De la boom la stabilitate

De la boom la stabilitate

L-am intalnit pe Oliver Schumy la sediul Immofinanz din Vienna Twin Towers, cel mai inalt complex de cladiri din zona Wienerberg, centrul de afaceri din sudul Vienei. Nu am privit doar spre panorama extraordinara a Vienei, ci si spre cele mai noi trenduri din real estate.

Am discutat cu CEO-ul Immofinanz despre evolutia domeniului la nivel european si despre cum se vede de la Viena piata imobiliara romaneasca.

Care sunt perspectivele pentru 2016, privind dinspre rezultatele financiare obtinute anul trecut de Immofinanz?

Immofinanz a inregistrat un profit net de 132,2 de milioane de euro in primul semestru al anului financiar 2015/16, iar cresterea se datoreaza in primul rand efectelor pozitive ale evaluarii proprietatilor. Rezultatele operationale au totalizat 68,3 milioane de euro, fiind afectate de scaderea veniturilor din inchirieri din cauza situatiei din Rusia si a reducerilor temporare ale nivelului chiriilor in centrul nostru comercial din Moscova. De altfel, credem ca economia Rusiei va continua sa ridice provocari, insa Rusia va prezenta un potential semnificativ indata ce economia sa intra in perioada de revenire. Obiectivul nostru de management ramane neschimbat – ne focusam pe investitiile noastre stabile si vrem sa imbunatatim in continuare performantele operationale si rata de ocupare. Pe segmentul office, investitiile noastre se orienteaza pe cresterea calitatii pentru a fi la nivelul asteptarilor in contextul cresterii cererii pe pietele din estul Europei, inclusiv in Romania, unde proiectul nostru Metroffice este in faza de finalizare. In ceea ce priveste sectorul de retail, ne concentram pe reteaua de parcuri de retail STOP.SHOP si pe brandul de centre comerciale de calitate superioara VIVO!.

Ati vandut intregul portofoliu logistic catre Blackstone. Pe ce sectoare va veti orienta in perioada urmatoare?

Am urmarit in continuare simplificarea si optimizarea structurii portofoliului Immofinanz, astfel ca am decis sa ne concentram exclusiv pe active din sectoarele comerciale de retail si birouri si sa ne imbunatatim pozitia pe aceste domenii. Discutiile cu potentialii cumpa­ratori pentru vanzarea portofoliului logistic au durat aproximativ trei luni, iar in noiembrie anul trecut am anuntat tranzactia cu fondul de investitii Blackstone. Intre timp, tranzactia a fost finalizata si presupune un aflux net de numerar (dupa rambursarea creditelor) de aproximativ 305 milioane de euro. Tranzactia a inclus toate cele 36 de proprietati logistice operationale, cele mai multe in Germania, dar si trei din Romania, precum si mai multe terenuri si trei proiecte in constructie. Lichiditatile rezultate din tranzactie vor fi investite in extinderea portofoliului nostru din Germania – avem deja proiecte in constructie in Dusseldorf, Koln si Aachen, care vor fi finalizate la jumatatea anului 2018.

Cum vedeti evolutia pietei europene de real estate?

Scaderea dobanzilor la credite si lichiditatea mare din piata ar trebui sa asigure o crestere a cererii din partea investitorilor din domeniu. De asemenea, se observa o tendinta de consolidare a pietei. Totodata, se observa o crestere a interesului marilor investitori pentru pietele din centrul si estul Europei.

„Nu vedem un boom al pietei imobiliare romanesti, dar preferam evolutia pas cu pas pentru ca asta inseamna o dezvoltare mai stabila decat in cazul unei cresteri rapide pe termen scurt”.

Ce estimari aveti pentru piata romanesca si care sunt provocarile Immofinanz pe piata locala?

In ultimii sase ani, indicatorii macroeconomici si situatia stabila a finantelor publice au facut din Romania o tinta atragatoare pentru marii investitori. Situatia economica a tarii s-a imbunatatit considerabil si evolutia continua pas cu pas. Nu vedem un boom al pietei imobiliare romanesti, dar preferam evolutia pas cu pas la care am asistat in ultimii ani, pentru ca asta inseamna o dezvoltare mai stabila decat in cazul unei cresteri rapide pe termen scurt. Analistii economici estimeaza pentru Romania o crestere economica de 3,6% pentru 2015 si 3,8% pentru 2016, consumul fiind principalul motor al cresterii, iar reducerea TVA la 20% si cresterea salariilor din sistemul de educatie si sanatate vor contribui, de asemenea.

Creste si cererea de spatii comerciale?

Cresterea economica peste asteptari a Romaniei aduce si o cerere sporita pentru proprietati comerciale de inalta calitate, mai ales in Bucuresti. Immofinanz este prezenta pe piata din Romania de mai bine de 10 ani si suntem multumiti de rezultatele celor patru centre comerciale din Cluj-Napoca, Constanta, Baia Mare si Pitesti. Interesul retailerilor internationali pentru Romania este in continua crestere si acest lucru se reflecta in rezultatele centrelor noastre comerciale.

Care sunt domeniile pe care va concentrati?

Piata de retail din Romania este stabila si prezinta interes in crestere pentru retailerii internationali. Vrem sa ne consolidam pozitia pe acest segment, cele patru centre comerciale urmand sa treaca in 2016 printr-un proces de rebranding ca VIVO!, brandul nostru de centre comerciale de inalta calitate. Totodata, urmarim si extinderea brandului STOP.SHOP, care include parcurile noastre de retail. Deocamdata avem o retea de aproape 60 de unitati STOP.SHOP, insa nu suntem jucatori pe piata de centre comerciale de mici dimensiuni din Romania, dar am vrea sa dezvoltam o retea de 10-20 de magazine STOP.SHOP in urmatorii ani – locatiile vor fi atat dezvoltate de noi, cat si achizitionate si transformate in STOP.SHOP. Dupa valul de extindere a centrelor comerciale mari din anii trecuti, observam acum o orientare catre formatele mai mici de magazine, care vor avea cel mai mare ritm de crestere. Aceste magazine pot fi construite si la nivel local, iar acoperirea regionala este mai importanta decat sa ai cateva centre comerciale foarte mari. Aceasta este strategia pe care o urmarim si noi pentru conceptul STOP.SHOP.

Va concentrati si pe zona de birouri?

Pe segmentul de birouri ne propunem sa ne imbunatatim performanta operationala si sa crestem rata de ocupare, de la 80% cat este in prezent la 90%. Investitiile noastre au scopul de a imbunatati calitatea ofertei, pentru a intampina cerintele in crestere ale clientilor. Asta facem in cadrul proiectului nostru Metroffice, care va fi finalizat in al doilea trimestru al lui 2016, sau in cazul modernizarii cladirii Iride 18 din proiectul Iride Business Park. Totodata, cand concuram pentru chiriasi, mizam pe echipele noastre locale. Aceasta abordare ne permite sa luam mai rapid deciziile si sa beneficiem de expertiza locala a managerilor nostri de active. O echipa locala puternica este un avantaj major.