Analiză Frames: Peste 70% dintre dezvoltatorii imobiliari din România prezintă un risc major de insolvență, cu datorii de peste 100 mld. lei

Analiză Frames: Peste 70% dintre dezvoltatorii imobiliari din România prezintă un risc major de insolvență, cu datorii de peste 100 mld. lei

Peste 70% dintre dezvoltatorii imobiliari din România prezintă un risc major de insolvență, pe fondul accentuării provocărilor generate de scăderea vânzărilor din imobiliare și a creșterii taxelor. Datoriile acestora au crescut la peste 100 de miliarde de lei în 2023, pe fondul majorării costurilor operaționale și accentuării blocajului financiar, arată o analiză realizată de firma de consultanță Frames.

Potrivit analizei datelor financiare din 2022, raportate la Ministerul Finanțelor, și dinamicii de business din 2023, un procent de 69,94% dintre cele 7158 de firme cu cod caen 4110 înregistrat un risc foarte mare de insolvență, iar alte 3,63% un risc mare de blocaj economic. Alte 3,38% dintre companii avea un risc mediu de insolvență, iar 22,% prezentau un risc scăzut sau foarte scăzut de dificultăți financiare.

Cele mai multe probleme sunt în București unde, dintre cei 3.000 de dezvoltatori imobiliari, peste 2.300 aveau un risc mare și foarte mare de insolvență. În topul județelor cu probleme urmează Cluj cu 623 de firme dintre care 453 cu probleme majore, Timiș – cu 569 de firme (383 cu risc mare și foarte mare de insolvență) și Constanța cu 292 de dezvoltatori imobiliari dintre care 217 cu risc major de insolvență.

Potrivit studiului Frames, cele 7.158 de firme aveau, la finele anului trecut, datorii totale de 86,2 miliarde de lei, duble față de 2015 (38,7 mld.lei). Valoarea stocurilor depășea 18,3 miliarde de lei, iar pierderile nete însumau 1,5 miliarde de lei.

Riscul major de insolvență este cauzat de dimensiunea foarte redusă a businessului marii majorități a acestor firme. Statisticile arată că 5.633 de dezvoltatori imobiliari din totalul de 7.158 se aflau în zona micro, 1.071 firme sunt evaluate ca fiind mici, 364 mijlocii și numai 90 sunt firme mari, cu o putere financiară semnificativă, arată analiza Frames.

„În marea lor majoritate sunt dezvoltatori imobiliari cu capacitate financiară redusă, dependenți de cashflow și de dinamica pieței, vulnerabili în fața modificărilor financiare – creșterea taxelor, a costurilor operaționale în general și scăderea cererii de locuințe. Capacitatea lor financiară este grevată, în prezent, și de nivelul creditelor contractate – ale căror costuri au crescut semnificativ.”

Adrian Negrescu, managerul Frames

Nori de furtună în sectorul imobiliar

După un an 2022 excelent din perspectiva cifrei de afaceri, care (și pe fondul inflației) a crescut la nivelul industriei la un record istoric de 18,8 miliarde de lei, rezultatele din 2023 ar putea indica un prim regres, în premieră în ultimii 10 ani. Comisia Națională de Prognoză estimează o scădere de 8,5% a volumului construcțiilor rezidențiale în 2023.

„Creșterea TVA la imobilele noi, cu valoare mai mare de 120.000 de euro, de la 5 la 19%, de la 1 ianuarie, a venit să pună gaz pe focul problemelor din acest sector, grav afectat de creșterea prețurilor la materialele de construcții, utilități, a cheltuielilor operaționale în general.  Majorarea TVA și la locuințele de până în 120.000 euro, de la 5 la 9%, va accetua și mai mult problemele, mai cu seamă că peste 80% dintre apartamentele vândute în România se încadrează la locuințe mici. Tuturor acestor probleme se alătură accesul tot mai dificil la creditare pentru majoritatea populației și posibilul risc de schimb valutar -esențial în procesul de dezvoltare imobiliară”, afirmă experții de la Frames.

Problemele din acest sector sunt evidente și dacă privim din prisma evoluției autorizațiilor de construcție. Potrivit datelor de la Institutul Național de Statistică, în luna septembrie 2023 (cele mai noi date), s-au eliberat 3.083 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, în scădere cu 1,0% față de luna august 2023 și cu 20,5%, față de luna septembrie 2022. Autorizațiile cumulează o suprafață utilă totală de 626.659 mp (-14,3%).

