Este acum momentul să-ți cumperi locuință?

Este acum momentul să-ți cumperi locuință?

Piața rezidențială trece printr-una dintre cele mai bune perioade din ultimii ani în ciuda pandemiei, iar tot mai mulți români au în plan să-și cumpere o locuință. Doar în București și împrejurimi vor fi gata anul acesta peste 18.000 de locuințe, iar proiectele au un grad ridicat de vânzare chiar din faza de construcție. Cum evoluează prețurile și care este momentul oportun pentru o investiție atât de importantă?  

de Ovidiu Nicolae

Dacă ne uităm la statistici, accesibilitatea achiziționării unei locu­ințe se află la cel mai bun nivel din mai bine de un deceniu. Calculul se bazează pe raportul dintre salariul mediu, prețul mediu pe metru pătrat și ­cursul de schimb. Astfel, în prezent sunt ne­cesare aproximativ 101 salarii medii pe economie la nivel național pentru cumpărarea unui apartament nou cu două camere (50 mp utili) în București.

În martie 2020, erau necesare 102 salarii medii, pandemia neavând din acest punct de vedere niciun efect negativ asupra pieței rezidențiale. La început de 2019 erau necesare aproximativ 117 salarii medii pe economie iar în 2008, în momentul de vârf al pieței, erau necesare nu mai puțin de 393 de salarii medii, de peste trei ori mai mult față de momentul actual, a explicat Andrei Sârbu, CEO al agenției de consultanță imobiliară SVN România, pentru Biz.

Sfatul pentru orice cumpărător aflat în căutarea unei locuințe noi este să o cumpere în momentul în care are o nevoie reală, în condițiile în care este solvabil, iar piața trece printr-o perioadă bună.

Capitala continuă să înregistreze un flux relativ constant de livrări noi astfel încât cumpărătorii au opțiuni variate de locuințe în funcție de preț, locație și facilități. Peste jumătate din noile unități rezidențiale vor fi în segmentul mass market. Vorbim despre locuințe amplasate la periferie sau în marile cartiere cu prețuri care variază între 900 și 1.300 de euro pe mp, potrivit unui raport SVN. Aceste proiecte se pretează pentru finanțări prin programul Noua casă, în care creditul este garantat de stat.

O pondere importantă din noul stoc o are și segmentul middle market, cu prețuri care pornesc de la aproximativ 1.300 de euro pe metrul pătrat și ajung până la aproximativ 2.000 de euro pe mp în zona superioară.

Piața este completată de nișa locuin­țelor premium și de lux, unde prețurile pot depăși chiar 5.000 de euro pe mp. În prezent, sunt la vânzare apartamente spațioase tip penthouse care depășesc un milion de euro, ceea ce demonstrează diversificarea tot mai mare a investițiilor imobiliare.

Creșterea prețurilor va continua

Tendința de creștere a prețurilor în segmentul rezidențial este rezultatul mai multor factori care s-au manifestat accelerat pe fondul pandemiei. Probabil cea mai importantă presiune pentru dezvoltatori vine din zona furnizorilor de materiale de construcții. Prețurile pentru profiluri metalice, lemn și alte materii prime s-au dublat în unele cazuri din cauza întârzierilor masive pe fluxul de furnizare.

Investitorii care au semnat deja contractele de vânzare pentru apartamente la un anumit preț vor trebui să livreze locuința în parametrii agreați cu cumpărătorul. Diferența generată de prețurile mai mari la materialele de construcție va lovi în profitabilitatea dezvoltatorilor.

În primăvară, Cristian Erbașu, pre­șe­dintele Federației Patronatelor Societăților din Construcții, avertiza că în România se construiește acum cu 600 de euro pe mp fără TVA, față de 400-500 de euro pe mp în urmă cu doi-trei ani. „Costul construirii acestor apartamente crește și va crește în continuare”, a explicat Erbașu.

Aceasta este doar una dintre vocile din piață care estimează că prețurile locuințelor vor continua să crească în perioada următoare. Sunt dezvoltatori care avansează creșteri de 10-20% în următorii doi ani pentru apartamentele noi. Presiuni nu sunt doar din partea zonei de materiale de construcții și materiale, ci și din zona reglementărilor europene.

Locuințele construite începând cu 2021 trebuie să înregistreze un consum energetic aproape zero în urma implementării legislației europene NZEB. Pe scurt, noile apartamente trebuie să aibă o performanță energetică mai bună și să aibă un consum mai redus de resurse pe toată durata de viață a clădirii.

În piața imobiliară locală, clădirile verzi au început să fie certificate cu mai bine de un deceniu în urmă, în principal în segmentul de birouri. Însă tot mai mulți dezvoltatori rezidențiali au început să obțină certificări de clădiri verzi și integrează tehnologii care eficientizează consumul energetic. Panourile solare, un sistem inteligent de management al deșeurilor și iluminatul eficient sunt printre facilitățile care se găsesc în ansamblurile rezi­den­țiale sustenabile.

Costurile integrale nu vor fi absorbite integral prin creșteri de prețuri, iar unii dezvoltatori avertizează că piața vânzărilor riscă să se blocheze dacă șocul creșterii prețurilor este prea mare pentru cumpărători.

„Avem toate condițiile de piață pentru a ne aștepta la creșteri de prețuri în perioada care urmează. Pe de-o parte cererea se menține la un nivel ridicat, îndeosebi pe segmentul nou care atrage două treimi din interesul cumpărătorilor din marile orașe, pe de altă parte stocul de locuințe este cvasi­inexistent, iar pandemia a dus la o reetapizare a lucrărilor. Nu în ultimul rând asistăm la o scumpire accelerată a prețurilor terenurilor și materialelor de construcții”, a declarat analistul imobiliar Daniel Crainic pentru Biz.

