Adrian Stoichină, Prima Development Group: „Anul trecut vânzările în imobiliare au scăzut, pe fondul creșterii dobânzilor și a incertitudinilor”

Adrian Stoichină, Prima Development Group: „Anul trecut vânzările în imobiliare au scăzut, pe fondul creșterii dobânzilor și a incertitudinilor”

Despre planurile dezvoltatorului imobiliar orădean Prima Development Group, care includ continuarea extinderii în Capitală, unde compania a achiziționat deja terenuri pentru ridicarea a peste 2000 de apartamente în zone premium și mass-market, dar și despre siguranța imobilelor, o discuție tot mai aprinsă după cutremurele recente din Turcia și Siria ne-a vorbit Adrian Stoichină, COO Prima Development Group.

Cum ați caracteriza începutul de an 2023 în sectorul în care activați?

După un 2022 marcat de impredictibilitate și incertitudine, cu o inflație care a atins 15,9%, cred că 2023 a debutat cu foarte multă prudență, atât din partea dezvoltatorilor, cât și a clienților. Printre provocările sectorului în care activăm cele mai reprezentative și cu impact sunt creșterile de prețuri la materialele de construcții, creșterea dobânzilor care a cauzat scăderea gradului de eligibilitate a clienților și, implicit, a volumelor de tranzacții din sectorul rezidențial.

În privința așteptărilor pentru anul 2023, cred că oferta în imobiliare va rămâne cumva constantă. Numărul de proiecte imobiliare noi scoase la vânzare a scăzut în ultimii ani, în general din cauza blocajului urbanismului din București. Au fost însă o serie de proiecte care erau deja în proces de autorizare și care vor obține autorizațiile în perioada următoare, și altele care au obținut autorizații recent. Noi avem o experiență de 18 ani pe piață, avem deja 4.000 de apartamente finalizate în Oradea, iar în București, unde am pătruns în 2017, am livrat două ansambluri rezidențiale premiate internațional – Boemia Apartments (vândut în totalitate) și Core Timpuri Noi (mai sunt 8 apartamente la vânzare). Pentru că aveam deja aprobările, am început recent și lucrările la primul proiect rezidențial al companiei din zona de nord a Bucureștiului, PRIMA Vista. Estimăm că finalizarea primei faze, care va include livrarea a 242 apartamente, va fi în primăvara anului următor. De altfel, intenționăm să continuăm extinderea companiei în Capitală și avem deja achiziționate terenuri pentru ridicarea a peste 2000 de apartamente în zone premium, cât și în sectoare mass-market.

Credeți că asistăm la un blocaj al pieței? Vor mai cumpăra românii locuințe anul acesta?

Nu aș vorbi neapărat despre un blocaj, ci despre o perioadă cu multiple provocări pe acest segment. Anul trecut vânzările în imobiliare au scăzut, pe fondul creșterii dobânzilor și a incertitudinilor legate de războiul de la graniță. Pentru anul acesta cred că este prea devreme să emitem o părere, însă cu siguranță volumele de vânzări vor fi mai mici decât în 2021. Pe de o parte clienții amână decizia de achiziție, iar pe de alta, în multe zone din București unde se achiziționeazaă preponderent cu credit, există astăzi și o problemă de eligibilitate a potențialilor clienți. În același timp, există și o categorie de clienți care cumpără mai mult cu fonduri proprii, fără să apeleze la creditare, așa cum se întâmplă, de exemplu, în cel mai recent proiect al nostru din București, Prima Vista, pe care îl construim în zona Șos. Fabrica de Glucoză, o zonă mai puțin sensibilă și care are numeroase oportunități.

Așa cum menționam, cred însă că vorbim de o perioadă cu provocări, iar noi în imobiliare suntem obișnuiți să asistăm la perioade mai puțin efervescente. Ca dezvoltatori și antreprenori, noi privim însă piața pe termen lung și luam în calcul aceste fluctuații, care sunt normale.

