Dan Chitafes, ICD Grup: Avem planificate 400 de apartamente în următoarea perioadă
Reading Time: 7 minuteICD Grup a investit în realizarea și finalizarea a șapte proiecte rezidențiale, care cumulează peste 350 de apartamente în centru și la periferia Bucureștiului. Viziunea companiei se centrează pe necesitatea de a construi proiecte la cele mai înalte standarde, cu o arhitectură de calitate și care să ofere condiții de locuire peste medie. În cei zece ani de activitate, ICD Grup a ajuns la investiții cumulate de peste 20 milioane euro, iar cel mai recent proiect finalizat este Petru Rareș 5-9, situat în zona Victoriei din centrul Bucureștiului.
Dan Chitafes, co-fondator al ICD Grup, companie de dezvoltare imobiliară și urbanistică, a răspuns întrebărilor mele legate de cum vede piața rezidențială în acest an și care sunt așteptările.
Cum vedeți situația deosebită prin care am trecut și trecem în prezent?
Este cu siguranță o perioadă fără precedent, atât la nivel local cât și mondial. Am trecut printr-o perioadă de inactivitate și distanțare socială care și-a pus amprenta asupra întregii lumi, având consecințe pe care de abia acum începem să le simțim.
Cu toate acestea, cred ca lucrurile vor intra în normal, până la urmă, și că vom reveni la o „normalitate”, chiar dacă aceasta nu cred că va semăna cu ce a fost înainte.
Cum a fost anul trecut pentru ICD Grup?
Am avut un an bun, încununat de finalizarea cu succes a proiectului rezidențial ultracentral din București, situat pe Str. Petru Rareș 5-9. Am făcut achiziții importante și am demarat noi proiecte, la care lucrăm acum.
ICD Grup este unul dintre cei mai activi și importanți dezvoltatori din București. Cum ați ajuns aici?
Am avut o creștere organică. Am început în 2003, cu intermedieri imobiliare. În 2010 am demarat prima dezvoltare imobiliară, un ansamblu mic de case, în Popești Leordeni, iar în 2013 deja începeam proiectul Smart City Residence Bragadiru, compus din aproximativ 200 de apartamente, pe care l-am finalizat în 2017. De aici, lucrurile au mers oarecum firesc spre centrul capitalei, unde am reușit să livrăm proiecte care să se ridice la nivelul așteptărilor clienților noștri.
ICD grup are un portofoliu de proiecte rezidențiale foarte divers. Cum ați ajuns să dezvoltați asemenea proiecte?
Încă din 2010, când am început dezvoltările alături de fratele meu, Ionuț, ne-am dorit să livrăm imobile la un nivel de calitate ridicată, care să ne reprezinte și în care am alege oricând să locuim și noi, ceea ce s-a și întâmplat, de altfel, atât cu noi cât și cu partenerii noștri constructori.
Acest aspect legat de calitate a rămas constant, iar principala schimbare constă în decizia pe care am luat-o, în ultimii cinci ani, de a ne concentra pe dezvoltări de dimensiuni medii, proiecte cu 50-100 de apartamente, în centrul capitalei. Am observat atât potențialul pe care îl are centrul orașului, cât și nevoia cumpărătorilor de spații care să le ofere un mod de viața împlinit, chiar în inima orașului.
Care sunt proiectele dezvoltate până acum?
În cei zece ani care au trecut de când am început proiectele imobiliare, am dezvoltat peste 100.000 mp. Aceste proiecte fie au fost dezvoltate și livrate de noi în piață, fie au fost vândute ca proiecte către alți investitori. Printre cele mai importante ansambluri rezidențiale pe care le-am livrat noi de-a lungul timpului sunt în zona Victoriei, Doctor Felix Residence și Petru Rareş 5-9, precum și în zona Șoseaua Alexandriei, Bragadiru: Smart City Residence 1 și 2.
Ce alte proiecte aveți în derulare?
Avem în derulare mai multe proiecte, atât rezidențiale, cât și de birouri. În ceea ce privește proiectele rezidențiale, vom avea o abordare diferită față de cea de până acum, pentru că vom pune accent pe crearea unor spații de lucru, care să poată servi drept birou, facilitând astfel munca de acasă. Am constatat, în ultima perioadă, o nevoie semnificativă pentru acest tip de locuințe.
