Era birourilor ecologice

Era birourilor ecologice

Desi sunt initial mai scumpe, cladirile de birouri “verzi” au costuri de operare cu 30% mai mici – un avantaj indiscutabil pe termen lung. Daca adaugam si faptul ca multinationalele au obiective clare de CSR, vedem ca se contureaza si in Romania un trend al cladirilor sustenabile.

Doar 18 cladiri de birouri din Romania pot fi considerate “verzi” (clasa energetica A) in acest moment, dintre acestea patru avand certificare BREEAM si una LEED, potrivit Romanian Green Council Building (RoGBC). Datele de pe site-ul RoGBC arata ca cele mai multe cladiri de birouri “verzi” sunt in Capitala (13), patru dintre acestea sunt in Cluj si una in Timisoara. Insa tot mai multi dezvoltatori imobiliari descopera avantajele acestor cladiri, fiind in acelasi timp supusi presiunii din partea chiriasilor care le cer birouri prietenoase cu mediul.

Performanta cladirilor comerciale poate fi masurata si imbunatatita prin intermediul unor sisteme de certificare voluntara, dintre care cele mai cunoscute sunt LEED (USA) si BREEAM (UK). “In cazul acestor certificari este necesara o departajare clara intre schemele pentru cladiri nou construite si/sau reabilitarea cladirilor existente si, mai ales, auditul mentenantei si operarii cladirilor existente numit BREEAM In Use, intrucat s-a demonstrat ca este atat de permisiv si usor de obtinut incat a conferit statutul de «verde» unor cladiri construite in urma cu peste 100 de ani, fara nicio imbunatatire la nivel de performanta”, explica Elena Rastei, Sustainability Adviser la Romanian Green Building Council.

BREEAM In Use este o autoevaluare a perfomantei cladirii “as is”, nu o certificare comparabila cu alte scheme din familia BREEAM sau LEED. Acesta este motivul pentru care in Romania avem de doua ori mai multe cladiri care detin un certificat BREEAM In Use decat unul standard.

In Uniunea Europeaaă, cladirile sunt raspunzatoare pentru 40% din consumul total de energie, iar in Romania acest procent ajunge la 45%.

Echipamentele si solutiile pe care o cladire de birouri le poate implementa pentru a fi eficienta energetic variaza de la instalarea unor senzori de prezenta, a unor tablouri electrice, pana la implementarea unor solutii complexe si integrate de management al energiei si al functiilor cladirii (BMS – Building Management System). “Un astfel de sistem complex are la baza standardul KNX, prin intermediul caruia pot fi monitorizate si controlate toate functiile cladirii intr-o singura platforma, chiar si de la distanta, prin intermediul unei aplicatii ce poate fi instalata pe smartphone sau tableta. Astfel, administratorul unei cladiri poate controla consumul de energie si buna functionare a instalatiilor din aceasta, chiar si cand se afla in vacanta”, spune Florentina Totth, presedinte al Schneider Electric Romania si Republica Moldova.

Solutii de eficienta energetica

Chiar daca implementarea unor solutii de eficienta energetica poate parea costisitoare, cladirile de birouri verzi aduc beneficii atat proprietarilor, cat si chiriasilor. Mai mult, eficienta energetica a devenit un factor decisiv de diferentiere in evaluarea unei cladiri. O cladire verde, eventual certificata BREEAM sau LEED, are o valoare mai mare, astfel ca investitorul o poate vinde la un pret mai bun, daca isi doreste acest lucru. De asemenea, nivelul chiriilor este mai ridicat. Piata spatiilor de birouri este dominata de o competitie din ce in ce mai mare, astfel ca o certificare verde se poate transforma intr-un avantaj competitional ce poate plasa o cladire in topul preferintelor companiilor care isi cauta un nou sediu.