În profil teritorial, această scădere este reflectată în următoarele regiuni de dezvoltare: Nord-Est (-64 autorizaţii), Nord-Vest (-40), Centru (-22), Sud-Est (-19) şi Sud-Muntenia (-4). Creşteri s-au înregistrat în următoarele regiuni de dezvoltare: Vest (+67 autorizaţii), Sud-Vest Oltenia (+46) şi Bucureşti-Ilfov (+4).

Nivelul de vulnerabilitate al companiilor din acest sector este unul ridicat. Cu excepția a două județe, Giurgiu și Mehedinți, aproape întreaga hartă investițională a României, din acest sector, este colorată în portocaliu și roșu, cu risc mare și foarte mare de insolvență, arată analiza Frames.

Scăderea este și mai amplă, de 23,5%, dacă comparăm situația din primele 9 luni din 2023 (26.394 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale) comparativ cu perioada similară din 2022. Scăderi s-au înregistrat în toate regiunile de dezvoltare: București-Ilfov (-1554 autorizații), Sud-Muntenia (-1439), Nord-Vest (-1331), Vest (-977), Nord-Est (-906), Sud-Est (-755), Sud-Vest Oltenia (-657) și Centru (-487).

Dezvoltarea imobiliară a fost, în ultimii ani, una dintre industriile de succes în România, cu creșteri majore de afaceri de la an la an. Numărul firmelor a avansat, de exemplu, de la 2.862 în 2010 la 7.158 la finele anului trecut, iar numărul angajaților a crescut de la 4437 (2010) la 11.105 (2022).

Piața imobiliară românească a crescut spectaculos în ultimii ani, atât în zona construcțiilor de locuințe cât și pe zona de birouri, spații comerciale etc. Creșterea economiei și apetitul unic la nivel european al românilor pentru achiziția de imobiliare a făcut ca numărul companiilor și al ofertelor imobiliare să crească semnificativ. Puterea de cumpărare în creștere și mai ales accenturarea fenomenului de enclavizare economică – migrația românilor din mediul rural în cel urban, către marile orașe, a creat o presiune puternică pe cerere, iar blocurile de locuințe au apărut ca ciupercile după ploaie, arată analiza Frames.

Statisticile MF și RECOM indică că cele mai mari afaceri, în 2022, erau derulate de CTP Invest Bucharest SRL (747,4 mil.lei), Exigent Development SRL (365,5 mil.lei), Warehouses de Pauw Romania SRL (361,5 mil.lei) și Edificia Star Construct SRL (297,3 mil.lei). Pe lista marilor dezvoltatori apare și Compania Națională de Investitii CNI SA, cu afaceri de 299 milioane lei în 2022.

Creșterea semnificativă a pieței a fost susținută, totodată, de costurile mici de construcție din România, de impozitarea redusă și de facilitățile fiscale oferite de autorități celor care lucrează în acest sector.

„Din păcate, majoritatea facilităților asociate acestui domeniu dispar în noua legislație fiscală, iar efectele se vor vedea în dinamica businessurilor.  Probabil mulți dintre dezvoltatorii mici, sufocați de credite și de scăderea vânzărilor, vor intra în insolvență sau vor da faliment. Piața dezvoltării imobiliare va trece printr-o schimbare semnificativă, din sita modificărilor fiscale urmând să rămână, probabil, doar companiile mari, cu acces la finanțare și cu planuri bine definite.  Micii investitori, cei care trăiau de la un proiect la altul, s-ar putea să aibă nevoie de salvare„, a declarat Adrian Negrescu.

În contextul modificărilor fiscale, gestiunea bugetelor va fi o adevărată misiune imposibilă pentru mulți dezvoltatori. Dacă vor încerca să ducă și mai mult în prețuri problemele cu care se confruntă, mulți dintre ei vor avea de pierdut, mai cu seamă că înăsprirea condițiilor de creditare va genera și mai multă presiune.

Analiza Frames a fost realizată pe baza datelor financiare comunicate la Ministerul Finanțelor și Registrul Comerțului de către companiile având cod CAEN principal de activitate 4110 (dezvoltarea proiectelor de construcții, pentru clădiri rezidențiale și nerezidențiale, prin reunirea mijloacelor financiare, tehnice și fizice pentru realizarea proiectelor de construcții în vederea vânzării ulterioare).