Cum să devii investitor imobiliar

Reading Time: 5 minute

Achiziția unei locuințe care să genereze un venit din închiriere este una dintre cele mai populare investiții imobiliare, însă competiția pentru randamente ridicate este mai intensă, pe măsură ce apar noi produse dedicate investitorilor individuali în zona imobiliară. Ce alte instrumente ai la dispoziție?

de Ovidiu Nicolae

Sectorul imobiliar, considerat de specialiști un adăpost în fața inflației mari, revine în atenția românilor în condițiile în care economia se confruntă deja cu o inflație care a atins 5% în luna iulie. Obținerea unui venit dintr-un contract de închiriere ajustat cu rata inflației este o cale pentru fructificarea unei achiziții imobiliare în scop investițional.

Piața închirierilor a avut o evoluție mixtă în ultimul an, în funcție de oraș. De exemplu, suma medie solicitată pentru un apartament din București era de 7,5 euro/mp la începutul verii, în scădere cu 5,1% față de perioada similară a anului trecut. Scăderea a fost mai mare în Cluj-Napoca, cea mai scumpă piață rezidențială din țară, potrivit unui raport al platformei Imobiliare.ro. În acest interval, oferta de locuințe disponibile la închiriere s-a majorat cu 26%.

Oana Popescu Crosspoint Real Estate imobiliare — **Oana Popescu**, Crosspoint Real Estate

„Unul dintre elementele importante în achiziția unei locuințe care să genereze un randament atractiv este, după cum bine știm, locația: o locație bună crește șansele de apreciere a imobilului în timp. Iar posibilitatea de a închiria pe termen lung, având o arhitectură deosebită și, nu în ultimul rând, o amenajare interioară frumoasă, cresc șansele unui randament ridicat”, a explicat Oana Popescu, Associate Director Residential Capital Markets în cadrul agenției de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate, pentru Biz.

Șansele de a avea un venit constant din închiriere vor crește dacă locuința deținută în scop investițional se află într-o zonă conectată la rețeaua de transport public, cu acces ușor la facilități precum spații comerciale, săli de sport, unități medicale și educaționale. Pentru noile ansambluri rezidențiale, tendința este de extindere a numărului de facilități pentru locuitori, ceea ce este o veste bună și pentru cei care vor să cumpere un apartament strict pentru închiriere.

Daniel Tudor The Concept imobiliare — **Daniel Tudor**, The Concept

O alternativă la închirierea clasică a apartamentului sau casei o reprezintă cumpărarea unei locuințe pentru revânzarea sa la un preț superior. „Se poate face prin buy & hold sau, deseori în ultimul timp, prin cumpărarea unităților în pre-sales (la startul proiectului sau înainte de start)”, a declarat Daniel Tudor, CEO & Founder al agenției imobiliare The Concept, pentru Biz.

În acest caz, randamentul brut poate să fie de 100% dacă se raportează la investiția inițială (avansul) și se mizează pe o creștere a valorii proprietății egală cu aceasta. Totodată, se poate cumpăra o locuință veche care să fie reamenajată și revândută la un preț mai mare. Acest tip de investiție este mai prezent în cazul imobilelor aflate într-o stare de degradare.

Investiții pe bursă sau în fonduri specializate

O altă variantă este investiția directă în companii de dezvoltare imobiliară. Profitul brut la o dezvoltare imobiliară este 30-40%, iar raportat la investiție, dacă se folosesc diverse forme de finanțare, poate fi până la 60-80%, potrivit lui Tudor. În acest caz este bine de știut că durata medie de dezvoltare a unui proiect imobiliar este de aproximativ 2 ani și 5 luni. Pentru marii dezvoltatori imobiliari locali, piața de capital devine o platformă tot mai atractivă pentru atragerea de noi finanțări și creșterea numărului de investitori individuali.

Dezvoltatorul local One United Properties s-a listat la Bursa de Valori București (BVB) în această vară și a reușit să strângă aproximativ 52 de milioane de euro de la investitori instituționali și individuali.

