Andrei Botiș, CEO Appraisal and Valuation: „Suntem interesați să ne extindem activitatea în domenii conexe”

Andrei Botiș, CEO Appraisal and Valuation: „Suntem interesați să ne extindem activitatea în domenii conexe”

Appraisal and Valution, o companie ce oferă toate tipurile de servicii de evaluare, plănuiește extinderea activității în domenii precum admininistrarea imobilelor, dezvoltare imobiliară sau activități hoteliere, dar vizează și extinderea internațională.

Despre cum va atinge toate aceste obiective și despre ce presupune activitatea de evaluare a unui imobil ne-a vorbit Andrei Botiș, CEO al Appraisal and Valuation, o companie de evaluări listată la Bursa de Valori București, sub simbolul APP.

Cum a luat naștere ideea din spatele Appraisal & Valuation și de ce ați ales antreprenoriatul în acest domeniu?

Appraisal & Valuation s-a născut, în 2010, din dorința noastră de a aduce o abordare inovatoare și de calitate în domeniul evaluării și evaluării de active. Am ales antreprenoriatul în acest domeniu, pentru că am identificat oportunitatea de a acoperi nevoile pieței în ceea ce privește evaluarea corectă a activelor și furnizarea de servicii profesionale de înaltă calitate. Evaluările sunt primul pas pentru a deveni un expert în investiții, imobiliare sau de tip M&A.

Am anticipat, încă de la fondarea companiei, că economia României va intra într-o perioadă de creștere susținută, ceea ce s-a reflectat și într-o creștere a pieței evaluărilor, căci persoanele fizice și companiile vor să cunoască valoarea activelor deținute. Chiar dacă anii 2022 și 2023 au fost marcați de incertitudini, iarăși sunt convins că, indiferent de scăderi temporare ale ritmului de creștere economică, piața evaluărilor va continua să se extindă.

Pentru a sublinia impactul semnificativ al evaluării asupra fluxurilor de bani din economie, putem porni de la următorul exemplu: în 2022, s-au acordat credite de circa 25 de miliarde de euro în România, dintre care putem estima că pentru 35% din sumă (9 miliarde de euro) a fost nevoie de active garantate, iar garanțiile se stabilesc pe baza evaluărilor.

Aceste exemple continuă pe toate palierele, evaluările fiind necesare și în: instanțe de judecată, litigii comerciale, eșalonări de datorii, fuziuni, achiziții, divizări, listări etc. Este nevoie de evaluare peste tot.

Ne puteți spune câteva cuvinte despre procesul de evaluare a unei proprietăți imobiliari sau a unui activ?

Dacă îți fixezi, de la bun început, scopul pentru care ai nevoie de o evaluare a unui activ și identifici un expert potrivit, care deține certificarea din partea organismului profesional de specialitate, precum ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România), RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) sau alte organisme, după caz, pașii procesului de evaluare sunt foarte clari.

După ce ne-am stabilit obiectivele și scopul evaluării, vom colecta documente și informații, vom inspecta activele, vom efectua analiza pieței și vom interpreta rezultatele, vom elabora un raport detaliat și vom aplica abordările potrivite, apoi vom revizui și trage concluziile finale.

Cum se estimează valoarea unei proprietăți imobiliare? Care sunt costurile?

Estimarea valorii unei proprietăți imobiliare implică utilizarea unor metode și abordări specifice din care rezultă valorile. Între cele mai comune metode sunt:

Metoda comparativă de piață: presupune compararea proprietății evaluate cu proprietăți similare, ideal care au fost recent vândute sau închiriate în aceeași zonă geografică. Se iau în considerare factori precum dimensiunea, amplasarea, caracteristicile și starea proprietății, pentru a ajunge la o estimare a valorii.

Metoda costului de înlocuire net: constă în estimarea costului de înlocuire a proprietății, evaluând valorile componentelor individuale (teren, clădire, amenajări) adăugând și alte cheltuieli necesare pentru a obține o proprietate similară.

Metoda veniturilor: este utilizată, în special, pentru proprietățile de care generează venituri, cum ar fi cele închiriate. Se estimează valoarea proprietății pe baza fluxului de venituri așteptat generat de aceasta și a ratei de rentabilitate cerută de piață.

Costurile pentru realizarea unui raport de evaluare încep chiar din momentul în care sună telefonul la o firmă de evaluări și pot varia în funcție de mai mulți factori, cum ar fi tipul proprietății, dimensiunea și complexitatea acesteia, locația geografică și cerințele specifice ale proiectului. Este recomandat ca oricine să solicite o ofertă personalizată de la evaluatori profesioniști, care vor lua în considerare toți acești factori pentru a stabili costurile asociate cu evaluarea proprietății imobiliare.

