Ce se va întâmpla cu piața imobiliară din Europa. Predicțiile specialiștilor

Reading Time: 5 minute

Cererea pentru închirierea și cumpărarea de proprietăți imobiliare ar trebui să rămână la un nivel decent pe termen mai lung în România și în țările vecine, în ciuda faptului că anul 2023 va fi, probabil, ceva mai dificil decât un an obișnuit, previzionează consultanții Colliers în raportul Top 10 predicții pentru ECE-6 în 2023. Regiunea Europei Centrale și de Est (ECE) și cele șase economii majore ale Bulgariei, Cehiei, Ungariei, Poloniei, României și Slovaciei rămân unele dintre cele mai dinamice din lume, ceea ce confirmă faptul că investițiile, crearea de locuri de muncă și creșterea salariilor continuă să aibă loc, chiar dacă avansul PIB-ului în regiune se va înjumătăți în 2023, conform celor mai recente estimări din cadrul World Economic Outlook al FMI.

Deși vor merge la ritmuri de creștere diferite, avansul este așteptat să rămână pozitiv în toate țările ECE-6 în 2023. Fondul Monetar Internațional estimează că expansiunea pentru această regiune va încetini la 1,5%, mai puțin de jumătate din ritmul înregistrat în 2022 (estimare de 3,7%), și, deși acesta este cel mai slab ritm de aproape un deceniu încoace (dacă se trece cu vederea anul pandemic 2020), prognoza pe termen lung arată în continuare că ECE-6 crește de două ori mai repede decât zona euro. Altfel spus, consultanții Colliers și instituții precum FMI prevăd o încetinire, nu o recesiune, iar convergența economică relativ la Europa de Vest încă are loc. Cu toate acestea, inflația va rămâne o provocare majoră, semnificativ peste ceea ce ar trebui considerat un nivel normal, ceea ce înseamnă că politica monetară va rămâne restrictivă (sau va deveni chiar mai restrictivă) cel puțin anul acesta.

O temă majoră pentru regiune, geopolitica va rămâne în centrul atenției, regiunea Europei Centrale și de Est devenind mult mai relevantă la nivel global, în contextul războiului din Ucraina. O abordare mai atentă a Occidentului asupra regiunii presupune consolidarea democrațiilor și a dezvoltării economice din ECE. Mai mult, capitalul occidental va fi mai prezent în țări care oferă un cadru stabil pentru investiții la costuri mult mai mici decât cele din economiile dezvoltate. Termenul de „friend-shoring” (relocare într-o țară prietenoasă) a fost mai mult un simplu cuvânt care a căpătat popularitate în 2021 și 2022, dar va deveni o realitate începând cu 2023.

Clădirile “verzi” și eficiente sunt în centrul atenției, devenind mult mai mult decât un simplu criteriu de bifat pentru companii și investitori în rapoartele către acționari. Acest lucru se datorează faptului că eficiența poate aduce beneficii financiare reale (și destul de importante), după cum s-a văzut în ultima vreme. În consecință, consultanții Colliers se așteaptă să vadă o diferențiere tot mai mare a chiriei/valorii unei clădiri în funcție de cât de ecologică/eficientă este aceasta, aspect valabil pentru toate țările din grupul ECE-6. Acest lucru ar trebui să se aplice tuturor sectoarelor imobiliare, dar în special segmentului de birouri și a celui industrial.

Cum va afecta inflația piața imobiliară

Inflația ridicată și creșterea bruscă a costurilor de construcție observate în ultimii doi ani vor avea un impact asupra piețelor imobiliare din regiunea ECE pentru mulți ani de acum încolo. Indexarea chiriilor cu rata inflației va însemna o creștere bruscă a chiriilor actuale și a taxelor de administrare (service charge). Între timp, costurile mai mari ale construcțiilor vor duce la mai puține livrări, în timp ce scumpirea împrumuturilor, o altă consecință a inflației, va afecta și atractivitatea noilor proiecte care se bazează într-o mai mare măsură pe finanțarea bancară. În general, mai puține livrări de proiecte imobiliare comerciale vor duce la presiuni suplimentare asupra chiriilor pe termen mediu, cu condiția ca piețele imobiliare să continue să înregistreze o cerere robustă.