Pe termen lung Bucureștiul are nevoie de locuințe noi și rămâne în continuare o piață atrăgătoare pentru sectorul imobiliar. În acest moment prețurile locuințelor nu doar că sunt mai mici față de cele din alte orașe mari ale țării raportat la salarii, ci sunt printre cele mai accesibile din Europa. În Capitală există o nevoie locativă semnificativă, în contextul în care majoritatea clădirilor vechi se apropie sau și-au depășit deja durata de viață prevăzută de construcție, care este de aproximativ 50 de ani. Oamenii vor să locuiască în clădiri noi care să le ofere un stil de viață îmbunătățit în oraș. Cu toate acestea, contextul general și provocările economice vor face ca cererea de locuințe noi să rămână aceeași în 2023 față de martie-decembrie anul trecut. Oamenii care doresc să facă o investiție pe termen lung prin care să-și protejeze finanțele de inflație, precum și cei din segmentul mediu – mediu superior care doresc să facă un upgrade și să se mute într-o casă nouă vor fi cei care vor cumpăra în 2023. Aceștia și-au dat seama că prețurile au crescut în valoare relativă, iar acesta este de fapt un moment foarte bun pentru achiziția unei case. Cei care nu mai sunt eligibili sau sunt la limită din cauza creșterii dobânzilor probabil își vor întârzia decizia de achiziție.

Spuneți că Bucureștiul este încă o piață accesibilă. La ce vă referiți mai exact?

Așa este, prețul locuințelor în Capitală raportat la puterea de cumpărare încă reprezintă o oportunitate. Conform Raportului asupra Stabilității Financiare, publicat recent de Banca Națională a României, în București, unde ritmul de creștere a prețurilor la imobiliare nu a fost atât de accelerat precum în Cluj, raportat la veniturile locuitorilor, sunt necesari 7,5 ani pentru cumpărarea unui apartament de 55 mp fără finanțare bancară, spre deosebire de 11 ani în orașul din Ardeal. De asemenea, conform aceluiași indicator preț/venit, este nevoie de 17,9 ani în Praga, 15 ani în Budapesta și aproape 15 ani în Varșovia pentru achiziția unui apartament.

La ce credeți că ar trebui să fie atenți clienții atunci când cumpără o locuință? Cum ați defini un ansamblu rezidențial de calitate?

Cei interesați să facă o achiziție ar trebui să fie foarte atenți de la cine cumpără. Așadar, cine este dezvoltatorul care semnează ansamblul respectiv. Trebuie verificate capacitatea și calitatea proiectelor finalizate de către dezvoltator și compania care construiește ansamblul, pentru că acestea sunt cel mai bun indicator al modului în care va arăta ansamblul. Motivul pentru care trebuie să te uiți la firma de construcții și la cea de dezvoltare este acela că nivelul de calitate va fi asemănător cu cel văzut acolo: față de ultimele proiecte finalizate, cele aflate în construcție vor arăta puțin mai bine sau puțin mai rău, în funcție de calitatea firmei de construcții. Nu în ultimul rând, unul dintre indicatorii pe care noi îl recomandăm clienților este finanțarea de care dispune un dezvoltator. O finanțare bancară asigură, într-o măsură mult mai mare, finalizarea un proiect decât în cazul unui proiect fără finanțare bancară.

În privința calității unui complex rezidențial, noi credem foarte mult în conceptul de „fiabilitate” a unei locuințe, capacitatea sa de a „îmbătrâni” frumos, dar şi în conceptul de „arhitectură funcţională”, care pune accent pe cea mai fericită îmbinare între estetică şi funcţionalitate. Astfel, cei care doresc să facă o achiziție trebuie să observe cât de bine este gândit un ansamblu din punct de vedere funcţional, la cum este acesta dispus pe fațada clădirii, ce suprafețe vitrate deține, la proporțiile încăperilor, la înglobarea structurii de rezistenţă în elementele arhitecturale, existenţa a suficiente spaţii de depozitare și a unor terase generoase. Detaliile sunt foarte importante, iar pentru un standard ridicat de calitate a locuirii contează nu doar un concept arhitectural bine gândit, ci şi calitatea design-ului interior în spaţiile comune, iluminatul acestora, amenajarea unor grădini interioare, design-ul parcajului subteran etc. Nu în ultimul rând, zona în care este localizat imobilul trebuie să aibă în proximitate toate cele necesare traiului zilnic, de la servicii comerciale, la școli, parcuri, restaurante, mijloace de transport în comun. Accesul rapid, de preferință pe jos sau cu un mijloc de transport în comun, este extrem de important, deoarece contribuie la un stil de viața flexibil, cu un trafic redus, cu mai mult timp pentru familie sau activitățile de timp liber.

