Beatrice Dumitrașcu, One United Properties: Valoarea banilor va scădea, iar valoarea activelor imobiliare va crește (galerie foto)
Reading Time: 10 minuteChiar dacă suntem într-o perioadă dificilă, iar ceea ce urmează nu este deloc ușor, afacerile trebuie să-și continue cursul pentru a reveni la un normal economic stabil.
Am discutat cu Beatrice Dumitrașcu, VP Residential Sales la dezvoltatorul imobiliar One United Properties despre cum se vede în cazul lor criza, despre proiectele în curs și cum cred ei că își va reveni economia.
Cum ați gestionat situația în aceste săptămâni de criză? Cum s-au echimbat lucrurile în companie în această perioadă?
Cu siguranță este o situație nouă cu care ne confruntăm toți. Primele măsuri pe care compania noastră le-a luat au vizat siguranța angajaților. Astfel, am decis încă de la început ca cei care își pot desfășura activitatea de acasă să facă asta cât mai ugent, fie că vorbim de departamente precum marketing, legal, vânzări sau partea de arhitectură.
Am limitat cât de mult posibil interacțiunile sociale și ne-am adaptat rapid folosind diverse tool-uri care ne permit să fim în permanentă legătură cu colegii și să asigurăm un workflow productiv în această perioadă. Acolo unde prezența colegilor la serviciu este absolut necesară, am luat toate măsurile de igienă și distanțare adaptată la contextul respectiv. De asemenea, pe șantiere am luat numeroase măsuri de protecție a muncitorilor, de monitorizare constantă, am aplicat reguli stricte de acces și igienizare.
Echipa managerială a companiei s-a concentrat pe două direcții: una de continuitate în ceea ce privește business-ul și adaptarea workflow-ului, alta de sprijinire a sistemului medical. One United Properties a reușit să strângă peste 300.000 de euro împreună cu acționari individuali ai companiei și alți parteneri, pentru lupta împortiva CO-VID 19. Totodată, materialele comandate deja continuă să fie predate pe măsură ce sosesc: ventilatoare mecanice, teste rapide, măști FFP3, stetoscoape digitale, viziere.
Vom continua să ne implicăm în acest demers și sperăm, de asemenea, ca mesajul transmis să inspire și să determine și alți oameni din mediul de business să doneze și să sprijine sistemul medical românesc.
Iar aici aș vrea să le mulțumesc pentru implicare lui Ovidiu Sandor de la Isho Timișoara, David Azzato, investitor IT & Real Estate, lui Răzvan Munteanu, Global Records, Deliei, lui Codin Maticiuc, Bogdan Enoiu, Monica și Cristi Pop.
Traversăm o perioadă care implică multe schimbări, iar dezvoltarea durabilă va fi calea cea mai bună pentru un business. Cum vedeți această schimbare de paradigmă?
Dezvoltarea durabilă nu este o noutate pentru noi, ci o practică de la care nu ne abatem. Probabil că schimbarea de paradigmă va atrage după sine și ceea ce pe piața financiară se cheamă „flight-to-quality”, tradus prin shift-ul către investiții mai sigure, cum ar fi locuințele, pe fondul scăderii valorii banilor.
Vom asista așadar la o schimbare a comportamentului de investiție. Pe fondul acesta, dezvoltările durabile, care se pliază perfect pe stil de viață și lucru actual, pe obiceiuri de living moderne, vor avea de câștigat. La toate acestea de adaugă 3 cuvinte cheie: locație, locație, locație. Asta va face diferența când vorbim de dezvoltări.
Cum a fost anul 2019 pentru One United?
Un an plin. Un an în care am reușit să ne consolidăm poziția pe piață și să venim cu proiecte emblematice pentru domeniul imobiliar de la noi.
Anul trecut am reușit să fim prima companie românească de real estate premiată internațional: One United Properties a primit primul premiu internațional al unei companii de dezvoltare românească acordat la Londra, la International Property Awards – „Best International Sustainable Residential Development 2019-2020”. Acest premiu este un semn extraordinar pentru industria de dezvoltare imobiliară din țara noastră, care nu are foarte lungă tradiție și care se creează și consolidează în această perioadă.
