Casa noua pentru IT

Casa noua pentru IT

Un dezvoltator imobiliar a gasit o nisa profitabila pe o piata lovita puternic de recesiune. Cum? Simplu, si-a adaptat proiectele pentru o industrie, cea de IT, care prospera si in aceste vremuri grele.

Cum vi se pare o chirie 143 de euro/mp pe an? Pentru compania de gaming Electronic Arts (EA) a fost pretul corect cand a decis sa mute in casa noua angajatii sai din Bucuresti, la finele anului trecut. Producatorii de jocuri se mutau astfel intr-o casa noua, AFI Park 2, proiect apartinand AFI Europe, unde au inchiriat 14.700 de metri patrati, echivalen tul a 95% din spatiul total al celei de-a doua cladiri de birouri din zona Cotroceni. Conform contractului, EA urma sa plateasca 2,1 milioane de euro anual, timp de sapte ani, avand optiunea de prelungire pe inca trei ani.

Contractul-eveniment poate fi considerat o surpriza, in contextul unei piete imobiliare care intarzie sa se dezghete de ani buni, insa in realitate miscarea nu e atat de neasteptata. AFI Park, proiect compus din cinci cladiri (doar una fiind finalizata in acest moment), a fost gandit de la bun inceput ca un proiect imobiliar dedicat industriei IT, avand ca principal punct de sprijin proximitatea unui mall. Modelul nu e unic, nici macar in portofoliul AFI Europe – compania a reusit cu succes sa lanseze acest concept in Praga, cu Palace Flora. “Am aflat ca exista o sinergie intre birouri si mall, pentru ca birourile adauga vizitatori centrului comercial, in special la food court, dar si pentru alte servicii”, explica David Hay, CEO al AFI Europe Romania.

Principalele griji ale dezvoltatorilor cladirilor de birouri sunt, in mod traditional, chiriasii si gradul de ocupare. Clientii vizati de AFI au fost de la bun inceput companiile de IT, intrucat toate coordonatele pareau sa se alinieze in favoarea acestui segment. Spre deosebire de alte industrii, IT-ul reuseste sa fie unul din putinele domenii cu cresteri anuale, atragand o pleiada de multinationale in Bucuresti. Ultima pe lista e Deutsche Bank, care si-a mutat centrul tehnologic la Bucuresti si intentioneaza sa creasca echipa la 500 de ingineri pana in 2016. Insa, dincolo de dezvoltarea industriei IT in Romania, un alt factor decisiv pentru succesul AFI Park consta in faptul ca complexul de cladiri de birouri se afla in vecinatatea Politehnicii, universitate care “livreaza” anual mii de specialist pe piata muncii. Astfel, studentii care se inscriu la internship-uri si doctoranzii pot ajunge de la cursuri la serviciu si inapoi in cateva minute, aspect esential pentru decizia de relocare a companiilor dispuse sa le ofere angajatilor cele mai bune conditii de lucru. Acest argument este insotit de pozitia centrala a proiectului imobiliar,accesul relativ facil, parcarea subterana dedicata si nu in ultimul rand mall-ul cu toate serviciile adiacente.

CLIENTUL #1

Prima fila a povestii de succes a AFI Park e ocupata de Microchip Technology, companie americana producatoare de semiconductoare. Acesta a fost de altfel si primul client al complexului imobiliar, in urma unui contract semnat in prima jumatate a anului 2012, cand AFI Park exista doar in schitele arhitectilor. “Ne aflam intr-un proces de cautare a unui spatiu, din cauza faptului ca expira contractul cu vechea cladire si eram constienti de faptul ca nu mai puteam creste numarul de angajati daca am fi ramas acolo”, explica Delia Chiricescu, general manager la Microchip Technology Romania.

Compania americana si-a deschis sediul din Bucuresti in 2006, cu un singur angajat, iar in momentul de fata a ajuns la 125 de salariati, avand in plan sa creasca numarul acestora cu inca 50 in urmatorii doi ani. De la bun inceput, Microchip a ales sa lucreze in zona Politehnicii, instalandu- se in cladirea Vodafone din vecinatatea universitatii bucurestene. Sase ani mai tarziu, planurile de extindere ii determinau pe americani sa caute un nou spatiu, insa apropierea de Politehnica ramanea obiectivul principal in procesul de relocare. Astfel au ales sa semneze un contract pe sapte ani cu AFI Park in mai 2012, iar in luna septembrie au ocupat primul spatiu inchiriat in cladirea numarul 1 a complexului.

Fiind o companie de semiconductori cu laborator propriu, Microchip a cerut dezvoltatorului imobiliar sa personalizeze spatiul dupa propriile gusturi si necesitati, cum ar fi sistemul de ventilatie, alimentare si cel cu jeturi de aer. “Am avut mult timp sa gandim si sa rafinam planificarea spatiului inainte de a ne muta. Am facut acest lucru impreuna cu angajatii, am obtinut inputuri privind nevoile si asteptarile, motiv pentru care dupa ce ne-am mutat nu s-au facut modificari majore”, spune Chiricescu, care a apreciat de la bun inceput flexibilitatea planului cladirii si faptul ca poate fi modularizat dupa bunul plac al chiriasilor.