Spre exemplu, în 2005, evaluarea unui apartament se realiza la un cost de 90-100 de euro, dar valoarea banilor în timp s-a schimbat. Potrivit indicelui prețurilor de consum (CPI), 100 de euro din 2005 înseamnă, astăzi, 200 de euro, ceea ce nu se reflectă în onorariile practicate în 2023, când evaluarea unui apartament se situează în jurul a 500 de lei.

Pentru lucrările de evaluare din domeniul rezidențial, costurile ajung până la 90% din onorariu, iar uneori – dacă implică și o deplasare pe distanțe mari, de-a lungul mai multor zile – evaluatorul poate ieși în pierdere.

La ce tipuri de servicii de evaluare apelează românii?

Principale tipuri de evaluări la care apelează clienții noștri sunt:

Evaluarea proprietăților imobiliare: implică estimarea valorii unei proprietăți imobiliare, fie că este vorba despre o casă, un apartament, un teren sau o clădire comercială. Evaluarea poate fi efectuată în diverse contexte, cum ar fi credite/finanțări, tranzacții imobiliare, ipoteci/gaj-uri, asigurări sau evaluări financiare.

Evaluarea afacerilor: se concentrează pe determinarea valorii unei afaceri. Se iau în considerare aspecte precum veniturile, activele, datoriile, potențialul de creștere și alți factori relevanți, pentru a evalua afacerea în ansamblu.

Evaluarea activelor fixe pentru raportare financiară: implică estimarea valorii unor active fixe cum ar fi echipamentele, mașinile, utilajele și proprietățile imobiliare. Evaluarea poate fi realizată pentru tranzacții de vânzare/cumpărare, în caz de fuziuni și achiziții, în scopuri contabile sau de asigurare.

Evaluarea investițiilor: Acest tip de evaluare se referă la evaluarea valorii unei investiții specifice, cum ar fi acțiuni, obligațiuni, fonduri mutuale sau proprietăți imobiliare. Se iau în considerare performanța investiției, riscurile asociate și perspectivele de creștere pentru a estima valoarea acesteia.

Evaluarea bunurilor mobile și colecțiilor de artă: Acest tip de evaluare se aplică bunurilor mobile, cum ar fi mașini, bijuterii, artă, antichități sau colecții de timbre, mărci poștale, monede etc. Scopul evaluării este de cele mai multe ori pentru valorificare sau pentru autenticitate. Estimarea valorii acestor bunuri se realizează în funcție de caracteristicile lor unice, starea de conservare, popularitatea și cererea de pe piață.

Care sunt planurile pe care le aveți pentru companie?

Ținta principală și imediată – mai ales în actualul context economic, marcat de creșterea inflației și presiuni puternice asupra profitabilității companiilor – este creșterea profitului. Lucrăm în continuare la identificarea celei mai bune rețete în această direcție, inclusiv prin creșterea treptată a unor linii de business demarate în ultimii ani.

Pe termen mediu și lung, vizăm să continuăm expansiunea business-ului Appraisal & Valuation/NAI Romania & Republica Moldova, bazându-ne pe expertiza de top a echipei noastre, consolidată în urma listării companiei, sub simbolul APP, pe piața AeRO a BVB. Suntem interesați să ne extindem activitatea în domenii conexe precum administrarea imobilelor, project management, dezvoltare imobiliară, activități hoteliere. La un moment dat, nu excludem nici extinderea internațională.

Care sunt principalele provocări cu care vă confruntați ca antreprenori în acest domeniu?

Ca antreprenor în domeniul serviciilor de evaluare, există mai multe provocări cu care ne confruntăm, dintre care aș sublinia:

Presiunea pe costuri. Salariile s-au dublat, în timp ce onorariile pentru servicii de evaluare s-au înjumătățit, acestea nefiind actualizate potrivit creșterii de prețuri din ultimii 15 ani.

Condiții de piață volatile: Piața evaluărilor poate fi influențată de fluctuațiile economice și de schimbările din sectorul imobiliar și financiar.

Responsabilitatea și expunerea la risc: O evaluare incorectă sau neglijentă poate avea consecințe financiare și juridice importante pentru clienți, dar și terți. Astfel, evaluatorii trebuie să fie conștienți de responsabilitățile lor și să-și gestioneze riscurile prin asigurări profesionale și prin furnizarea unor servicii de evaluare de înaltă calitate.