Totodată, ne-am continuat dezvoltarea portofoliului cu proiecte de regenerare urbană, prin care targetăm zone abandonate din Capitală, dar cu potențial pentru a crea comunități solide în jurul lor, traduse în proiecte cu funcțiune mixtă, așa cum sunt One Floreasca City, One Cotroceni Park sau One Herăstrău Towers.
Deținem o premieră și la nivel de vânzări, în sensul că cea mai scumpă locuință vâdută anul trecut pe piața de la noi este un penthouse din complexul One Floreasca City, pe care îl dezvoltăm la intersecția dintre Bd. Mircea Eliade cu Calea Floreasca. Este o tranzacție record pentru piața imobiliară din România, ce se ridică la 6.800.000 euro + TVA. De asemenea, în cadrul proiectelor pe care le avem în dezvoltare pe rezidențial, am vândut 80% din cele care vor fi livrate în 2020 și 100% din cele finalizate în 2018 și 2019.
One United este unul dintre cei mai activi și importanți dezvoltatori din București. Cum ați ajuns aici?
Cu perseverență și dorința de a arăta că și în România se pot face lucruri de calitate, durabile, comparabile ca standarde cu proiecte internaționale. Compania noastră este o companie care a crescut organic și care și-a respectat în toți acești ani filosofia și viziunea, o companie care a mizat pe investiții smart și pe o strategie coerentă de business. Ne-am dorit de la bun început să schimbăm fața conceptului de locuire în România, să oferim alternative corecte și de calitate, să ne adaptăm tendințelor stilului de viață și muncă al clienților noștri. Suntem o companie care s-a concentrat de la început pe dezvoltările high-end / high-margin în București, unde am reușit să ne impunem drept un dezvoltator premium.
[hfcm id=”6″]
Aveți un mix de proiecte – office și rezidențial, care au fost premiate și foarte apreciate. Cum ați ajuns să dezvoltați asemenea proiecte? Adică viziunea aceasta a fost de la început?
Brandul ONE dezvoltă în acest moment proiecte rezidențiale, office și cu funcțiune mixtă în zone consacrate ale Capitalei sau cu potențial de creștere foarte mare. Avem mai multe dezvoltări rezidențiale de ultimă generație finalizate (376 de unități), în construcție (mai mult de 500 de unități) și care urmează a fi finalizate (mai mult de 1.000 de unități) în zona centrală și de nord a Bucureștiului.
Începând cu 2017, împreună cu Ionuț Dumitrescu, a fost înființată divizia de birouri, care are astăzi un portofoliu existent de 60.000 mp (finalizate sau în curs de finalizare în anul 2020 – One Tower, business park-ul One North Gate, clădirea One Victoriei Center) și birouri în dezvoltare și construcție ce urmeaza a fi livrate in anul 2021 de peste 100.000 mp (One Cotroceni Park și One Verdi Park). Toate clădirile dezvoltate dețin certificări superioare de sustenabilitate și eficiență energetică, compania fiind de altfel premiată la numeroase gale și conferințe din domeniu. De asemenea, în 2018 am lansat și brandul Neo, care este un brand de proiecte rezidențiale boutique, de dimensiuni mai mici, dar exclusiviste.
Dezvoltările Neo se concentrează doar pe zone foarte bune sau excepționale, în toate sectoarele din București, cu terenuri între 2.000 și 4.000 mp, zone în care noi avem deja proiecte dezvoltate sub brandul One și în care Neo va oferi comunătății proiecte de dimensiuni mai mici, dar care din punct de vedere al calității, design-ului și sustenabilității nu sunt cu nimic mai prejos față de proiectele noastre landmark. În prezent avem trei proiecte Neo în curs de dezvoltare: Neo Mamaia, Neo Floreasca Lake, Neo Timpuri Noi, urmând ca Neo Herăstrău Park să fie început în următoarele 12 luni.
Să vorbim de proiectele One United la care lucrați în prezent.
Proiectele în lucru sunt:
- ONE Herăstrău Towers – 148 unități locative, 5.250 mp comercial și birouri, cu livrare în Q4 2020
- NEO Mamaia – 47 unități locative, cu livrare în Q3 2020
- NEO Timpuri Noi – 132 unități locative și 1.000 mp comercial, cu livrare în Q1 2021
- ONE Verdi Park – 134 unități locative, 23.000 GLA mp birouri și aproximativ 2.800 mp comercial, cu livrare în Q4 2021
- ONE Cotroceni Park – 800 unități locative, 77.000 GLA mp birouri și aproximativ 22.000 mp comercial, cu livrare, în prima fază, de birouri în Q4 2021. Gradual vor urma și restul fazelor.
