Constructori de oportunități

Reading Time: 8 minute

Peste tot în Tel Aviv sunt macarale, semn al unei efervescențe în construcții și al unor oportunități de creștere. Am stat de vorbă cu Avi Barzilay, CEO al AFI Europe, și cu Doron Klein, CEO al AFI Europe România, despre planurile de creștere și strategiile de dezvoltare chiar lângă viitorul proiect de birouri ce va schimba fața Tel Avivului, Landmark Towers.

Grupul AFI este unul dintre cei mai mari investitori din Israel, dar și din Europa Centrală și de Est, cu o prezență puternică în România. Cum caracterizați anul trecut pentru AFI Europe?

Avi Barzilay: A fost un an foarte bun, cel mai bun de la apariția AFI Europe, acum 22 de ani. Vorbim aici despre toate segmentele pe care activăm: rezidențial, birouri, mall-uri și despre toate țările în care suntem prezenți – România, Cehia, Polonia, Serbia. A fost un an bun din punct de vedere economic în toate țările respective, iar mediul propice a contribuit la dezvoltarea activității noastre. Ca să vă dau și câteva exemple, în Praga tocmai am terminat două clădiri de birouri, în timp ce în România am finalizat prima etapă a AFI Tech Park și continuăm să creștem investițiile în zona de retail. Suntem în construcție cu primul nostru proiect rezidențial din București – AFI City Bucureștii Noi – și continuăm dezvoltarea mall-ului din Brașov. În Belgrad am început două proiecte, unul rezidențial și unul de birouri, iar între timp am finalizat lucrările la o altă clădire de birouri. În Polonia am cumpărat recent un nou teren și am finalizat lucrările la un proiect rezidențial.

Doron Klein: Toate proiectele pe care le-am dezvoltat în ultimii 10 ani au prins viață și, de fapt, am cules roadele a ceea ce am semănat acum câțiva ani. Este momentul să continuăm și să plantăm alte semințe, care vor ajunge la maturitate în câțiva ani.

Care sunt proiectele curente pe care le aveți în dezvoltare în acest moment?

Avi Barzilay: În Israel pregătim noi proiecte de birouri în Ierusalim și Tel Aviv. Proiectul din Tel Aviv va reprezenta un proiect de referință, Landmark Towers, cu o suprafață de 166.000 mp în cele două turnuri, plus 2.000 de locuri de parcare. Pregătim și un alt proiect de birouri în sudul Tel Avivului.

Doron Klein: În România, vom finaliza în acest an sau la începutul anului 2020 mall-ul din Brașov și o nouă clădire de birouri în AFI Tech Park. Ne pregătim și de începerea construcției unui centru comercial de aproximativ 3.000 mp care va deservi AFI City precum și zonele adiacente. De asemenea, avem în plan începerea dezvoltării parcului de retail din Arad. AFI Tech Park merge foarte bine, a ajuns la o rată de ocupare de 80%, ceea ce ne face să fim foarte încrezători pentru cea de-a doua fază, la care începem să lucrăm. În același timp, explorăm mai multe opțiuni pe terenul adiacent mall-ului AFI Cotroceni, unde vrem să extindem parcul de birouri de acolo și să ajungem la un proiect mixt. Am lansat o competiție de proiecte de arhitectură pentru această dezvoltare, unde vrem să adăugăm 150.000 mp de birouri, rezidențial și retail. Vom crea un district de sine stătător cu toate amenajările necesare, intenția noastră fiind de a avea o zonă vie, activă tot anul.

Spații de închiriat pentru toate proiectele:

AFI Cotroceni – suprafață totală închiriabilă de 90.000 mp
AFI Ploiești – suprafață totală închiriabilă de 34.000 mp
AFI Park – suprafață totală închiriabilă de 70.000 mp
AFI Brașov –45.000 mp spații comerciale și 25.000 mp două clădiri de birouri clasa A
AFI Tech Park – suprafață totală închiriabilă de 56.000 mp
AFI Arad – suprafață totală închiriabilă de 32.000 mp

Cum vedeți piața de real estate din Europa Centrală și de Est comparativ cu cea din Israel?