Birourile se vor reloca sau vor renegocia prețurile

Cererea de închiriere de birouri și-a revenit, dar nu este încă la nivelul de dinaintea pandemiei, iar consultanții Colliers au remarcat ponderea tot mai mare a renegocierilor, mai degrabă decât a relocărilor. Chiriașii din birourile bune sunt încurajați de diverși factori, de la creșterea costurilor de amenajare până la creșterea chiriilor, să își prelungească contractele de închiriere în spațiul actual mai degrabă decât să se relocheze. În același timp, unii chiriași din clădirile mai vechi, cum ar fi cele care nu au caracteristici tehnice în ton cu vremurile, caută în continuare să se mute în clădiri mai eficiente, în ciuda chiriilor mai mari, deoarece alte costuri financiare generate de calitatea/eficiența scăzută a clădirii încep să se adauge la facturile lor. Acest decalaj între clădirile bune/premium și cele mai vechi este o temă comună în regiunea ECE-6, cu implicații și pentru alte sectoare, indiferent dacă vorbim despre proprietăți imobiliare comerciale sau de cele rezidențiale, sau dacă vorbim despre închirierea sau despre cumpărarea unei proprietăți.

Modul de lucru al oamenilor continuă să se schimbe și modifică și configurația biroului. Aceste schimbări nu influențează cum arată spațiul de lucru deschis/comun, ci și pe zone care încurajează creativitatea și spiritul de echipă. Dezbaterea despre modul în care vor lucra angajații va fi mult mai profundă și există deja primele exemple în regiune, unde unele companii (cum ar fi Telekom Hungary) au introdus o săptămână de lucru de 4 zile. În România, în Parlament a fost elaborată o legislație (care nu a fost încă adoptată) care ar permite angajaților să aleagă o variantă cu patru zile de lucru de 10 ore pe săptămână.
Dezvoltările industriale și cererea de leasing din acest domeniu nu prezintă semne de încetinire semnificativă și, în unele cazuri, vor rămâne la același nivel cu anii precedenți, care au reprezentat recorduri în unele țări. Stocul industrial și logistic modern din țările ECE-6 rămâne cu mult sub cel al unei țări occidentale „normale/tipice” dacă îl raportăm la numărul de locuitori, astfel încât există încă mult spațiu de creștere pe termen mediu. Ritmul economic al unei țări, precum și infrastructura sa dictează ritmul de creștere al fiecărei piețe.

Magazinele fizice nu vor dispărea

Granița dintre magazinele clasice și cele de comerț electronic se estompează, pe măsură ce tot mai mulți jucători le-au integrat pe ambele în modelele lor de afaceri, mulți dintre ei încercând să optimizeze experiența clienților printr-o abordare omnichannel. Este interesant faptul că, exceptând Ungaria (care are o pondere mai mică), aproximativ una din două persoane din ECE-6, nu vor să cumpere doar online, deoarece preferă să vadă produsul înainte de a face achiziția. Posibil ca tocmai această (posibilă) reticență culturală față de cumpărăturile online să fie motivul pentru care un sistem BOPIS (buy online, pick up in-store/cumpără pe internet, ridică din magazin) poate funcționa foarte bine în ECE.

Consultanții Colliers consideră că vom asista la o scădere semnificativă a volumului de activitate pe piața de investiții și la o abordare mai oportunistă a tranzacțiilor în perioada următoare. Începe o perioadă de tatonare în tentative de a descoperi pe unde se află prețurile, iar investitorii nu vor dori să se blocheze într-un proiect la un randament care a devenit brusc nerealist având în vedere situația actuală. Astfel, jucătorii din piață s-ar aștepta ca randamentele să deplaseze ceva mai sus, cel puțin ușor pe unele subpiețe, în condițiiile în care marile bănci centrale (în special Banca Centrală Europeană) nu au încheiat încă procesul de înăsprire a condițiilor de finanțare.

Sectorul rezidențial va cunoaște schimbări profunde, iar consultanții Colliers se așteaptă ca lucrurile să accelereze pe partea de închirieri în 2023. Excluzând un scenariu aproape catastrofal pentru economiile regionale, prețurile nu ar trebui să scadă prea mult, chiar dacă ratele de dobândă mai mari ale dobânzilor reduc numărul de potențiali cumpărători; acest lucru se datorează faptului că prețurile rezidențiale din regiune sunt mult mai aproape de valoarea justă decât în trecut (mai ales în comparație cu perioada 2007-2008). Cu toate acestea, un număr mai mic de cumpărători va însemna o creștere a numărului de persoane care se vor gândi să închirieze. Sectorul instituțional de închirieri de locuințe private abia începuse să devină interesant pentru investitori și dezvoltatori în ultimii ani, Polonia fiind clar vârf de lance pe acest plan în ECE-6, dar având în vedere noile realități, multe țări vor urma acest exemplu cu viteză crescută.