Biroul flexibil în varianta românească

Reading Time: 5 minute

În condițiile în care aproximativ jumătate din angajații din Capitală au revenit parțial sau complet în clădirile de birouri, modul de lucru hibrid devine tot mai utilizat pe termen lung. Cum va arăta biroul flexibil și ce înseamnă asta pentru companii, dar și pentru dezvoltatorii imobiliari care au investit în spațiile de birouri?

de Ovidiu Nicolae

Pe fondul crizei sanitare, ale cărei efecte se resimt în prezent, companiile locale se confruntă în mare cu același set de provocări precum angajatorii din străinătate. Desfășurarea activității într-un mediu sigur pentru toți angajații rămâne prioritatea, iar conceptul de clădire sănătoasă este tot mai accentuat în economia pandemică.

Flexibilitatea pare să fie termenul care definește cel mai bine viitorul muncii. „Media sistemului de lucru de acasă era de o zi pe săptămână înainte de Covid-19, iar acum am ajuns la 2,5 zile și nu mai există cale de întoarcere„, a declarat Hubert Abt, CEO al New Work & workcloud24, în cadrul unui eveniment regional Property Forum. Abt estimează că în viitorul nu prea îndepărtat spațiile de lucru flexibile vor deveni numeroase, iar utilizarea lor ar putea deveni o rutină precum mersul la cafenea sau la mall.

Pentru marii dezvoltatori de proiecte de birouri, situația ar putea deveni complicată din perspectiva veniturilor, deoarece companiile ar putea alege să închirieze doar 500 mp într-o locație în loc de 5.000 mp, iar spațiile suplimentare ar putea fi închiriate în alte părți ale orașului, diminuând și timpul pe care angajații îl petrec în trafic pentru a ajunge zilnic la serviciu.

În continuare, modul de lucru va însemna mersul la un birou central, pentru unii angajați va domina lucratul de acasă, iar alții își vor desfășura activitatea dintr-un spațiu de lucru în apropiere de locuință. „În viitor, timpul rezervat într-un spațiu de lucru se va putea cumpăra la fel ca stocarea în cloud„, a explicat Giles Bateman, regional development director Europa Continentală în cadrul IWG, furnizor internațional de spații de lucru flexibile.

Ce vor face dezvoltatorii imobiliari

Pe piața din România, segmentul spațiilor de lucru flexibile este abia la început de drum. Spațiile de co-working din București ocupau 60.000 mp în primul semestru din anul 2020, potrivit unui raport al aSpace, un jucător din industrie. Între timp, nișa s-a confruntat cu ieșiri ale furnizori și închiderea unor spații. Prin comparație, piața birouri din București a depășit 3 milioane mp în acest an, iar gradul fizic de ocupare al proiectelor este de 40-50%, potrivit datelor agenției Cushman & Wakefield Exhinox.

În schimb, unele companii chiriașe au realizat în pandemie că au prea mult spațiu de birouri raportat la noul mod de lucru, așa că au decis să-l subînchirieze. Nișa aceasta, practic inexistentă înainte de criza sanitară, ajunsese la 60.000 mp în prima parte a anului, potrivit agențiilor de consultanță imobiliară. În unele cazuri, birourile subînchiriate sunt utilate complet, iar noii chiriași pot începe rapid operațiunile în noua locație.

O altă tendință regională poate fi observată în Polonia, care atrage anual jumătate din volumul total de investiții imobiliare din Europa Centrală și de Est. Sylwia Toczyska, managing director al ALTO Accounting, a descris în cadrul conferinței Property Forum cum angajații polonezi s-au întors în orașele mai mici în care s-au născut și încep să ceară companiilor să deschidă birouri mai mici în locațiile lor.

Contracția pieței de birouri s-a manifestat diferit la nivel european, iar în orașe dezvoltate precum Londra, Paris sau Frankfurt, scăderea viitoare va fi mai mare față de locații din Europa Centrală și de Est (CEE), relevă un studiu al firmei de consultanță Urbanite Advisors. Cercetarea realizată pe un eșantion de 83 de respondenți din companii cu reprezentare în 16 țări arată că modul în care oamenii se deplasează către birou și industria din care provin vor influența cererea de spații de lucru în perioada post-Covid-19.