- ONE Floreasca City – 247 unități locative, 24.000 GLA mp birouri și aproximativ 1.900 mp comercial, cu livrare în Q4 2020.
Pe ce alte terenuri mai plănuiți să construiți?
Ne propunem ca anul acesta să începem Neo Floreasca Lake și One Peninsula, iar pe măsură ce dezvoltările noastre vor fi autorizate, vom oferi detalii despre ele.
Clădirile pe care le construiți au un altfel de design, o altfel de arhitectură. Cât de importante sunt acestea în acest moment?
Totul pleacă de la elementul cultural. De la stimularea creativității și dorința de a crea landmarkuri culturale urbane. Cultura nu trebuie doar consumată, ea trebuie și creata. Iar arhitectura și designul interior sunt doar o direcție de dezvoltare culturală, dar este cea pe care ne concentrăm noi. Prin proiectele pe care le propunem nu dorim doar să creăm, ci și să inspirăm și să generăm, dacă vreți, un efect de multiplicare în dezvoltarea orașului.
Fiecare proiect al nostru începe cu un concurs internațional de arhitectură pentru concept, din care alegem pe cel mai spectaculos, împreună cu specialiști din domeniu. Investim constant în design interior – unul practic, util, plăcut, inovator – aceasta fiind o preocupare permanentă a noastră, independentă de cea pentru arhitectură.
Cât de importante sunt certificările BREEAM sau că aveți clădiri sustenabile?
Viitorul certificărilor pentru clădirile de birouri în special este certificarea WELL. Această certificare dată de institutul american WELL Institute se concentrează pe angajat și pe beneficiile angajatului la locul de muncă – precum calitatea aerului, accesul la activități sportive, confortul mental, lumina, calitatea apei, confortul la lucru, accesul la mâncare sănătoasă etc.
În momentul acesta One United Properties se află în curs de certificare WELL pentru toate clădirile de birouri în construcție. Certificările BREEAM și LEED se concentrează pe sustenabilitatea clădirilor și pe impactul lor asupra mediului înconjurător. Acestea sunt standard și practic nu poți să mai construiești clădiri de birouri fără aceste certificări.
One United Properties are toate clădirile de birouri în construcție – One Verdi Park, One Tower și One Cotroceni Park – precertificate LEED Platinum v4, ultima și cea mai riguroasă certificare de sustenabilitate existentă în plan internațional în acest moment. În ceea ce privește dezvoltările rezidențiale, One United Properties a fost prima companie de dezvoltare din București care a certificat verde un complex rezidențial – One Herăstrău Park – și de atunci continuăm să certificăm cu Romanian Green Building Council (ROGBC) toate dezvoltările rezidențiale în construcție și finalizate.
Cum vedeți piața de real-estate din București?
În continuă evoluție și îndreptată tot mai mult spre creșterea nivelului de profesionalism și adoptarea unor practici la standarde înalte. În ultimii ani, dezvoltatorii au început să fie tot mai atenți la calitatea lucrărilor, la sustenabilitatea acestora, la impactul lor asupra comunităților și asupra mediului înconjurător. Cum spuneam, premiul internațional obținut de compania noastră anul trecut la Londra, o premieră pentru un dezvoltator român, este și un semnal extraordinar pentru industria de la noi, care nu are foarte lungă tradiție și care se creează și consolidează în această perioadă.
Care sunt zonele de dezvoltare ale noilor clădiri?
Construim în zone consacrate, exclusiviste ale Bucureștiului, precum Herăstrău, Floreasca, zona Capitale, Cotroceni, Timpuri Noi. Ne concentrăm pe zone cu potențial, unde aplicăm strategia noastră de regenerare urbană, de transformare a locurilor abandonate în adevărate comunități cosmopolite.
Cum vedeți clădirile istorice care au un potențial?
Clădirile istorice au potențial, însă faptul că se supun unui regim special și unor rigori legislative stricte, în funcție de clasificările pe care le au, devin o provocare pentru investitori în ceea ce privește renovarea și reabilitarea; de aceea nici nu intră în sfera noastră de interes.