Pe segmentul proiectelor de clădiri de birouri, studiem variante de compartimentare, astfel încât să putem respecta distanțarea socială și implementarea de sisteme noi de filtrare a aerului, respectiv de aport al aerului proaspăt, pentru a putea proteja sănătatea angajaților. Cu toate că este evident că munca de acasă va deveni o practică folosită la scară mai mare decât până acum, nu cred că cererea pentru spații clasice de birouri va scădea, deoarece nevoia de a avea o distanță de siguranță între angajați va determina o creștere a nevoii de spațiu.
Oricum, cred că am conștientizat, cu ajutorul acestei crize, nevoia de a ne simți bine la muncă, de a trăi făcând ceea ce ne place și aducându-ne contribuția la evoluția societății. De aceea, în proiectele noastre de birouri am prevăzut spații speciale de relaxare, pentru ca muncind să te simți ca în a doua casă.
Ce alte terenuri mai aveți unde plănuiți să construiți?
În prezent, deținem terenuri în București, în zone centrale și ultracentrale, cum sunt Unirii, Victoriei și Academiei, care au suprafețe între 1.000 și 5.000 de metri pătrați. Le-am achiziționat pentru a dezvolta diferite proiecte, iar pentru o parte dintre ele am obținut deja autorizația de construcție, așadar continuăm pregătirile pentru demararea proiectelor.
Care au fost măsurile luate de ICD Grup pentru protejarea angajaților/colaboratorilor în această perioadă?
Încă de la raportarea primelor cazuri de îmbolnăviri cu Covid-19 în România, ne-am gândit ce putem face pentru a ne proteja familiile, colaboratorii și potențialii clienți care vin la vizionări. Din aceste considerente, inițial am luat decizia de a adopta munca de acasă și de a limita, pe cât a fost posibil, orice contact direct cu partenerii noștri, rămânând totuși constant în legătură prin intermediul diverselor platforme de video și teleconferință. Odată cu ridicarea stării de urgență am revenit la birou stabilind proceduri adecvate de protecție și de limitare a interacțiunilor directe.
Se pot efectua tranzacții imobiliare la distanță acum? Despre ce fel de tranzacții (închirieri, vânzări-cumpărări etc.) ar putea fi vorba?
Dacă ne referim doar la închirierile rezidențiale, atunci cu siguranță, DA. Chiar înaintea crizei sanitare, se puteau închiria imobile pe termen scurt, fără a fi necesară întâlnirea dintre proprietar și chiriaș. Printr-un intermediar virtual, cum sunt Booking.com sau Airbnb, selectai casa pe internet și o închiriai fără să te vezi cu proprietarul, iar accesul era permis printr-un cod trimis prin SMS, cu plata procesată de intermediar. Cred că este posibil să se extindă astfel de servicii și pentru închirierile pe termen lung.
În privința tranzacțiilor de vânzare-cumpărare, procedura este mai complicată, pentru că sumele despre care discutăm sunt mult mai mari, iar siguranța tranzacției trebuie să fie direct proporțională cu suma. Totuși, numărul interacțiunilor umane necesare între părți poate fi scăzut semnificativ, prin realizarea lor în mediul virtual.
Într-un astfel de scenariu, vizionarea inițială este virtuală, iar apoi vizionarea propriu-zisă se face fără proprietar, cu ajutorul unui cod, lucru posibil în cazul proiectelor noi. Apoi urmează discuția legată de condițiile vânzării, care poate avea loc într-o videoconferință la care participă toate părțile implicate: vânzător, cumpărător, agent și notar. Documentele necesare vânzării, cum sunt extrasul de carte funciară, certificatul fiscal etc., se emit online.
La final, are loc o întâlnire scurtă între vânzător, cumpărător și notar, cu documentele stabilite dinainte pentru semnare și transfer de proprietate, în care se ia acordul de voință, iar tranzacția a fost finalizată!
Cum va evolua situația creditelor luate de companii?
Din fericire, noi nu avem credite în derulare, însă piața în general va avea nevoie de sprijinul băncilor prin reeșalonări de plată, redimensionări ale dobânzilor, care oricum se impun pentru a putea trece peste această perioadă fără sincope.
Programul guvernamental IMM INVEST este un prim pas binevenit în această direcție. Noi am fi preferat ca durata maximă pentru creditul de investiții să fie mai mare, ideal de zece ani. Acești șase ani, cât acum este durata de rambursare în program, generează o presiune foarte mare pentru investițiile imobiliare care au o perioadă de amortizare mai lungă.
Vedeți anumite asemănări sau deosebiri între criza actuală și cea declanșată în 2008?
Cele două crize nu pot fi comparate direct, ci poate doar indirect, prin prisma efectului asupra consumului. Piața locală era echilibrată înainte de declararea pandemiei, spre deosebire de climatul din 2008, marcat de excese cum au fost creșterile exagerate de prețuri care nu erau corelate cu puterea de cumpărare a populației.