Studiul mai arată că 77% dintre respondenți notează că nu vor muta birourile după trecerea pandemiei, însă de 2,5 ori mai multe companii au în plan să relocheze birourile într-o zonă mai centrală. Totodată, angajatorii din industria financiară, tehnologie și automotive au potențialul de a reduce spațiul de birouri în următorii 5 ani. Companiile implicate în cercetarea Urbanite Advisors ocupă împreună birouri întinse pe 15 milioane mp.

„Mă aștept din nou la o mare revenire în sectorul birourilor, dar nu pe segmentul clădirilor vechi„, a spus Bruno Ettenauer, CEO al S Immo, în cadrul conferinței Property Forum. S Immo este unul dintre cei mai activi dezvoltatori pe piața locală, iar anul acesta a cumpărat două clădiri de birouri în vestul Bucureștiului de la Skanska. Executivul a adăugat că strategia de dezvoltare a birourilor este pe termen lung, astfel încât o clădire de birouri trebuie să facă față competiției timp de un deceniu din momentul în care construcția este finalizată.

Cum atragi angajații înapoi la birou

În regiune, angajații care s-au întors mai repede la birouri au fost cei din companiile mici și mijlocii (IMM-uri), a notat CEO-ul New Work & workcloud24. Evoluția este opusă în cazul grupurilor multinaționale, care au procese mai complexe și au o răspundere pentru siguranța a mii de angajați. În România, un sondaj BestJobs arată că 60% dintre angajați ar prefera să lucreze de acasă cel puțin 3 zile pe săptămână, iar două treimi dintre aceștia spun că viitorul pieței muncii va fi dominat de lucratul la distanță. Cercetarea s-a derulat în luna iulie pe un eșantion de 983 de utilizatori de internet din România.

Așteptările angajaților de la birouri s-au modificat în ultimele 16 luni, iar munca de acasă a generat noi nevoi. De exemplu, companiile ar putea apela la servicii tip concierge pentru a convinge angajații să revină în birouri. Spațiile mai mari pentru întâlniri și colaborare tehnologiile care oferă o stare de bine la birou se află pe lista de cerințe a companiilor, potrivit studiului Urbanite Advisors.

Dezvoltarea pieței de birouri în Europa Centrală și de Est (CEE) va continua în ciuda crizei sanitare, deoarece țările din regiune încearcă să recupereze din decalajul față de Europa de Vest, a arărat Gergely Koós-Hutás, partner în cadrul Adventum Investment Fund Management. „Am concluzionat că stocul de birouri pentru angajații din sectorul de servicii este de patru ori mai mare în vestul Europei față de CEE, iar tendința este de diminuare a diferenței. Perspectiva noastră este că există un potențial de creștere masiv pentru birouri în regiune”, a spus Koós-Hutás în cadrul conferinței Property Forum.

O nouă viață pentru clădirile de birouri

În competiția pentru chiriașii cu putere financiară mare, dezvoltatorii vor să aibă în portofoliu doar clădiri sustenabile care să obțină cele mai mari note în procesele de certificare. Însă tranziția către clădiri sustenabile nu este la îndemână pentru toți proprietarii de birouri, iar aici apar oportunitățile de conversie. Un proiect de birouri care nu are soluții verzi integrate poate fi transformat într-un spațiu de depozitare pentru a susține volumul în creștere de livrări în interiorul orașului.

În piața locală, efectele crizei sanitare au condus la regândirea unor strategii de dezvoltare pentru birouri. Într-un caz, birourile planificate într-un complex din București au fost transformate în apartamente, iar în alte cazuri spațiile de lucru existente au primit tot o funcție rezidențială.

Aproape 300.000 mp de birouri noi se vor adăuga stocului existent anul acesta, iar pentru aceste proiecte pandemia a avut un efect limitat în privința strategiei de dezvoltare. Anii următori vor aduce în piață primele birouri gândite pentru noul mod de lucru flexibil al românilor, în care tehnologia poate augmenta experiența orelor petrecute într-o clădire dedicată cu tehnologii avansate.

Articolul a fost inițial publicat în Biz nr. 357 (16 octombrie – 14 noiembrie 2021). Dacă dorești să primești Revista Biz prin curier, abonează-te aici.