Pe fondul recentelor cutremure din Turcia și Siria, au apărut și la noi numeroase discuții legate de siguranța imobilelor, apartamente vechi vs. apartamente noi. Cum vedeți dumneavoastră această dispută?

Aceasta este o discuție foarte amplă și tehnică, ce necesită numeroase explicații. Fără a intra acum în detalii tehnice și abordând o variantă foarte simplistă de explicare a modului în care se face proiectarea clădirilor, este important de menționat în primul rând faptul că o clădire este proiectată să reziste la forțele pe care un cutremur le poate crea în locul unde este situată clădirea, adică la modul în care se resimte cutremurul în acea zonă. Pentru că un cutremur produs în Vrancea nu se va resimți la fel în Brașov, București și Constanța, iar aici intervin și alți factori precum tipul de cutremur – de suprafață sau de adâncime sau distanța față de locul în care are loc cutremurul.

Normativele de proiectare s-au schimbat de mai multe ori după cutremurul din 1977: forțele seismice la care sunt proiectate clădirile de astăzi sunt de aproape 3 ori mai mari față de cele la care se proiectau clădirile de dinainte de 1978, iar față de cele proiectate în perioada 1978-1992 sunt cu aproximativ 80% mai mari. Pe scurt, clădirile de astăzi sunt proiectate folosind metode de calcul avansate, programe performante dezvoltate de echipe de la cele mai prestigioase universități din lume, iar normativele seismice sunt aproape în întregime armonizate la nivel internațional. Acum 40-50 de ani, proiectarea seismică se făcea fără calculatoare, fără înregistrări ale seismelor și fără înțelegerea complexă pe care o avem astăzi asupra fenomenelor seismice. De asemenea, calitatea materialelor de construcție a evoluat considerabil, iar rezistența acestora a crescut constant în ultimii ani, ca urmare a îmbunătățirii tehnologiilor de producere a cimentului și a betoanelor.

Ca un argument în plus în favoarea imobilelor noi construite corect – și subliniez construite corect – este și o remarcă ce aparține rectorului Universității de Construcții din București: „clădirile nu se antrenează la cutremur, nu suntem la box”, în sensul că o clădire poate deveni doar mai slabă după fiecare mișcare severă a pământului. După fiecare seism, o clădire disipează energie, fie că o face prin elemente nestructurale (zidării de compartimentare), fie că o face prin structura principală. De aceea, clădirile construite înainte de 1977 nu sunt mai rezistente pentru că au trecut printr-un cutremur, ci sunt mai sensibile, mai fragile, tocmai din acest motiv.

Care sunt planurile companiei pentru anul acesta?

Anul acesta vom continua planurile de dezvoltare în Capitală și am demarat deja un nou proiect rezidenţial în zona de nord a Bucureştiului, pe Șos. Fabrica de Glucoză: PRIMA Vista. Este o zonă cu un potențial mare de dezvoltare, o zonă care a evoluat foarte mult în ultimii ani și care va atrage în jurul ei noi comunități urbane. Pe lângă faptul că în apropiere se află unul dintre cele mai mari centre de business ale Capitalei, unde își au birourile numeroase companii, zona se bucură de o infrastructură nouă, de ieșire rapidă la autostrada A3, dar și de o priveliște unică dată de Lacul Tei. Dezvoltăm așadar PRIMA Vista în acest nou pol de interes al orașului, în două faze, cu un concept imobiliar modern axat pe funcționalitate, arhitectură contemporană, design de calitate și servicii integrate. Ansamblul va fi format din 4 clădiri cu câte 10 etaje conectate între ele prin clădiri cu regim de înălțime mai mic, de 2 etaje, și va oferi rezidenților locuințe care răspund unei game variate de necesități: de la studiouri, la apartamente cu 2, 3, 4 camere, dar și penthouse-uri. În complex vor exista și spații comerciale cu acces la serviciile necesare zi de zi, precum magazine, cafenea sau farmacii sau spații destinate rezidenților care vor să-și mute afacerea mai aproape de casă.