Avi Barzilay: Fiecare țară are o abordare diferită și indicatori economici diferiți, dar în general, în ultimii 2-3 ani, tendința regională este aceeași, o creștere solidă. Vedem o creștere a salariilor, a vânzărilor rezidențiale, o creștere a pieței birourilor. Piața din regiune oferă în continuare multe oportunități. Legat de Israel, marea diferență dintre Tel Aviv și București, de pildă, este că aici nu putem găsi terenuri libere, fiind ocupate de clădiri, iar terenul achiziționat necesită demolarea a tot ceea ce există acolo. În momentul actual, sunt în jur de un milion de metri pătrați în construcție în Tel Aviv. În acest sector cei mai importanți sunt oamenii, iar provocarea acestor companii este să angajeze oameni și să îi rețină. Acesta este unul dintre motivele pentru care, acum 10 ani, companiile doreau birouri în afara orașului, pentru că era mai ieftin. Acum, se mută înapoi în centrul orașului, pentru că forța de muncă este în majoritate tânără, vrea să vină cu bicicleta la birou, iar companiile caută sedii care să ofere toate aceste posibilități angajaților. Cerințele pentru birouri sunt din ce în ce mai complexe, cu o gamă largă de facilități, zone de relaxare etc.

Revenind la România, cum caracterizați ceea ce se întâmplă în real estate la nivel local?

Doron Klein: Pentru noi, România este foarte importantă, fiind una dintre cele mai mari piețe din portofoliu, dacă nu chiar cea mai mare. Am avut un sfârșit de an cu indicatori foarte buni. Vorbim aici de creșterea veniturilor pe partea de retail, vedeta fiind mall-ul AFI Cotroceni. Mall-ul din Ploiești a avut și el o creștere constantă, ceea ce e foarte bine. Pe partea de birouri suntem foarte mulțumiți de evoluție, mai ales de când am deschis și AFI Tech Park 1 într-o zonă care nu a fost destinată birourilor și care a necesitat facilități noi create special pentru locația pe care noi am dezvoltat‑o aici. Dar pentru noi, ca dezvoltator, este o mare provocare și ne place să pornim proiecte în zone complet nedezvoltate, care la prima vedere par a nu avea potențial. Noi însă vedem potențialul și de aceea am investit în sectorul 5, în acest proiect în care credem foarte mult. Nu este prima noastră incursiune de acest gen. La fel s-a întâmplat și în Polonia. Acum 12 ani, am dezvoltat un proiect într-o zonă apropiată de centrul orașului, dar care atunci nu era considerată promițătoare, o fostă zonă industrială unde oamenii nu vedeau potențial. 12 ani mai târziu, de când am început noi acel proiect, în zonă au fost create și alte birouri, începute după noi sau în același timp cu noi, iar respectiva locație a devenit unul dintre cele mai de succes districte ale orașului ca destinație pentru birouri.

Avem o mare încredere în sectorul 5, pentru că are infrastructura de bază și este aproape de centru. Credem că are un potențial uriaș, chiriașii care au avut încredere în noi deja se bucură de facilitățile AFI Tech Park 1, de excelenta poziționare și de faptul că fac parte dintr-o adevărată comunitate. La șase luni de când am deschis prima clădire din proiect, aceasta este închiriată în proporție de 80%, ceea ce reprezintă un mare succes. Începem în acest an construcția celei de-a doua faze, care va adăuga 50.000 mp de spații de birouri. Vor urma și alte faze în viitor. Urmează să se deschidă restaurante, o sală de sport World Class și spații de co-working. În rezidențial mergem înainte, proiectul se dezvoltă așa cum ne-am propus și este o provocare pentru anul viitor, odată cu noul centru comercial din Bucureștii Noi, care va fi aproape de metrou. La Brașov, proiectul evoluează foarte bine, suntem la nivelul la care structura iese din pământ deja, în timp ce în cazul clădirii de birouri am ajuns cu scheletul la etajul 6. Dacă menținem ritmul acesta, vom inaugura mall-ul în primăvara lui 2020. Totul merge bine, cu un an înainte este deja închiriat în proporție de 90%, iar până la deschidere va fi complet închiriat.

Care sunt provocările din România?