Stocul viitor de locuințe pe piața din București ar putea fi influențat negativ de măsura suspendării Planurilor Urbanistice Zonale (PUZ) în cinci din cele șase sectoare. Deși este în vigoare până primăvara viitoare, măsura ar putea încetini procesele de avizare pentru aproximativ 10.000 de locuințe noi aflate în faza de planificare.

Între timp, prețurile solicitate de proprietarii de apartamente au crescut în medie cu 11% în ultimele 12 luni până la nivelul lunii iunie din acest an, relevă indicele realizate de portalul Imobiliare.ro. La debutul acestei veri, un apartament avea prețul de 1.480 de euro pe metrul pătrat, față de 1.333 de euro/mp în iunie 2020 și 1.216 euro/mp în iunie 2019. Datele din indice acoperă Bucureștiul și piețe regionale precum Cluj-Napoca, Brașov și Iași.

CEO-ul SVN România punctează faptul că prețurile pe segmentul nou înregistrează deja creșteri și estimează că majorarea medie se va situa în 2021 la aproximativ 12%. „Chiar dacă procentul poate părea ridicat la prima vedere, trebuie pus într-un context de creștere semnificativă a prețurilor materialelor de construcție dar și de majorări salariale (aproximativ 12% în aprilie creștere anuală)”, a adăugat Sârbu.

Imobiliarele ca protecție față de inflație

Activele imobiliare sunt percepute ca fiind o insulă de protecție față de inflație, iar unii investitori sunt atrași de randamentele anuale din zona rezidențială care pot atinge 7%. Principala sursă de venit este închirierea locuinței, iar aici contează locația, suprafața locuinței și strategia de atragere a chiriașilor. Pentru proprietari, contractul de închiriere poate include o clauză care permite actua­lizarea prețului de închiriere cu nivelul inflației. România a depășit deja media UE cu o inflație de 3,75% în luna mai, peste ținta maximă vizată de Banca Națională a României.

„Prognoza noastră este că inflația este în creștere. Este însă legată de prețuri administrate pe care nu putem să le influențăm. Deci ultimele majorări anunțate la gazele naturale vor împinge indicele ceva mai sus, este un fenomen tranzitoriu, din acest punct de vedere pentru că, de exemplu, majorarea prețului la electricitate va ieși din calculul indicelui prețurilor de consum în luna ianuarie a anului viitor. Și deci prognoza noastră pe termen mediu, cea la care ne uităm în primul rând, nu este încă, spun eu, alarmantă”, a spus guvernatorul BNR Mugur Isărescu, la începutul lunii iulie, citat de Agerpres. Isărescu a sugerat că era dobânzilor reduse se apropie de sfârșit, ceea ce va avea impact asupra costurilor de finanțare pentru achizițiii imobiliare în viitor.

Între timp, costurile de creditare nu înregistrează modificări importante. Astfel, IRCC, indicatorul de referință pentru creditele consumatorilor, scăzuse la 1,25% în primul trimestru al anului în comparație cu aproximativ 2% la finalul anului trecut. Crainic notează faptul că finanțările rămân relativ accesibile, dar trebuie precizat faptul că aproape una din două locuințe se cumpără din sursele proprii ale cumpărătorului.

TVA de 5% la locuințe mai scumpe?

Cumpărătorii interesați de locuințe mai spațioase, în special cele cu trei și patru camere, ar putea aștepta începutul anului viitor, când în teorie, se va extinde facilitatea de TVA redus la 5% pentru locuințele care valorează până la 140.000 de euro. Inițial măsura trebuia să se aplice din acest an, dar statul a amânat-o din cauza pierde­rilor de taxe și impozite înregistrate anul trecut din cauza restricționării operațiunilor unor companii.

În prezent, TVA de 5% este aplicabilă la achiziția unor locuințe cu prețuri maxime de aproximativ 90.000 de euro. „Cea mai mare pondere a tranzacțiilor cu locuințe noi este realizată cu locuințe aflate în diferite faze de construcție. Implicit, cel mai probabil un potențial cumpărător al unei noi locuințe sau al unei case ar plăti în acest moment un avans și plata integrală s-ar realiza după 1 ianuarie, când sperăm ca reglementarea amânată la începutul acestui an să intre în vigoare”, explică Sârbu din partea SVN România.

Extinderea facilității de TVA redus ar putea conduce la rândul său la o aliniere a prețurilor cât mai aproape de plafonul maxim aplicabil pentru această măsură. De aici ar putea rezulta încă un motor de creștere a prețurilor, dacă dezvoltatorii vor concluziona că piața poate accepta majorarea.

„Cred că este o chestiune de timp majorarea aplicării plafonului de TVA 5%, pentru că la nivelul actual un apartament cu trei camere în București, Timișoara sau Cluj se încadrează cu greu în acest plafon. Pe de altă parte, cel mai bun moment de achiziție este acela când îți permiți și ai găsit proprietatea ideală. Așteptarea poate rezolva problema TVA-ului, dar între timp locuințele să coste mai mult și la final să vedem că nu am făcut nicio economie”, a adăugat Crainic.

În cele din urmă, raportul dintre cerere și ofertă va regla evoluția prețurilor în perioada următoare, în ciuda efervescenței din sectorul rezidențial. Regula achiziției unui locuințe pentru care costurile de finanțare sunt sustenabile pare să fie soluția pe termen lung.

Articolul a fost inițial publicat în Biz nr. 355 (20 iulie – 15 septembrie 2021). Dacă dorești să primești Revista Biz prin curier, abonează-te aici.