mediu a atins un minim istoric: 5,2% pentru lei si 5,37% pentru euro, conform datelor publicate de Ziarul Financiar.

Exista astfel o serie de premise care sustin un fundament de sustenabilitate a cererii si chiar o tendinta de crestere pe termen scurt si mediu. Conform statisticilor HomeFinders.ro, bazate pe comportamentul de cumparare al peste 5.000 potentiali clienti, 80% dintre cumparatorii din zonele studiate cauta apartamente in blocuri proiectate dupa cutremurul din martie 1977 si in blocuri noi.

Perioada medie de vanzare

Timpul mediu de vanzare scade substantial in zonele centrale, semicentrale si de Nord. HomeFinders a analizat perioada medie de timp de vanzare a proprietatilor rezidentiale din principalele cartiere din zonele centrale, semicentrale si de Nord ale Bucurestiului si a constatat ca aceasta s-a diminuat cu peste 40% comparativ cu anul 2012, ceea ce indica si o modificare semnificativa a volumului total al cererii in raport cu volumul total al ofertei, pentru ultimii doi ani. In semestrul II 2012, conform studiului realizat de HomeFinders, perioada medie de timp era de 53 zile in zonele studiate, in timp ce astazi perioada medie de timp este de 32 zile in aceleasi zone. Acum, o proprietate se tranzactioneaza in cartierul Aviatiei cu o medie de doar 18 zile din momentul in care a fost promovata pe piata si ajunge pana la 45 de zile in zona Unirii si cartierul Nerva Traian.

Zonele de Nord se detaseaza prin cel mai scazut timp necesar vanzarii unui proprietati, zona Victoriei-Mihalache fiind pe locul 2, pe un segment de piata marcat de un volum de oferta disponibila redus. In cartierele centrale si semicentrale, timpul mediu in care o proprietate se tranzactioneaza variaza, in general, intre o luna si 45 de zile.

Cartierul Aviatiei ramane cartierul cu cea mai mare cerere din piata, raportata la un stoc redus de oferta. Conform analizei derulate de HomeFinders.ro, o proprietate promovata pe piata in zona Aviatiei cu pretul de lista egal sau similar cu pretul mediu de tranzactionare, are nevoie de doar 2 – 3 zile de la aparitia primului anunt de promovare si pana la semnarea unui antecontract/contract de vanzare. Daca pretul solicitat creste cu 5% fata de pretul mediu de tranzactionare, perioada medie necesara vanzarii este de 6 zile. Apartamentele promovate pe piata cu preturi cu pana la 15% mai mari decat mediile de pret unde se incheie real tranzactia au nevoie, in medie, de 18 zile pana la incheierea unei promisiuni sau contract de vanzare.

Reducerea timpului de vanzare si cresterea cererii in raport cu oferta a condus si la o scadere a marginii de negociere. In zona Victoriei-Mihalache, in semestrul II 2013 au fost tranzactionate 7 unitati cu discount mai mare de 10% fata de preturile minime de negociere, in timp ce in semestrul I 2014 doar 2 apartamente au fost tranzactionate cu un discount similar.

Desi pozitionat intr-o zona semicentrala, cartierul Tineretului se inscrie in top 3 zone din Bucuresti unde numarul de cumparatori este mult mai mare decat stocul de oferta disponibil. In acest cartier, aflat in topul preferintelor clientilor datorita statiilor de metrou si al parcurilor din vecinatate, majoritatatea blocurilor sunt proiectate inainte de 1977, segment de oferta pentru care cererea este mult mai redusa.

Accesul la metrou este un aspect esential pentru o mare parte din cumparatorii bucuresteni. In cartierul Baneasa, cu unitati similare ca si tip de constructie, suprafete, aflat in imediata vecinatate a cartierului Aviatiei si construite in aceeasi perioada – dupa anul 1983, perioada necesara vanzarii unui apartament este in medie de 31 de zile. Perioada este cu 70% mai mare, desi preturile sunt chiar cu cateva procente mai mici. Un apartament de 2 camere are un pret mediu de tranzactionare de 73.000 euro in Aviaiei fata de 70.000 euro in Baneasa.

Conform studiului derulat de HomeFinders.ro in alte zone semicentrale – Mosilor si 13 Septembrie-Panduri – perioada de timp de vanzare este identica: 41 de zile. In zona centrala Unirii/Nerva Traian timpul necesar ajunge la 45 de zile. Unul dintre posibilele motive pentru care aceasta zona este codasa la durata medie de vanzare pentru segmentul de piata studiat este faptul ca valoarea proprietatilor este mai ridicata, datorita suprafetelor mai mari.

Perioada medie de vanzare in zonele periferice

In timp ce zonele centrale, semicentrale si de Nord pot fi considerate principalele puncte de atractie prin prisma unei cereri ridicate in raport cu oferta scazuta, cartierele periferice ale Bucurestiului se confrunta cu o oferta estimata mai mare decat cererea. In cartiere precum Colentina, Fundeni, Militari, 1 Decembrie 1918, Berceni, stocul de oferte disponibile spre vanzare a fost permanent alimentat cu oferte in blocuri noi. Aceste zone au reprezentat si principalul punct de atractie al dezvoltatorilor imobiliari din Capitala in anii 2009-2013, datorita costurilor si riscurilor mult mai reduse de dezvoltare, intr-o perioada in care piata rezidentiala a fost in mare masura dependenta de programul Prima Casa.