Doron Klein: Avem două provocări. Prima, să găsim cât mai mulți oameni care să lucreze pentru proiectele pe care le dezvoltăm. Și aceasta este o provocare pentru toată economia românească, nu doar pentru noi. Cea de-a doua provocare din industria noastră este să le oferim chiriașilor noștri oportunitatea de a crește. Avem AFI Park 1-5 închiriat în totalitate, cu mari chiriași pe care vrem să îi ținem aproape. Ei sunt interesați să se dezvolte, iar noi căutăm alternative pentru a-i ajuta să își atingă obiectivul. Acesta va fi proiectul pentru terenul pe care l-am cumpărat și pe care vom dezvolta în principal birouri.

Dar provocările din regiune sau în Israel?

Avi Barzilay: Cred că ne confruntăm cu o provocare foarte importantă, să putem monitoriza proiectele pe care le avem în dezvoltare tot timpul, dar și să anticipăm tendințele și mișcările din piață. Ideea este că am trecut printr-o criză și trebuie să fim conștienți permanent de ceea ce se întâmplă și să găsim indiciile din timp, dacă există probleme. Aș spune că în acest moment cuvântul de ordine este precauția. Deocamdată nu se întâmplă nimic deosebit, totul este în regulă, dar aceasta este marea provocare, să monitorizăm toate aspectele tot timpul. Dacă reușim să facem tot ceea ce ne propunem pentru următorii cincni ani, ne vom dubla capacitățile, nu numai în România, ci și în alte țări.

Cum vedeți viitorul acestui sector?

Avi Barzilay: Vrem să putem oferi soluții clienților, nu numai clădiri verzi, ci și soluții smart chiriașilor noștri , pe care să le integrăm. Vrem să fim inovatori. Cred că a fi de încredere este numele jocului pentru dezvoltatori. Pot să spun că în regiune, indiferent de dezvoltarea economică a unora dintre țări, există încă spațiu de creștere pentru a ajunge la nivelul țărilor din vest și de aceea vor exista încă multe oportunități pentru a putea atinge nivelul pe care îl are media UE.

Doron Klein: În același timp, cred că o provocare pentru noi, în România, este să fim pregătiți pentru viitor, pentru un alt nivel în ceea ce înseamnă zona de entertainment, zona de food, mai ales pe tot ce înseamnă zona de retail. Pentru noi provocarea va fi să putem oferi clienților o experiență deosebită. Și în această zonă vom investi foarte mult în viitor.

PROIECTELE AFI

Arad

Valoarea totală a investiției – 40 mil. euro

AFI Cotroceni

Trafic anual 2018 (mediu) – 56.000 persoane/zi, în creștere cu 8% față de 2017

Vânzări anuale 2018: 270 mil. euro, în creștere cu 10,1% față de 2017

Evaluat la 545 mil. euro

AFI Ploiești

Trafic anual 2018 – 16.000 persoane/zi, în creștere cu 4% față de 2017

Vânzări anuale 2018: 64 mil. euro, în creștere cu 10,8% față de 2017

Evaluat la 68 mil. euro

Venitul operațional net (NOI) al AFI Europe România crește cu 8%, până la 40,6 mil. euro în primele 9 luni ale anului 2018 față de aceeași perioadă a anului 2017.

Avi Barzilay

Avi are o îndelungată experiență în piața de real estate pe plan internațional. Este absolvent al Universității Bar-Ilan. Avi a ocupat pozițiile de CFO al AFI Europe și CFO al AFI Development PLC, fiind și membru în Consiliul Director. De asemenea, a activat ca CFO pentru operațiunile din Rusia și CIS în cadrul Africa Israel Investments Ltd. În cadrul AFI Europe, ocupă funcția de CEO din anul 2010.

Doron Klein

Originar din Israel, Doron are o experiență de peste 15 ani pe piața imobiliară din mai multe țări din Europa Centrală și de Est, cu precădere pe cea din Cehia. El s-a alăturat companiei AFI Europe în 2008, iar din 2011 a ocupat poziția de CEO pentru operațiunile AFI Europe în Cehia, funcție pe care va continua să o ocupe. A fost numit CEO al AFI Europe România în luna iulie 2018. Doron Klein are un MBA la Universitatea New York din Praga și este fluent în engleză, cehă și ebraică.

credit foto: Vali Mirea.