Credeți că vom asista la o scădere a prețurilor caselor în perioada următoare?
Prețurile proprietăților vor crește în perioada următoare, aceasta fiind o estimare atât pe termen scurt de 1-2 ani, cât și pe termen mediu și lung. Dacă ne uităm la perioada imediat următoare, motivul creșterii prețurilor este dat de dobânzile foarte mici (zero sau negative) la banci, cumulat cu trilioanele printate de băncile centrale, care vor duce bineînțeles la scăderea valorii banilor. Dacă ne uităm istoric, investițiile în proprietăți au fost întotdeauna și vor fi și în continuare cea mai bună metodă de a păstra și crește valoarea banilor.
Care sunt tendințele?
Viteza cu care se întâmplă totul în jurul nostru a făcut ca potențialul client să fie mai atent atunci când își alege locuința sau viitoarea investiție. De la zona în care este amplasat imobilul, la cum arată împrejurimile, la lobby-ul care te întâmpină la intrarea în clădire și până la propriul apartament, totul este un traseu la care cumpărătorii sunt foarte atenți. Clienții se așteaptă ca locuința pe care o cumpără să se plieze cât mai bine și eficient pe stilul lor de viață. Date fiind beneficiile, proiectele mixed-use au devenit prima opțiune pentru mulți dintre aceștia.
Care sunt provocările în cazul construcției (lipsa de terenuri, viziune)?
România încă este departe de momentul de a nu mai avea terenuri de dezvoltat, oportunitățile sunt încă abundente din acest punct de vedere. Dacă vorbim de viziune, ea este dată de companiile lider care activează în acest domeniu. Prin tot ceea ce facem, de la locațiile alese, la calitatea lucrărilor, la certificări, arhitectură, design interior și premiile obținute noi ne-am propus să creștem această piață în România și să setăm standarde care, până la urmă, contribuie la o evoluție per total a domeniului.
Cum reușiți să vă finanțați?
One United Properties se finanțează din diverse surse – capitaluri proprii (own equity), investitori privați (private equity), obligațiuni (bonds), finanțări bancare (bank loans), precum și din vânzări către clienți. Targetăm să ținem procentul de îndatorare bancară și din obligațiuni la o cifră foarte mică raportat la equity, sub 30%.
Ce urmează pentru companie în ceea ce privește răspunsul la perioada economică prin care trecem?
Criza se află deja aici, dar estimăm că va fi pe termen scurt, iar revenirea să fie în formă de V. Având în vedere că dobanzile sunt zero sau chiar negative, iar statele și băncile centrale au început să pompeze masiv bani în economie, estimăm că în următorii 1-2 ani valoarea banilor va scădea, în vreme ce valoarea activelor imobiliare va crește, fiind singura soluție de protecție în fața scăderii valorii banilor. Totodată, ea produce și o dobândă (chiria este de fapt un fel de dobândă) de 5%-6% în cazul apartamentelor și 6.5%-7.5% în cazul clădirilor de birouri.
ONE UNITED PROPERTIES – este unul dintre cei mai activi dezvoltatori imobiliari de proiecte rezidențiale, de birouri și mixte din București. Înființată în 2007 de Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, One United Properties este cunoscută pentru dezvoltări emblematice cum ar fi One Floreasca City, One Herăstrău Park, One Charles de Gaulle sau One Herăstrău Plaza. One United Properties are mai multe dezvoltări rezidențiale de ultimă generație finalizate (376 de unități), în construcție (mai mult de 500 de unități) și care urmează a fi finalizate (mai mult de 1.000 de unități) în zona centrală și de nord a Bucureștiului.
Începând cu 2017, împreună cu Ionuț Dumitrescu, a fost înființată divizia de birouri, care are astăzi un portofoliu existent de 60.000 mp (finalizate sau în curs de finalizare în anul 2020 – One Tower, business park-ul One North Gate, clădirea One Victoriei Center) și birouri în dezvoltare și construcție ce urmeaza a fi livrate in anul 2021 de peste 100.000 mp (One Cotroceni Park și One Verdi Park). Toate clădirile dezvoltate dețin certificări superioare de sustenabilitate și eficiență energetică, compania fiind de altfel premiată la numeroase gale și conferințe din domeniu.
Urmăriți Revista Biz și pe Google News. Abonamente Revista Biz