HomeFinders a derulat si un studiu de cercetare pentru 70 de proprietati selectate din zonele semicentral-periferice, intr-un interval de pret de promovare de maximum 15% peste preturile medii de tranzactionare estimate.

In zone semicentral – periferice, conectate la metrou (Militari-Gorjului, 1 Decembrie, Aparatorii Patriei), perioada medie de vanzare a locuintelor este dubla fata de perioada medie de vanzare in zona centrala, ajungand la aproximativ 90 de zile. Aceasta perioada creste in zone neconectate la reteaua de metrou, precum Colentina, Fundeni sau Pantelimon, unde ajunge la 120 de zile. In majoritatea zonelor periferice, din cauza stocului de unitati vechi construit pana in 1977, a numarului consistent de unitati in blocuri noi livrate in aceste zone in ultimii ani si a raportului cerere-oferta puternic subunitar, piata ramane dominata net de cumparatori. Tendinta preturilor este in continuare una de scadere, spre deosebire de celalalt segment de piata studiat.

Preturi minime si medii de tranzactionare

Concluzii

Daca locuintele scoase la vanzare in zonele centrale, semicentrale si de Nord se tranzactioneaza in medie in aproximativ 32 de zile, estimarea pentru perioada medie necesara vanzarii unei locuinte in cartierele periferice este de circa 105 zile pana la finalizarea unei tranzactii. Asadar, timpul de vanzare este de peste 3 ori mai mare in aceste zone, ceea ce indica o discrepanta majora intre cele doua segmente de piata bucurestene.

In Capitala s-au format astfel doua segmente ale pietei rezidentiale, care au un comportament diferit, cu tendinte aproape opuse. In zonele centrale, semicentrale si de Nord, stocul de oferte disponibile la vanzare este mai mic, iar cumparatorii sunt mai multi. De cealalta parte, in zonele periferice stocul este mai mare, iar cumparatorii sunt mai putini in raport cu oferta disponibila. Astfel, un segment rezidential ramane intr-o piata a cumparatorilor, in timp ce al doilea segment a intrat intr-o piata a vanzatorilor.

In piata vanzatorilor, perioada rapida de vanzare, cererea sustenabila ridicata si disparitia stocului de oferte noi acumulat dupa 2008 incep sa alimenteze un numar semnificativ de noi dezvoltari rezidentiale. Pentru o piata echilibrata, predictibila, este nevoie de asemenea de un stoc de unitati locative noi si care, conform datelor existente, acestea sunt programate sa apara.

In acest context, desi exista o presiune evidenta asupra ofertei si vanzatorii fac astazi regulile, iar marginile de negociere au devenit mai mici, nu inseamna obligatoriu ca preturile vor creste. Dezvoltatorii imobiliari par sa raspunda imediat, pregatind cel mai probabil un stoc nou, suficient.

Metodologie

HomeFinders.ro a analizat situatia pietei rezidentiale bucurestene din prezent, utilizand datele disponibile pana pe data de 15 septembrie 2014. Analiza cuprinde situatia din piata rezidentiala in cartierele reprezentative pentru zonele centrale, semicentrale, de Nord: Aviatiei, Victoriei – Mihalache, Tineretului, Baneasa, Calea Calarasilor/Decebal, Mosilor, 13 Septembrie/Panduri, Unirii/Nerva Traian, unde au fost analizate 1.237 unitati scoase pe piata spre vanzare in primul semestru din anul 2014, pentru care au existat informatii detaliate.

Studiul se bazeaza pe date referitoare la volumul de oferte din semestrul I 2014, preturi de achizitie si timpul mediu de vanzare al unui imobil, date obtinute cu ajutorul softurilor imobiliare specializate (Argus, Map) sau din tranzactiile asistate de HomeFinders, respectiv proprietatile unde s-au derulat negocieri directe cu proprietarii, precum si din tranzactiile asistate de agentiile imobiliare aflate in colaborare cu HomeFinders. Datele cu un caracter redus de credibilitate a informatiilor sunt preturile de tranzactionare comunicate exclusiv de proprietari.

Analiza cuprinde doar apartamente de tip confort 1, in blocuri costruite dupa anul 1977 intrucat conform statisticilor HomeFinders.ro, bazate pe comportamentul de cumparare al peste 5.000 potentiali clienti, peste 80% dintre cumparatorii din Bucuresti cauta apartamente in blocuri proiectate dupa cutremul din martie 1977 si blocuri noi. In zonele Colentina/Fundeni, Pantelimon, Militari-Gorjului/Apusului, 1 Decembrie, Aparatorii Patriei analiza se bazeaza pe un esantion de 70 de proprietati studiate, scoase pe piata in trimestrul I 2014.

Toate datele sunt obtinute de la echipa HomeFinders de consultanti imobiliari specializati zonali si centralizate de departamentul de prospectare si research.