EFECTUL POLI

Chiar daca Microchip nu se numara printre angajatorii cu cresteri spectaculoase ale numarului de salariati, acesta se afla inca de la deschiderea filialei romanesti intr-un proces moderat dar continuu de extindere, iar principala sursa de recrutare este Politehnica. De altfel, pentru a consolida relatia cu aceasta facultate, oficialii de la Microchip au decis sa sponsorizeze anual competitii de electronic desfasurate in cadrul unitatii de invatamant pentru studentii acesteia. “Tinerii din «Poli» sunt destul de bine pregatiti, au cunostintele de baza, iar mai departe fiecare companie construies te pe aceasta baza in functie de nevoile sale”, explica Delia Chiricescu.

Astfel, in ciuda perceptiei negative vizavi de sistemul de invatamant, acesta se dovedeste a fi nu doar un furnizor important de forta de munca pentru piata IT, dar si un pol de interes pentru proiectele imobiliare de birouri. Mai mult, Microchip este doar una din nenumaratele companii de software si hardware care sponsorizeaza facultatile de profil prin diverse programe – de la traininguri si concursuri la dotarea salilor de cursuri – cu scopul de a putea recruta tinere talente mai eficient. Eforturile multinationalelor si planurile dezvoltatorilor imobiliari de la AFI par sa fi dat roade, intrucat specialistii in IT au imbratisat cu usurinta ideea de a lucra intr-o cladire de birouri din zona Cotroceni, iar proximitatea mall-ului AFI Palace a cantarit decisiv. “Avem multi angajati tineri care nu si-au intemeiat inca familii, pentru ei e foarte important sa poata lua masa de pranz calda, la ora potrivita, iar aici beneficiem de astfel de oportunitati pentru toate gusturile si bugetele”, e de parere managerul de la Microchip Technology.

Acestui avantaj i se adauga, bineinteles, posibilitatea de a plati facturile, de a ajunge la o farmacie in cateva minute sau de a-ti petrece timpul liber de dupa serviciu la cinematograf sau la shopping, fara a mai fi nevoit sa strabati orasul la ore de trafic intens. De altfel,nevoile specifice ale companiilor de IT nu sunt atat de specifice pe cat am putea crede. Dincolo de sporirea sistemelor de securitate, a capacitatii de alimentare si de ventilatie, acesti chiriasi au, in linii mari, aceleasi cerinte ca si multinationalele care activeaza in alte domenii. Ceea ce s-a schimbat in ultimii ani este insa atentia pe care o acorda unor detalii.

“Chiriasii din IT sunt mai pregatiti si isi permit sa fie mai pretentiosi. Nu vor sa faca greseli atunci cand aleg un spatiu, motiv pentru care negocierea unui contract dureaza mai mult, dar acest lucru nu ne deranjeaza”, spune David Hay. In momentul de fata, primele doua cladiri ale proiectului de cinci cladiri AFI Park au fost inchiriate, iar oficialii negociaza deja inchirierea cladirii 3. Nu au dubii in privinta ocuparii urmatoarelor cladiri, care vor fi finalizate la sfarsitul lui 2015, intrucat cererea este pe masura amplorii proiectului. Mai mult, David Hay, CEO-ul AFI Europe, e de parere ca in Romania va aparea in urmatorii ani un nou trend:  deschiderea sucursalelor companiilor de BPO (business process outsourcing) si a centrelor de shared services.

Practic, vorbim despre companii care opteaza pentru outsourcing in cazul unor activitati specifice si de entitati care preiau sarcinile operationale ale multinationalelor, precum contabilitatea, resursele umane, IT-ul sau securitatea. “Dupa succesul pe care companiile de BPO si shared services l-au avut in Polonia, vor realiza in scurt timp ca Romania trebuie sa fie urmatoarea lor tinta”, spune Hay. De altfel, AFI Business Park din zona Progresul este construit special pentru acest tip de companii si nu este exclus ca ele sa ocupe spatii semnificative in ultimele cladiri ale proiectului AFI Park, ce vor fi date in folosinta la finele anului viitor.

REPLICAREA MODELULUI

In momentul de fata, majoritatea companiilor de IT din Bucuresti colaboreaza cu universitatile de electronica si calculatoare din toata tara, aducand practic specialisti de la sute de kilometric pentru a lucra in sediile din capitala. Desi aleg sa ocupe cladiri de birouri aflate in proximitatea Politehnicii, in urmatorii ani s-ar putea dovedi mai eficient din punct de vedere economic sa deschida centre in orasele cu un numar mare de specialisti: Cluj, Timisoara, Iasi, Brasov sau Sibiu.

De altfel, aceasta tendinta s-a facut déjà simtita in ultimii doi ani, motiv pentru care trei din primele 10 companii prezente in “Top 20 companii din IT pentru care sa lucrezi” – material publicat in editia precedenta a revistei Biz – sunt prezente in Cluj-Napoca. “Sunt orase secundare care devin tinte reale pentru companiile de IT”, remarca David Hay. Astfel, este de asteptat ca dezvoltarea acestui sector in orasele “secundare” amintite sa stimuleze interesul marilor dezvoltatori imobiliari de a pune bazele unor proiecte in jurul universitatilor de profil, similare celui cladit de AFI Europe in Bucuresti.

Revirimentul pietei imobiliare in adevaratul sens al cuvantului pare sa intarzie, insa avansul unor anumite nise, cum ar fi cea a cladirilor de birouri, poate da un semnal pozitiv, intrucat proiectele de calitate construite pentru multinationale reusesc sa obtina grade de ocupare aproape de 100% in termene de sub un an de la inceperea negocierilor. Acest lucru e datorat in buna masura succesului unor businessuri precum cele din IT, ceea ce demonstreaza ca tehnologia poate muta din loc economia – sau macar anumite sectoare – dincolo de granitele traditionale ale codului si circuitelor electronice.