Anul acesta a adus și listarea primei companii românești de tip REIT (Real Estate Investment Trust) pe platforma AeRO a BVB. Compania Star Residence Invest inițiată de dezvoltatorul Impact Developer & Contractor va distribui dividende obținute din închirierea de locuințe. Star Residence Invest a pornit cu un portofoliu de 14 apartamente și 26 de locuri de parcare aflate în complexul Greenfield Residence, dezvoltat de Impact în nordul Bucureștiului. Apartamentele sunt închiriate pe o perioadă de 5 ani, la un randament brut anual de 11%.

Meta Estate Trust este o altă companie locală care acționează ca un REIT. Având ca țintă strângerea unui capital total de 75 de milioane de euro de la investitori și listarea pe piața AeRO, compania a început deja să cumpere apartamente în București, Constanța și Mamaia Nord. Profitul obținut din aprecierea proprietăților și din alte tranzacții de vânzare și închiriere va fi distribuit deținătorilor de acțiuni.

Pe lângă investițiile în companii care operează ca un REIT, investitorii individuali pot opta pentru fonduri de investiții care au expunere în zona imobiliară, însă trebuie atenție sporită la comisioanele percepute pe acest segment. Fondul BT Real Estate, cu active în zona imobiliară, a înregistrat o creștere de 15,4% a unității de fond în ultimul an, potrivit datelor publice din 26 august 2021.

Fondul OTP Real Estate & Construction a avut un randament de 9,67% în ultimul an, potrivit celor mai recente date, din 31 iulie 2021. Fondul are dețineri în companii precum One United Properties, CTP, cel mai mare proprietar de spații industriale din România, dar și în alte trusturi imobiliare internaționale.

Nișa apartamentelor de vacanță

Dezvoltatorul local Nordis mizează pe veniturile care pot fi obținute prin investiții în proiecte imobiliare premium în zone cu potențial turistic ridicat în România. Compania a lansat un produs financiar prin care garantează un randament anual de 7% celor care investesc într-o cameră de hotel din proiectele Nordis. În schimb, compania va gestiona operarea camerelor și va acoperi costurile ce țin de întreținere și renovare.

Alexandru Mihai, managing partner la Nordis, spune că până de curând această formă de investiție era cunoscută doar în piețe de real estate mature precum Dubai sau Statele Unite ale Americii. Compania are în dezvoltare proiecte hoteliere și rezidențiale în locații turistice precum Mamaia, Sinaia și Brașov.

Alexandru Mihai Nordis imobiliare — **Alexandru Mihai**, Nordis Group

„Este important de menționat faptul că ne adresăm unui segment de clienți premium, din care sub 2% accesează finanțări prin credit ipotecar. Acest lucru se reflectă și prin modalitățile de plată alese deoarece majoritatea clienților Nordis optează pentru investiție și achită 95% la semnare”, a explicat Mihai pentru Biz.

Produsele imobiliare devin tot mai complexe pe piața locală, însă sfatul specialiștilor este ca investitorii imobiliari să țină cont de ciclurile imobiliare. Prețurile locuințelor se află pe o tendință de creștere din 2014, iar prețul pe mp a crescut de la aproximativ 900 de euro la aproape 1.500 de euro în luna iulie 2021, potrivit indicelui Imobiliare.ro.

La creșterea prețurilor locuințelor au contribuit un cumul de factori printre care putem aminti creșterea costurilor cu mâna de lucru, explozia prețurilor la materiale de construcții, cererea mai mare pentru apartamente de calitate în marile orașe și condițiile atractive de finanțare bancară.

În continuare, sectorul rezidențial se află sub presiunea creșterii prețurilor pe fondul noilor reglementări privind sustenabilitatea. Locuințele dezvoltate începând cu acest an trebuie să respecte normele europene nZEB – consum de energie aproape zero. Noile ansambluri rezidențiale vor deveni tot mai verzi și vor fi prevăzute cu panouri solare, sisteme avansate pentru izolare termică și facilități pentru reciclare și mobilitate electrică. Astfel, cuvântul cheie pentru investiția individuală în imobiliare ar putea deveni sustenabilitate, pe lângă diversificare.

Articolul a fost inițial publicat în Biz nr. 356 (16 septembrie – 15 octombrie 2021). Dacă dorești să primești Revista Biz prin curier, abonează-te aici.