În prezent, băncile sunt capitalizate și fără expuneri semnificative în comparație cu situația din 2008. În particular, zona Bucureștiului a avut o creștere organică și ponderată, nereușind să ajungă nici măcar până la nivelul de dinainte de criză, nivel depășit de toate marile capitale europene. Acest lucru contrastează puternic cu majorările nesusținute de prețuri, care au avut loc înainte de 2008.
Clădirile pe care le construiți au un altfel de design, o altfel de arhitectură. Cât de importante sunt acestea în acest moment?
Din punctul meu de vedere, aspecte precum designul, calitatea finisajelor și arhitectura clădirii ar trebui să aibă aceeași importanță ca facilitățile și funcționalitățile oferite. Acum, acest aspect se observă mai mult decât în mod normal, deoarece oamenii muncesc de acasă într-o proporție mai mare decât înainte și beneficiază de acest cadru plăcut. Așadar, calitatea și funcționalitatea imobilului, fie că este apartament sau casă, devine și mai importantă, în aceasta perioada. Existența unui spațiu separat, care să poată fi utilizat ca birou, cred ca va fi un criteriu major în decizia de cumpărare a unei locuințe.
Cum vedeți piața rezidențială din București?
Piața rezidențială din București are un nivel al prețurilor sub majoritatea capitalelor din Uniunea Europeană, inclusiv din țările vecine, cum sunt Ungaria, Polonia sau Cehia. Înainte de declanșarea pandemiei, în București, prețul mediu pe metru pătrat în zona de centru se apropia de 2.000 euro, iar diferența față de periferie era de circa 800 euro, ceea ce este foarte puțin, mai ales dacă ținem cont de infrastructura deficitară și de traficul aglomerat, care generează creșterea timpului necesar parcurgerii distanțelor.
Cum credeți că va fi afectată piața rezidențială în perioada următoare?
Din cauza blocajului care a afectat acest segment, cred că 2020 este un an cvasi compromis din punct de vedere al dezvoltării. Sprijinul pe care statul și băncile îl vor acorda societății, cu precădere antreprenorilor, va avea un rol uriaș în ritmul de revenire, în repornirea creșterii economice.
În primul rând va fi necesar un efort concertat al tuturor partenerilor contractuali din orice proiect aflat în derulare, pentru a putea limita efectele negative ale acestei pandemii, stabilind un mod cât mai corect de împărțire a pierderilor. Dacă ne uităm la multe situații cum sunt închiderea restaurantelor, a centrelor comerciale, sistarea evenimentelor etc., putem conchide că această situație este un caz de forță majoră, astfel multe contracte trebuie renegociate și reechilibrate, pentru a putea continua progresul.
Considerăm că este mult prea devreme să putem estima cum vor fluctua prețurile de vânzare și închiriere, dar cu siguranță oamenii vor avea nevoie în continuare de spații de locuit, de birouri, de locuri unde să se poată recrea.
Care sunt tendințele de pe piață?
Prudența este cuvântul pe care îl aud cel mai des în cadrul întâlnirilor și cu care sunt de acord. Cred că ne vom reveni, dar întrebarea este: cât de repede?
Care sunt provocările în cazul construcțiilor rezidențiale? (lipsa de terenuri, viziune)
Principala provocare a dezvoltatorilor imobiliari serioși este armonizarea cerințelor urbanistice cu cele funcționale și economice.
Ce ne bucură este că în ultima vreme, cu ajutorul presiunilor făcute de asociațiile non-profit din București și cu sprijinul autorităților, gradul de conformare al construcțiilor noi la regulile urbanistice și a normelor care țin de protejarea mediului a crescut evident. În orice piață este greu să concurezi cu cineva care nu respectă regulile.
Cum reușiți să vă finanțați?
Noi nu am avut niciodată probleme în a ne finanța. Chiar acum suntem în discuții avansate pentru o nouă finanțare și nu vedem obstacole în o accesa. Observ că și băncile înțeleg că suntem cu toții în aceeași barcă și vin în întâmpinarea nevoilor clienților cu o mentalitate schimbată în bine, aceea de partener pe termen lung.
Care sunt planurile?
Pe segmentul rezidențial, ICD Grup are planificate proiecte care vor totaliza 400 de apartamente, iar pe segmentul de birouri avem în lucru 8.000 mp și un proiect boutique de 1.200 mp, în zona Unirii.
Urmăriți Revista Biz și pe Google News. Abonamente Revista Biz