Pe langa cresterea valorii cladirii, care se traduce in venituri mai mari din chirii si chiriasi mai atractivi, un alt beneficiu major de care se bucura proprietarii cladirilor verzi il reprezinta reducerea cu pana la 30% a costurilor de operare (prin reducerea consumului de energie si a costurilor asociate ciclului de viata al cladirii) si cu pana la 25% a cheltuielilor de capital (prin reducerea costurilor de cablare, instalare si punere in functiune), explica Florentina Totth. Chiriasii beneficiaza si ei de costuri reduse, datorita solutiilor de eficienta energetica. De asemenea, angajatii care lucreaza intr-o astfel de cladire se bucura de un nivel mai ridicat de confort, securitate si de un mediu de lucru mai sanatos, ceea ce se reflecta intr-o productivitate mai mare. Totodata, alegerea unei cladiri verzi pentru amplasarea sediului poate ajuta o companie sa-si atinga obiectivele de CSR (Corporate Social Responsability) si sa-si reduca impactul asupra mediului.

In Green Court Bucharest, Schneider Electric Romania a implementat SmartStruxure Solution, o solutie integrata care poate aduce economii de energie de pana la 30%. Solutia include controlul, monitorizarea si supervizarea instalatiilor cladirii precum centrala termica, centrala de apa racita, centralele de tratare a aerului, sistemul de ventilo-convectoare, ventilatoarele de evacuare, tablourile electrice, sistemul de contorizare. Aceasta solutie unifica multiplele sisteme ale unei cladiri pe o platforma software unica. Odata integrate, datele de la aceste sisteme sunt asimilate si transformate in informatii care ghideaza deciziile si actiunile managerilor cladirii si imbunatatesc eficienta, confortul si starea de bine a ocupan­tilor si a proprietarilor.

Studiile realizate la nivel international arata ca implementarea solutiilor de eficienta energetica scad costurile de operare cu 13,6% in cazul unei constructii noi si cu 8,5% in cazul cladirilor existente. Valoarea cladirii creste cu 10,9% in cazul constructiilor noi, respectiv cu 6,8% in cazul celor existente. Rata de ocupare creste cu 6,4% (constructii noi), respectiv 2,5% (cladiri existente), iar chiriile se majoreaza cu 6,1% (constructii noi), respectiv 1% (cladiri existente). Pe parcursul ciclului de viata al unei cladiri, 25% din costuri sunt aferente fazei de proiectare si constructie (3-5 ani), in timp ce 75% reprezinta costurile de operare (pe o perioada de 25-30 de ani). De asemenea, in contextul in care 20% din costurile de functionare a unei cladiri sunt aferente consumului de energie, reducerea acestuia a devenit o prioritate.

Costuri de operare scazute

Piata din Romania este inca la inceput, insa pe termen mediu si lung diferentele de valoare dintre cladirile “verzi” si cele traditionale vor deveni evidente. “O cladire verde va genera costuri operationale mai mici, fapt ce se va reflecta fie intr-un grad de ocupare mai bun, fie intr-un nivel mai mare al chiriei, fie in amandoua. De asemenea, cladirile verzi vor avea capacitatea de a atrage chiriasi de calitate”, a declarat Raluca Buciuc, MRICS Associate Director Romania Valuation Services & Hospitality Advisory Services la Colliers International. Analizele Colliers arata ca toate cladirile noi de birouri livrate anul trecut sau planificate a se livra anul acesta trec sau au trecut printr-un proces de certificare verde. Oana Stamatin, LEED AP BD+C Senior Associate Romania, Real Estate Management Services la Colliers International, spune ca certificarea verde devine un diferentiator pe o piata care se maturizeaza treptat, dar si un instrument care ajuta cladirile sa-si creasca eficienta energetica si sa implementeze practici mai productive de operare, toate in beneficiul chiriasilor.

La nivel international asistam deja la un trend si, de cativa ani, a inceput si Romania sa se alinieze. “Tendinta de a construi verde este alimentata si de companiile multinationale care au stabilite obiective clare de CSR si care doresc sa aiba sediul intr-o cladire sustenabila, pentru a le pune la dispozitie angajatilor conditii optime de lucru intr-un mediu sanatos, sigur si confortabil”, spune Florentina Totth. Din fericire, asistam si la o crestere a numarului de companii locale interesate de birouri cat mai verzi, ceea ce indica faptul ca aceasta tendinta va continua si se va consolida pe piata constructiilor din Romania.