Andrei Diaconescu, One United Properties: Dezvoltare prin curaj

Reading Time: 5 minute

Andrei Diaconescu a avut curajul de a porni un business de imobiliare în plină criză, alături de Victor Căpitanu, prietenul și partenerul său de la conducerea One United Properties. Acum, Andrei, cofondator și codirector executiv al One United Properties, privește piața cu degajarea dată de 15 ani de dezvoltări imobiliare unice, prin care schimbă fața Bucureștiului.

Cum reușiți să conduceți un business în doi?

Suntem de prin 1998-1999 împreună și pot să spun că nu ne-am certat niciodată. Ne-am cunoscut din întâmplare, la banca unde eu lucram și el a venit ca intern, și ne-am împrietenit. Se spune că afacerile bune fac prieteni buni și așa a fost și la noi. Deciziile le luăm întotdeauna cu 100% din voturi, mergem foarte mult pe încredere în celălalt pe ariile noastre de expertiză – el pe zona de vânzări și investitori, iar eu pe partea de achiziții, model de construcție, design.

Suntem în același birou dintotdeauna, dar, fiind extraordinar de ocupați, nici așa nu apucăm tot timpul să vorbim, decât poate la final de săptămână. Însă faptul că avem același mindset și aceeași percepție asupra lucrurilor face ca această comunicare, chiar și restrânsă, să fie absolut suficientă.

Suntem extrem de implicați în business, suntem aici de dimineață până când e necesar. Cele mai multe decizii importante sunt luate de noi, dar rolul nostru nu este neapărat să luăm decizii, ci ca să ne asigurăm că se iau deciziile. Suntem un fel de element de presiune constructivă pentru oamenii noștri.

Ce vă diferențiază în piață și cum vă aduce asta succesul în business?

Privim piața imobiliară strict din punctul de vedere al clientului, ne punem mereu în pielea lui. Dacă ești aproape de client și vezi ce-și dorește, vezi cât vrea să plătească pentru asta, e foarte greu să greșești. Apropierea față de clienți este elementul care ne diferențiază și pe care încercăm constant să-l facem mai bine. Succesul nu ne îmbată, nu avem impresia că știm noi mai bine decât clienții, constant suntem în contact cu ei, ca să aflăm ce își doresc.

Cei mai mulți dezvoltatori fie fac proiectele în Excel, cum le dă lor mai bine, fie știu ei mai bine decât clienții, fie fac ce le place lor. Dacă se nimerește să fie ce vrea clientul, e bine, dar de cele mai multe ori nu se nimerește.

Și mai e ceva: responsabilitatea. Dintotdeauna am fost oameni responsabili și „accountable” pe termen lung. Eu stau în primul bloc făcut de noi de când l-am terminat. Mi-am asumat că s-ar putea să fie greșeli, să-mi sară lumea-n cap. Vrem ca omul să fie fericit și peste zece ani că a cumpărat la noi.

Cum găsiți terenurile potrivite pentru proiectele voastre?

Procesul de scouting de terenuri este continuu. În fiecare zi vedem terenuri, vorbim, negociem. Pentru unele, bați palma într-o lună, la altele durează șapte sau zece ani. Important e să fii tot timpul în memoria recentă a potențialului vânzător, astfel încât la momentul la care se „coace” o tranzacție, să te numeri printre cei care licitează pentru el și să-l iei.

Noi vedem sute de terenuri pe an și cumpărăm trei, patru, poate cinci. Dar numărul mare de terenuri pe care le analizăm ne creează un pipeline pentru anii viitori. Bucureștiul e încă foarte, foarte, foarte subdezvoltat, are o capacitate enormă de creștere. Sunt foarte multe platforme industriale ce pot fi dezvoltate, multe terenuri libere în comparație cu alte orașe mari.

De ce v-ați listat la bursă?

Listarea este o mișcare naturală pentru orice firmă care are ambiții de creștere. Transparența este unul dintre elementele esențiale pentru o creștere accelerată. Mult mai ușor relaționează un client cu tine când are toate datele public despre tine, știe cu cine vorbește, știe dacă-ți merge bine, dacă ai probleme, vede tot.

