Beatrice Dumitrașcu, One United Properties: Cucerirea pieței rezidențiale prin inovație

Cum reușești să construiești un portofoliu rezidențial premium de invidiat în București și să dezvolți proiecte multifuncționale care schimbă zonele unde sunt amplasate am aflat de la Beatrice Dumitrașcu, CEO Residential Division, One United Properties.

Ce oferă One United Properties pe segmentul rezidențial?

Povestea One United Properties pe dezvoltări rezidențiale mari a început acum vreo zece ani cu One Floreasca Lake, o dezvoltare cu 44 de unități locative, la care s-au adăugat 24 după ce prima fază a avut un succes real. Următoarele dezvoltări, One Herăstrău Park, One Herăstrău Plaza, au fost și mai ofertante, iar astăzi putem ­vorbi despre un portofoliu de peste 800 de unități locative livrate și tranzacționate deja.

Portofoliul actual cuprinde nouă dezvoltări în care vindem, cu un total de 2.107 unități locative. Trei dintre ele au fost finalizate anul trecut, patru vor fi finalizate anul acesta și restul rămân pentru anul viitor. În pipeline avem însă alte șase dezvoltări pentru care așteptăm autorizațiile, care au mai bine de 4.000 de unități locative. În București, prin toate dezvoltările în derulare plus ceea ce urmează să intre în portofoliul nostru am început să ne adresăm și segmentului de clienți cu venituri medii și ­medii-superioare.

Un exemplu este One Cotroceni Park, unde sunt 868 de unități locative pe care am început să le tranzacționăm în iulie anul trecut. Astăzi, mai avem undeva la 75 disponibile. Este un segment de piață pe care noi de-abia pășim, dar facem asta cu grijă și pornind de principiul nostru de a vedea o regenerare urbană în toate sectoarele din București.

Urmează One Lake District, pe malul lacului Plumbuita, cu 2.000 de unități locative, pe care sperăm să începem să le tranzacționăm foarte curând.

Care sunt elementele care vă diferențiază?

Evoluția pieței imobiliare a fost benefică modelului nostru de business, pentru că segmentul premium rezidențial avea nevoie de un dezvoltator care să vină cu inovație. De exemplu, încă de la primul proiect, One s-a gândit la detalii care fac diferența, cum ar fi că un lift nu trebuie să fie acel lift de patru persoane în care încap de fapt două, ci din start a introdus lifturi de 13 persoane, care nu implică un cost atât de mare în economia generală a dezvoltării respective, dar oferă mai mult confort unui imobil premium. Apoi, toate lobby-urile au fost gândite ca cele de ­hotel, cu suprafețe generoase, înălțime, candelabre, zone în care oamenii să poată discuta.

One a vrut mereu să facă un pas înainte și un ­exemplu este faptul că în primul proiect fiecare apartament avea centrala proprie. Oamenii nu voiau neapărat asta, pe ei îi interesa doar să plătească numai ceea ce consumă. Ne-am dat astfel seama că acel metru pătrat acoperit în apartament de centrală nu are rost și am decis să facem centrale de bloc. Apoi, încălzirea în pardoseală a fost pusă inițial doar pentru apartamentele de tip penthouse, însă, după livrare, evaluându-se costurile de întreținere, s-a constatat că era mai benefic să ai astfel de încălzire pentru toate unitățile locative și de atunci a ­devenit un standard pentru toate dezvoltările să aibă încălzirea în pardoseală.

Astăzi, deja dezvoltăm proiecte multifuncționale, atât cu unități locative, cât și cu spații de ­birouri boutique, fiindcă sunt oameni care vor spații mai mici, nedisponibile în clădirile mari de birouri, care au ­între 100 și 1.000-2.000 mp și care pot fi cumpărate sau închiriate.

Apoi, la parter, avem zonă comercială, pentru ca rezidenții să beneficieze de servicii. În unele dezvoltări avem inclusiv unități de învățământ (școală, grădiniță) sau zonă de leisure și spa inclusiv cu piscină, sală de sport etc. Sunt servicii care dau tot confortul rezidenților, fiindcă aceștia își ­doresc să aibă în proximitate tot ce este ­important.

Cum alegeți locațiile?

Din perspectiva noastră, când alegem o locație, indiferent unde ar fi, trebuie să fie cea mai bună din zona respectivă. Dacă până acum un an eram activi doar în zona de nord, acum ne-am dus și către Cotroceni fiindcă a existat această oportunitate a unei platforme industriale pe care o transformăm ­într-un proiect absolut minunat cu peste 80.000 mp, peste 20.000 mp de spații comerciale și 868 de apartamente. Facilitățile sunt enorme și ­binevenite într-o zonă care nu a fost foarte bine așezată din perspectiva asta, cu zone de rela­xare, piscină semiolimpică, grădiniță și multe altele.

Cum s-a schimbat profilul cumpă­rătorului în pandemie?

În cei doi ani de pandemie, dacă privim partea plină a paharului, noi am avut rezultate foarte bune. Am vândut unități locative cu suprafețe mai mari pentru că unii oameni își doreau să facă un upgrade la locuința pe care o aveau, am vândut foarte bine apartamente cu grădină, am vândut foarte bine și persoanelor care doreau să investească într-un imobil nou.

În ceea ce privește profilul cumpărătorului, acesta e din ce în ce mai educat și din ce în ce mai asumat în ceea ce privește alegerile pe care le face. Dacă în 2005-2006 toată lumea voia să locuiască în zona de nord a Capitalei și voia să-și înlocuiască apartamentul de 50 mp din Cotroceni cu 2 camere la 120 mp, astăzi înțelege că optimizarea spațiului e mult mai importantă.

Contează foarte mult configurația spațiului pe care îl ai, iar noi lucrăm mereu foarte îndeaproape cu biroul de arhitectură X Architecture & Engineering, care de-a lungul timpului a ținut cont de ce ne transmiteau nouă clienții că-și doresc. X Architecture a reușit să optimizeze toate aceste spații, la fel cum Lemon Interior Design a reușit să facă de la un proiect la altul un concept de turnkey în funcție de nevoile fiecărui client.

Cum stați pe partea de sustenabilitate a clădirilor?

Toate dezvoltările noastre sunt precertificate și certificate, în funcție de stadiul dezvoltării, de către Romania Green Building Council ­(RoBGC) încă de la primul proiect. Asta presupune că RoBGC urmărește și modul în care se construiește, situația de pe șantier, fiindcă certificarea verde nu înseamnă doar colectarea selectivă a deșeurilor, ci și modul în care colectezi deșeurile în timpul construcției, materialele folosite, cât de mult poluezi etc. Suntem obișnuiți să respectăm aceste standarde, ni le-am dorit încă de la început, la fel și în zona de birouri.

Cum vor evolua prețurile pe piața rezidențială?

Costurile de construcție au crescut cu 25%. De exemplu, 15% din totalul unei construcții reprezintă structura, deci impactul creșterii prețurilor este major. Automat, și prețurile de vânzare vor crește, doar că nu vor mai fi atât de multe dezvoltări cum sunt astăzi. ­Probabil unele se vor amâna, pentru că acest context nu-ți permite să mergi până la capăt. One United Properties are însă resursele necesare să-și susțină dezvoltările pe care le face și investește în continuare în oportunități.

Articolul a fost inițial publicat în Biz nr. 365 (18 iulie – 15 septembrie 2022). Dacă dorești să primești Revista Biz prin curier, abonează-te aici.