Și doi, accesul la capital, care este mai ușor de realizat decât dacă ești o firmă „închisă”. Costurile și dezavantajele listării sunt, în opinia noastră și la nivelul nostru de business, semnificativ mai mici decât avantajele.

Vă gândiți la exit, au fost tentative de preluare a companiei?

Nu se poate prelua firma noastră, fiindcă eu și Victor avem 60% din ea (râde). E imposibil fără voia noastră. Nu ne gândim la exit, n-am scos bani din firmă, de la listarea la bursă noi n-am vândut nici măcar o singură acțiune și nu intenționăm s-o facem.

Ne place ce facem, dar cel mai important lucru e că vedem un potențial foarte mare de creștere. Nu înțeleg de ce aș vinde acum ceva ce pot face de trei ori sau de cinci ori mai mare. Nu te întâlnești într-o viață cu multe businessuri pe care le poți scala atât de mult. Sunt perioade mai bune, mai proaste, dar pe termen lung, după ce ai înțeles și ai un grip foarte bun cu realitatea, businessul poate fi scalat foarte mult.

Care a fost impactul pandemiei asupra One Unite Properties?

One Herastrau Towers — One Herăstrău Towers

Cu siguranță, pandemia a creat o cerere foarte mare pe partea de rezidențial. Mulți oameni au descoperit unde stau și unora nu le-a plăcut. Și pe partea de birouri au apărut oportunități, pentru că pandemia a descurajat foarte mulți dezvoltatori de birouri să mai facă proiecte. Pe noi nu.

Când nimeni nu construiește și tu construiești este bine, fiindcă există o cerere crescută inerentă. În cele din urmă, lumea o să se întoarcă într-o formă sau alta la birouri și atunci unii vor vedea că nu mai au unde, fiindcă nu sunt suficiente clădiri. Noi, însă, vom fi foarte bine poziționați. Mie lucrurile mi se par evidente, dar marii dezvoltatori instituționali merg pe ideea de a nu greși. Noi, fiind antreprenori, ne permitem să gândim liber și, până acum, corect.

Ne așteptăm ca orice fel de problemă în piață, de scădere a cererii, să fie mai mică la noi decât la concurență. Acesta a fost, de fapt, modelul nostru de business dintotdeauna, unul care să fie sigur și stabil în criză. În fiecare zi ne gândim ce se întâmplă dacă vine criza și facem asta de zece ani. La un moment dat, o să vină, că așa se întâmplă.

Cum vedeți perioada următoare?

Personal, eu nu văd să vină o criză. Văd mai degrabă o perioadă de stres prelungit în economie, de vreun an și jumătate. Trebuie să se termine războiul, să se mai calmeze inflația, să se refacă lanțurile de furnizori, pentru ca lumea să poată să muncească, să producă, iar asta cere timp.

Noi, One United Properties, suntem stabili fiindcă:

avem o poziție de cash extraordinară
avem lichiditate foarte mare
avem un brand și un produs atractiv
noi am crescut în criză, am crescut în 2010, când nimeni nu făcea nimic și cinci ani de zile am fost singuri pe scenă.

Noi asta știm să facem. În boom, toată lumea vinde, însă când e criză, se cerne treaba. Noi reușim destul de bine să disecăm lucrurile și să nu avem surprize majore în ceea ce facem. Dacă ai abilitatea analitică de a diseca lucrurile de așa natură încât să ai confortul că lucrurile se întâmplă cum vrei tu, e mult mai ușor de luat o decizie.

Când știi, e simplu. Dar acest „știi” are în spate foarte multe lucruri, multă analiză, multă muncă, prezumții uneori – fiindcă nu poți avea mereu certitudini, dar poți să faci niște aproximări inteligente care să se adeverească.

Articolul a fost inițial publicat în Biz nr. 365 (18 iulie – 15 septembrie 2022). Dacă dorești să primești Revista Biz prin curier, abonează-te aici.